Массовая оценка недвижимости и сфера ее применения

Федеральное государственное  бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального  образования

«РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ ПРАВОСУДИЯ»

 

ФАКУЛЬТЕТ НЕПРЕРЫВНОГО ОБРАЗОВАНИЯ 
высшего профессионального образования

КУРСОВАЯ РАБОТА

 

по дисциплине: «Теория  оценки недвижимости»

 

Массовая оценка недвижимости и сфера ее применения.

 

 

 

Выполнила:

Студентка очной формы обучения

3  курса  1-Э группы

Алексенцева Анна Александровна

 

Научный руководитель:

 

 

 

Работа  оценена

______________________________

 «___  _»_______________201___г.

Москва, 2012

 

С О Д Е Р Ж А Н И Е

 

1. Введение…………………………………………………………………….3
2. Основная (теоретическая) часть
1. Понятие массовой оценки и ее основы…………………………….5
2. Сходства и различия массовой и индивидуальной оценки………7
3. Этапы процедуры массовой оценки………………………………..9
4. Модели массовой оценки………………………………………….16
5. Сфера применения моделей массовой оценки недвижимости……………………………………………………...18
6. Основные проблемы массовой оценки территории…………….20
3. Пример (практическое применение массовой оценки недвижимости)……………………………………………………………22
4. Заключение………………………………………………………………..26
5. Список используемой литературы………………………………………29

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Введение.

 

В некоторых случаях необходимо оценить сразу много объектов недвижимости, находящихся на обширной территории (регион, город, район). Для  решения таких задач применяются  специальные методы оценки – методы массовой оценки.

Ряд крупных государственных  предприятий и организаций, владеющих  большим числом объектов недвижимости, готовится к их приватизации. В  то же время уже приватизированные (и не менее масштабные) российские промышленные группы рассматривают  различные возможности доступа  на рынки капитала с целью расширения деятельности и повышения доходов  от имущества. Независимо от выбранной  финансовой стратегии, а этот процесс  всегда связан с активами компании, оценка может касаться миллионов  имущественных единиц. Но даже если речь идет пусть не о миллионах, а  о тысячах объектов недвижимости, оценка уже принимает массовый характер.

Для оценки больших групп  активов в рамках разумных сроков и бюджета существует ряд методов  и приемов, которые не применяются  для отдельных имущественных  объектов. В своей работе я расскажу о причинах появления массовой оценки, заложенных в ней принципах, ее этапах, применении, также остановлюсь на методах, применяемых в настоящее  время в России для оценки больших  групп активов, находящихся в  государственной и частной собственности  и приведу пример использования  массовой оценки.

В экономически развитых странах  институт массовой оценки обеспечивает потребности как государственного, так и частного сектора. Для местных  администраций массовая оценка обеспечивает функционирование механизмов налога на имущество, базой для которого является стоимость объектов недвижимости. В  России в отсутствие необходимых  для анализа рыночных данных государство  пользовалось установленными формулами  счета, однако в будущем мы ожидаем  появления более рыночно ориентированной системы. В частном секторе России техники массовой оценки уже применялись ранее при определении стоимости групп активов крупных организаций (таких как Сбербанк, РЖД, Газпром, Роснефть, СУАЛ и других). Оценочные системы, используемые для налоговых целей, отличаются от тех, что требуются для оценки групп корпоративных активов, но базовая методология остается той же.

Несомненно, Россия будет  продвигаться в направлении системы  налогообложения имущества, основанной на ее рыночной стоимости вместо существующей в настоящее время оценки балансовой стоимости по БТИ, а принципы массовой оценки станут важнейшей неотъемлемой частью оценки недвижимости для налоговых  целей.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Основная часть

2.1 Понятие массовой оценки, ее основы

 

Массовая оценка – это  систематическая оценка групп объектов недвижимости по состоянию на определенную дату с использованием стандартных  процедур и статистического анализа.

Массовая оценка недвижимости - это специальный подход к упрощенной оценке большой группы однородных объектов (квартир). Такая оценка производится по определенной методике: для оцениваемого объекта определяется соответствующий  набор значений фиксированного множества  его параметров, а затем по неизменным для всех объектов правилам формируется  значение его оценки.

Массовая оценка имеет  дело с оценкой большого количества объектов, различных между собой, поэтому она применяет стандартные  методы к группам и классам  объектов, что требует определенной работы по классификации объектов. Разработка стандартных методов  и приемов статистического анализа, описание правил их грамотного применения является предметом массовой оценки.

Для массовой оценки недвижимости требуется оценочная модель. При  этом используемая модель должна учитывать  движущие силы спроса и предложения  в рамках достаточно обширной территории, чтобы корректировать результат  на основе сопоставления данных по регионам. Хотя итоговым результатом  применения модели является индивидуальная стоимость объектов, оценочные заключения относятся скорее к группам активов, чем к отдельным объектам, а задачей профессионального оценщика является разработка, обоснование и разъяснение стандартных поправок в оценочной модели.

О контроле качества, или  степени надежности при проведении расчетов в рамках оценки отдельного объекта недвижимости можно судить по глубине исследования, объему и  качеству данных, используемых в анализе. Если же речь идет о массовой оценке, точность и непротиворечивость результатов проверяются статистическими методами. Основополагающие принципы оценки больших групп активов были впервые сформулированы в 20-е годы прошлого века в США и эволюционировали вместе с появлением новых информационных технологий и методов статистического анализа.

Ведущей профессиональной организацией, занимающейся продвижением новых методик массовой оценки, является Международная ассоциация налоговых  оценщиков (IAAО), основанная в 1934 году в Канзас-Сити, штат Миссури (США). Публикации этой организации помогают совершенствовать стандарты оценочной практики и пользуются репутацией наиболее авторитетных и полезных справочных документов в области оценки.

Определение “массовая” относится  к оценке, а не к объектам. Оно  отмечает использование специальных  приемов и методов оценки, а  не массовый, типовой характер объектов. Эти понятия зачастую путают, вследствие чего оценку массовую и индивидуальную нередко противопоставляют, кроме  того, происходит искусственное разграничение  жилой, производственной и коммерческой недвижимости. Недвижимость жилого назначения, при этом, относят к объектам массового характера, а промышленные и коммерческие объекты относят к индивидуальным, практически не поддающимся стандартизации.

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Сходства и различия массовой и индивидуальной оценки

 

Все объекты недвижимости в определенном смысле уникальны. Даже если значения многих характеристик  совпадают, всегда найдется хотя бы одно различие, которым можно объяснить  разницу стоимостей и обосновать уникальность. В зависимости от целей  оценки можно индивидуализировать (подчеркнуть своеобразие) или унифицировать (определить принадлежность к типу) любой объект недвижимости. В первом случае используется индивидуальный подход, причем акцент делается на особенностях объекта, во втором случае приемы массовой оценки позволяют выработать единую методику оценки разнообразных объектов недвижимости.

Обе методики оценки – массовая и индивидуальная – имеют в  своей основе систематические методы сбора, анализа и обработки информации для получения хорошо обоснованных результатов. В процессе массовой оценки оценщику приходится осуществлять те же действия, что и при индивидуальной оценке, отличия в основном связаны  с разницей в масштабе проведения работ и методах контроля качества оценки.

Поскольку массовая оценка предполагает разработку стандартной  методики, здесь требуется согласование не только задачи, но и принятия решений, унифицированной процедуры оценки. Вес решения эксперта и способность  влиять на конечный результат меньше, чем при индивидуальной оценке. Кроме  того, модели оценки должны отражать структуру  спроса и предложения, характерную  для групп объектов, а не для  отдельных объектов. Поскольку модель оценки рассматривается как математическая интерпретация поведения рынка  недвижимости в определенное время, при массовой оценке модели имеют  более сложный вид, т.к. они пытаются воспроизвести деятельность рынка  на обширной географической территории.

И массовая, и индивидуальная оценка недвижимости требует сбора  информации. Характер объекта недвижимости и имеющиеся о нем данные определяют объем работ по сбору необходимых  сведений, а также их вид, что в свою очередь обусловливает, какой подход к оценке необходимо избрать.

В массовой оценке применяются  те же общепринятые подходы, что и  в индивидуальной оценке – затратный, доходный и рыночный. Выбор подходов и методов определяется видом  недвижимости, состоянием рынка и  доступностью необходимой информации.

Анализ наиболее эффективного использования проводится также как это делается при индивидуальной оценке. Приемы анализа рынка для целей массовой оценки предполагают широкое использование наряду с экспертным статистических методов, помогающих провести классификацию данных и построить адекватную модель рынка. Построение и калибровка моделей также имеют особенности.

При индивидуальной оценке проводится согласование результатов  трех методов и принимается окончательное  решение. При массовой оценке ее заключительными  этапами является проверка модели и  контроль качества полученных результатов. Качество выполненной работы оценивается  преимущественно статистическими  методами: большая часть полученных оценок должна попасть в заданный диапазон среднего отклонения от реальных цен продаж. Наряду со статистическим контролем проводится экспертный контроль, позволяющий компенсировать (при  необходимости) недостаточное качество исходной информации по рыночным сделкам. Кроме того, оценка должна соответствовать существующим профессиональным стандартам, причем для массовой оценки помимо этических и содержательных, есть ряд статистических критериев качества модели. Так, стандарты Международной Ассоциации налоговых оценщиков требуют, чтобы определяющий среднее отклонение коэффициент дисперсии для жилых объектов не превышал 15%, а по группе доходной недвижимости 20%.

 

 

3. Этапы процедуры массовой оценки.

 

1. Постановка задачи предполагает:

• идентификацию объектов, которые подлежат оценке. Идентификатором может быть адрес, описание прав или кадастровый номер участка;

• уточнение правового статуса объекта (какие права оцениваются - собственности, аренды, на пользование воздушным пространством и т.д.);
• согласование целей оценки (например, рыночная стоимость, для целей налогообложения);
• согласование даты оценки - на какую дату производится переоценка.

Основываясь на анализе рынка, объеме и характере информации, выбирается метод оценки и общий вид модели.

2. Предварительное обследование и анализ объекта (анализ объектов оценки на предмет объединения в логические группы с общими характеристиками):

• определяется круг исходной информации, необходимой для построения оценочных моделей

• определяется точное местоположение (объект идентифицируется в соответствии с юридическим описанием)
• составляется полное описание характеристик объекта недвижимости (земельный участок, основные количественные и качественные характеристики зданий и сооружений, этажность, наличие пристроек, износ и т.д.)
• рассматривается и фиксируется локальное окружение объекта (принимается во внимание характер окружающей застройки, наличие заводов, парков и т.п., многолюдность места, особенности прилегающих улиц)
• проводится сбор информации об объекте и местоположении среди местных жителей и служащих
• предварительно определяется наиболее эффективное использование объекта

Объекты группируются по регионам со схожим уровнем экономического развития (учитывая численность населения  городов), а затем выделяется ряд  групп для сравнения стоимости  недвижимости, которую можно обоснованно  ожидать в каждой группе. При анализе  статистики по городам с различной  численностью населения может возникнуть дефицит информации о рыночных ценах  на недвижимость по некоторым категориям; данные по Санкт-Петербургу и Москве нужно анализировать отдельно из-за их явного отличия от других российских городов. Дополнительный анализ позволит выделить объекты недвижимости в  группах, основываясь на других характеристиках, которые могут существенным образом  сказаться на разбросе цен за квадратный метр (величина площади, тип здания, его состояние и т.д.). Вся информация по каждому объекту оценки предоставляется  клиентом в стандартной форме  для ее дальнейшего использования  в оценочной модели.