Массовая оценка недвижимости и сфера ее применения

Модели массовой оценки разрабатываются  для групп типичных объектов недвижимости с ограниченным количеством характеристик  объектов. Это условие массовой оценки предполагает схожесть объектов по всем прочим характеристикам как физическим (техническим), так и по условиям их местоположения в рамках проведенного зонирования территории города. Однако на практике может существовать много  объектов, стоимость которых в  значительной мере определяется не учтенными  в моделях факторами (физический, экономический и функциональный износ). Этими факторами предположительно могут являться такие физические характеристики, как уникальное качество строительства и планировочная  организация объекта, а также  особенности функционального назначения объектов, их локального местоположения и специфического окружения.

Результатом полевого исследования может стать более полное описание границ применения проведенной массовой оценки с аргументированными выводами по поводу нецелесообразности или невозможности  дальнейшего совершенствования  модели (в зависимости от целей работы и требований к оценке). При этом могут быть выделены уникальные объекты, оценивать которые нужно в индивидуальном порядке или с применением иных подходов. Одним из возможных результатов полевой проверки может стать разработка дополнительных экспертных поправок (коэффициентов), применимых к отдельным объектам или группам объектов.

В течение последних нескольких лет массовая оценка начала распространяться в России. Первый опыт показал ее широкие возможности как вспомогательного инструмента для проведения экономических  реформ. В настоящее время основными  направлениями применения методов  массовой оценки недвижимого имущества  являются:

·  оценка для целей  налогообложения;

·  оценка для расчета  арендных ставок;

·  кадастровая оценка земельных участков;

·  оценка для целей  приватизации;

·  залоговая оценка;

·  для целей страхования;

·  оценка ущерба от стихийных  бедствий и т.д.

Можно указать и другие области применения массовой оценки в будущем. Это, во-первых, массовая оценка для прочих видов государственных  и муниципальных нужд (например, приватизация, залоговая оценка). Во-вторых, это массовая оценка для инвестиционных проектов в масштабах города или его части. Идеальным вариантом была бы разработка глобальной методики оценки городской недвижимости, которая использовалась и для фискальных целей, и для градостроительных программ, и для всех прочих нужд. Нелишне отметить необходимость создания полного реестра городской недвижимости.

6. Основные проблемы массовой оценки территории

Многие современные методы оценки недвижимости основываются на соблюдении, так называемого, принципа ее "наилучшего использования". Суть этого принципа состоит в том, что ценность недвижимости определяется экономической эффективностью такого вида деятельности, который наилучшим  образом может использовать ее свойства и возможности и обеспечит  получение при ее использовании  наибольшего дохода. Стандартная  процедура оценки объекта недвижимости предусматривает не только определение  его возможной стоимости, но и  указание способа его использования, при котором эта возможная  стоимость может стать реальной.

При проведении массовых оценок возникает проблема определения  способов наилучшего использования  для всей совокупности объектов одновременно, в условиях сложного взаимовлияния  различных типов деятельности на городской территории. Причем, как  следует из сказанного выше, оценка должна быть сплошной (т.е. охватывать всю городскую территорию и все  основные виды землепользования в городе), а объем поступающих с рынка  недвижимости статистических данных, являющихся базовой информацией  для формирования оценки, весьма мал  по сравнению со всей совокупностью  оцениваемых территорий.

Одним из путей решения  этой проблемы является создание расчетных  моделей оценки городской территории, учитывающих не только основные свойства различных ее участков, но и основные закономерности развития видов городского землепользования, их отношение к  свойствам территории.

В предлагаемой модели оценки городских территорий различные  виды землепользования «стремятся поделить»  территорию города между собой так, чтобы каждый мог занять наиболее выгодные для себя участки, за пользование  которыми он  способен  платить  в соответствии с эффективностью своей экономической деятельности.

Таким образом, в рамках модели решаются две задачи:

1.       Определение потенциальной экономической эффективности различных видов деятельности на участках городской территории в зависимости от их свойств.

2.       Распределение территории между видами деятельности на городской территории.

Необходимо отметить, что  использование закономерностей, связывающих  оценку территории с ее качествами, для выбора наилучших видов деятельности требует определенной осторожности. При проведении массовой оценки, когда  рассматривается вся совокупность объектов, использование построенных  на результатах наблюдения статистических закономерностей должно принципиально  сопровождаться учетом реальных объемов  различных видов деятельности и  их спроса на территорию. Так, например, количество банков в городе определяется потребностями в финансовой деятельности, количество торговых объектов связано  с общим покупательским потенциалом  жителей и гостей города, объем  жилой функции связан с численностью населения и т.п. При этом потребность  в территории для какого-либо вида деятельности зависит как от общего объема спроса на пользование городской  территорией, так и от степени  насыщения этого спроса в данный момент.

Если при оценке единичного объекта можно считать, что выбор  способа его использования практически  не влияет на общее соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости, то при проведении массовой оценки это заведомо не так. Другими словами, реализация принципа "наилучшего, наиболее эффективного способа использования" недвижимости происходит в условиях действующего на рынке спроса и предложения на те или иные типы недвижимости, и этот принцип в данном случае должен быть применен не только к каждому объекту в отдельности, но и ко всей совокупности объектов одновременно, в условиях конкуренции за пользование недвижимостью между различными видами деятельности, с учетом их интересов и реальных ограничений на объемы спроса.

3. Практическое применение массовой оценки недвижимости

Приведу еще пару примеров.

2.  В рамках оценочного проекта, недавно законченного фирмой «Эрнст энд Янг», предстояло оценить 6700 отдельных имущественных объектов в более чем 600 городах, представляющих 79 из 87 федеральных субъектов Российской Федерации. При использовании методов массовой оценки вся эта группа активов оценивается командой из 5 человек в течение трех месяцев. Если бы оценка осуществлялась индивидуально по каждому объекту, то проект занял бы раз в десять больше времени и обошелся бы заказчику на порядок дороже.

3. Также рассмотрим розничную сеть, включающую 10 тысяч небольших торговых точек. Предположим, что расположены эти точки в тысяче городов. Для оценочной работы формируется группа из 50 оценщиков, и за каждым закрепляется 20 городов, при этом во всех городах находится в среднем 10 объектов оценки. Исходя из допущения, что на оценку объектов в каждом из городов с учетом их состояния и цен, сложившихся на местном рынке недвижимости, уходит в среднем (включая время на переезды) три недели, получается, что для выполнения работы каждому оценщику потребуется 60 недель, или один год и два месяца. Вряд ли профессиональный оценщик ради одного-единственного проекта откажется от других клиентов, и уж совсем мало найдется клиентов, которые согласятся ждать оценочного заключения целый год. А при применении массовой оценки к наиболее репрезентативным активам и рынкам такую работу могут выполнить 5 профессиональных оценщиков и несколько аналитиков менее чем за три месяца и, что немаловажно, по вполне разумным ценам.

4. Заключение

Главной особенностью системы  массовой оценки является ее адаптивный характер:

• при отсутствии статистических сведений о рыночных ценах на объекты недвижимости система должна производить расчетную оценку рентной доходности различных функций землепользования, при этом территориальное распределение доходности различных функций землепользования в системе районов города вычисляется на основе модельных представлений и доступных экономико-статистических данных;
• при появлении информации об уровне рыночных цен на сделки с недвижимостью (купля-продажа, аренда, залог) система должна использовать эти данные для надежной оценки рыночной стоимости участков городской территории;
• при наличии регулярно собираемых данных о величине реальных сделок купли-продажи недвижимости или о договорных ставках аренды на свободном рынке система должна давать возможность определять величину рентной доходности (или рыночную стоимость) городских земель в зависимости от характера их возможного использования и уровня складывающихся цен в целях определения налогооблагаемой базы.

Заметим, что применение современных математических и программных  средств и методов позволяет  использовать для калибровки моделей  достаточно разнородные статистические данные и в значительно меньшем  объеме, что особенно важно в условиях отсутствия рыночной информации. Кроме  того, модельный подход позволяет  достигать значительной детализации  при дроблении территории и учитывать  значительную дифференциацию их свойств для формирования адекватной оценки.

Представляется, что для  создания надежной системы расчета  экономических характеристик необходимо активное организационное и финансовое содействие органов городской администрации, без которого успех соответствующей  деятельности представляется малореальным. Основные мероприятия, необходимые  для формирования системы массовой оценки недвижимости для целей налогообложения:

1. Должна быть организована служба массовой оценки территории. Опыт западных стран показывает, что служба такая организуется при муниципалитетах. Эта служба должна периодически рассчитывать налоговую оценку объектов на основе утвержденной городскими властями методики массовой оценки. Кроме этого, осуществлять плановый мониторинг рынка недвижимости (цен продажи и аренды недвижимости) для целей калибровки (верификации) модели, обеспечивая максимальное соответствие налоговой оценки рыночной стоимости объектов недвижимости.
2. Необходимо разработать и утвердить соответствующими решениями методику массовой оценки.
3. Методика должна устанавливать базу налогообложения недвижимости, ставки арендной платы и нормативную (выкупную) цену земли на основе рыночной стоимости объектов недвижимости, рыночной стоимости земель.
4. Методика массовой оценки должна ориентироваться на применение автоматизированных технологий, что, по мнению многих известных мировых специалистов, является эффективным в условиях дефицита рыночной информации. При создании системы мониторинга необходимо вовлечение на взаимовыгодной основе всех заинтересованных государственных, муниципальных и частных структур.
5. Необходимо проведение мероприятий по популяризации основных принципов оценочной деятельности, налогообложению недвижимости, публикации основных результатов массовой оценки. Речь идет о публикациях, носящих образовательный характер, т.к. налоги на недвижимость в недалеком будущем будут касаться практически всех жителей города. Кроме этого, - о публикациях карт, данных, содержащих сведения о распределении рыночных цен на недвижимость по территории города, ставок налога и т.п.