Массовая оценка недвижимости и сфера ее применения

3. Определение имеющихся кадровых ресурсов для проведения оценки, планирование и распределение специалистов по группам активов: необходима немногочисленная команда опытных аналитиков и оценщиков, которая может всесторонне проанализировать информацию по рынку и объектам оценки в каждой из выделенных по географическому признаку групп. Оценщики, выезжающие на места, должны посетить определенное число выбранных объектов по каждому классу и типу. Они представляют отчеты и данные для аналитических вводных по результатам командировок. Группа из трех-пяти оценщиков, выезжающих в города, а также двух-трех аналитиков, собирающих дополнительные данные и отвечающих за составление отдельных разделов отчета, сможет завершить все командировки в течение первого месяца, а оценочный анализ (построение оценочной модели) и подготовку итогового отчета - за второй и третий месяцы.

Что касается других городов  и регионов, информацию по рынку  можно получить, связавшись по телефону с местными оценочными и брокерскими  фирмами, представителями торговых палат или городской администрации. Эта информация послужит основой  для расчета поправочных коэффициентов  в оценочной модели. Определившись с численностью и составом группы, можно приступать к составлению подробных запросов клиенту для получения от него составленной по определенной форме информации, которую можно было бы ввести в компьютерную модель. Конечным продуктом должен стать перечень всех объектов с указанием значимой информации, позволяющей определить их местоположение, тип здания/строения, площадь, состояние объекта, а также иные характеристики, определяющие его специфику.

После этого планируются  маршруты командировок каждого оценщика, позволяющие охватить максимальное число городов. В заданиях оценщикам  указывается, какую информацию они  должны собрать в каждом пункте командировки и представить ее в стандартной  форме с разбивкой по каждому  методу оценки.

4. Анализ рынка в массовой оценке имеет целью изучение всех факторов спроса и предложения, оказывающих влияние на формирование и динамику цен.

Первый этап - качественный анализ рынка и выделение характеристик, которые влияют на цены, но количественную меру их влияния определить невозможно. Эти характеристики не войдут в модель оценки, хотя будут задавать внешние  ограничения ее точности. Например - изменение политической ситуации или налоговой политики нельзя учесть в формуле, но они сильно влияют на рынок.

Второй этап - выделение  характеристик, по которым можно  собрать информацию и определить количественное влияние на цену. Качественный анализ проводится по группам факторов и уровням их влияния.

В целом, основные факторы  можно свести в таблицу (перечень примерный и должен дополняться  в зависимости от конкретной ситуации):

Таблица 1. Анализ рынка: примерный  перечень основных факторов

Уровни анализа Факторы спроса и предложения	Национальный	Регион Город	Микрорайон	Участок Дом
1	2	3	4	5
Экономические	ставка процента, темпы инфляции	доходы населения, цены на аналоги, цены аренды, затраты на строительство	статус района (спад, оживление), затраты  на строительство	время и стоимость проезда, затраты  на эксплуатацию
Социальные, демографические, психологические	национальная, возрастная и семейная структура, менталитет	состав семей, структура занятости, социальные и рыночные ожидания	структура соседства, уровни престижности	соответствие стандартам потребления, характеристики потребителя
Правовые и административные	налоги, регистрация прав собственности, политические риски, прозрачность и  стабильность законов и правил	налоги и сборы, стабильность правил игры, условия землепользования	ограничения на застройку и использование	ограничения на использование и прописку
Экологические	природно-климатические условия	климат и экологическое состояние	ландшафт, экология соседства	топография, рельеф, близость к очагам влияния
Градостроительные и архитектурно-типологические	градостроительная и жилищная политика	тип и величина поселения, степень  урбанизации, транспортная инфраструктура	доминирующая этажность, развитость социальной инфраструктуры	тип использования, планировочная организация, количественные и качественные характеристики

 

Заполнив подобную таблицу, определив качественные факторы  и характер их влияния (повышение  или понижение цен), оценщик переходит  к количественному анализу данных о ценах купли-продажи, ценах аренды, затратах на строительство и эксплуатацию, износе и т.п.

5. Сбор данных и его стратегия сильно зависит от поставленной задачи. Независимо от метода для оценки необходимы следующие характеристики объекта: адрес (местоположение), характеристики размеров (участка, дома, квартиры, помещения), характеристики качества (для участков - форма, глубина и т.п., для зданий - тип стен, этажность, возраст, планировка, ориентация окон и т.п.), характеристики сделки: дата, источник информации и т.п. В дополнение данных из рыночных источников, для сбора характеристик объекта используются регистрационные и учетные документы, а также визуальный осмотр.

Массовый сбор данных по всем объектам, подлежащим переоценке, планируется на основе изучения рынка  и источников информации о физических и правовых характеристиках объекта.

6. Разработка системы (структуры построение и калибровка модели):

Построение модели основывается на анализе собранной информации и теории оценки. Конечным результатом является математическая формула в левой части которой располагается рыночная стоимость объекта на конкретный момент времени, в правой – выражение включающее в себя факторы определяющие эту стоимость. Содержание самой формулы определяется, в большей степени, методом оценки. Отметим, что существует три основных метода используемых в массовой оценке, это метод сравнения продаж, затратный метод и доходный метод (капитализации дохода).

Таким образом, на первом этапе, основываясь на анализе рынка  и объеме и характере информации, выбирается метод оценки и общий  вид модели (аддитивная, мультипликативная или гибридная). Следующим этапом является формирование первичных переменных модели на основе ценообразующих факторов (т.е. производится кодирование в цифровом виде качественных факторов и т.п.). Местоположение кодируется на основе системы координат с выбранной нулевой точкой. Дата сделки и год постройки могут быть преобразованы нелинейной функцией. На основе регрессионного анализа выясняется значимость первичных переменных, вводятся дополнительные комплексные переменные. Наконец, на заключительном этапе, когда определена структура модели - какие факторы и каким образом они в модель входят, производится калибровка коэффициентов модели, определяющая непосредственное влияние конкретных факторов на рыночную стоимость.

7. Предварительное изучение и тестирование результатов:

Тестирование модели происходит на основе выборки объектов оценки на исследуемых рынках в таком  количестве, чтобы относительные  величины корректировок, учитывающих  влияние отдельных факторов, не привели  к искажению результатов оценки. По каждому из оценочных методов  факторы, указанные в таблице  ниже, могут представлять собой потенциальные  поправочные коэффициенты в оценочной  модели.

8. Расчет стоимости объектов: модель массовой оценки даст предварительные оценочные результаты. Итоговый анализ результатов применения модели, выполняемый для подтверждения полученных с ее помощью результатов, нужен для проверки индивидуальных значений или относительных величин в пределах той или иной группы.
9. Контроль качества и уточнение результатов оценки, итоговый анализ оценочных результатов: анализ отдельных объектов, выполняемый на этапах 1-4, обеспечивает массив данных, необходимый для тестирования результатов, полученных с помощью оценочной модели. На основе данных об объектах оценки и соответствующих рынках может быть рассчитана некая опорная величина, с которой можно сопоставить результаты расчета стоимости объектов, полученные с помощью оценочной модели. Оценки, полученные по моделям, сравниваются с реальными ценами продаж данного рынка и производится анализ коэффициентов. Для уточнения модели оценщик проводит анализ с выездом непосредственно на объект.

       Экспертный контроль качества модели состоит из сравнения модельных результатов оценки с экспертными оценками тех же объектов. Наиболее эффективна экспертная экспресс-оценка вызывающих сомнение объектов основной выборки с осмотром их на месте. При этом выясняются причины значимых расхождений, выделяются факторы “недоучитываемые” или “переучитываемые” моделью, вносятся необходимые поправки. Такой контроль может осуществляться в несколько этапов до момента достижения необходимой точности модельной оценки.

        Кроме того, формируется контрольная выборка из объектов, ранее не использованных при калибровке моделей, на основе которой проводится статистический анализ результатов оценки. В этом случае каждая версия проходит тестирование с использованием в качестве критериев Стандарта анализа относительных показателей оценки стоимости. При необходимости модель уточняется и калибруется вновь. Главный критерий - соответствие модельных результатов реалиям рынка.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. Модели массовой оценки

 

Выделяют три основных вида моделей массовой оценки, каждый из которых имеет свою специфику.

1. Аддитивная модель имеет следующий вид:

V = A0 + A1X1 +... + AnXn,                                      

где   V – стоимость  объекта недвижимости;

(Х1... Хn) – характеристики объекта недвижимости;

Ai – численные коэффициенты при переменных характеристиках объекта, показывающие вклад соответствующих характеристик в стоимость.

Математическая регрессия  позволяет точно рассчитать оптимальные  Ai для конкретной базы данных, однако заложенное допущение о линейности вклада каждой характеристики обычно не соответствует реалиям рынка. Аддитивная модель не учитывает взаимосвязи факторов друг с другом, неудовлетворительно описывает пограничные ситуации (например, объект с очень большой площадью). Тем не менее, на основе этой модели можно сделать выводы о значимости тех или иных переменных и погрешностях информации. Аддитивная модель обычно используется для предварительного анализа.

2. Мультипликативная модель имеет вид

V = B0 · Y1B1 · ... · YnBn,                                          

где   (Y1... Yn) – характеристики объекта недвижимости;

Bi – веса переменных характеристик объекта.

Простая мультипликативная  модель сводится к аддитивному виду путем логарифмирования и обладает сходными недостатками. Однако она  позволяет более гибко отразить зависимость (в том числе и  нелинейную) стоимости от значений характеристики.

3. Гибридная модель является комбинацией двух вышеперечисленных видов, например:

 

V = Z1B1 · ... · ZnBn · (A0 + A1Z n+1 +... + Am Zm),                      

где   (Z1... Zn) – характеристики объекта недвижимости;

A-Bi – веса и коэффициенты при переменных характеристиках объекта.

Такой вид модели позволяет  достаточно адекватно отображать основные тенденции рынка. Отсутствие строгой  детерминации дает возможность принимать  решение о способе включения (аддитивный или мультипликативный) в модель любой характеристики объекта, подбирая оптимальный с точки зрения точности прогноза. Однако такой вид модели значительно затрудняет калибровку коэффициентов. Обычно здесь используются итеративные методы.

Выбор того или другого  вида модели определяется с точки  зрения наиболее адекватного отражения  реального рынка. Простые модели – аддитивная и мультипликативная  – могут применяться для описания слаборазвитого рынка, где нет каких-либо нелинейных тенденций. Они достаточно логичны по своей структуре и  устойчивы в том смысле, что  отсутствуют сильные выбросы  в оценке для нестандартных объектов. Гибридная модель оптимальна для  рынка с устоявшимися нелинейными  тенденциями и сложными видами зависимости  стоимости от факторов. К сожалению, анализировать конечную гибридную  модель не так просто, как две  предыдущие, особенно если задействованы  сложные переменные, отражающие взаимовлияние  характеристик. Другой проблемой гибридной  модели является сильная зависимость  конечного результата в процессе итеративной калибровки от начальных  значений коэффициентов.

 

 

 

 

 

 

 

5. Сфера применения моделей массовой оценки недвижимости

 

Любая модель – это лишь упрощенное представление реального  рынка, которое не претендует на стопроцентное  соответствие рыночным ценам. Существует два основных источника погрешности  оценки. Это – качество информации, которая может включать как нерыночные, так и не полностью описанные  сделки (может быть утрачена или откинута часть важной информации). Поэтому модель, хорошо работающая на исходной базе данных, может давать выбросы при оценке реальных объектов. Второй источник ошибок – неверные предположения, заложенные в структуру модели. Подобные недостатки можно выявить при анализе коэффициентов отношений прогнозных значений к реальным ценам сделок из базы данных, но это возможно лишь при наличии объектов с такими параметрами в контрольной выборке.