Лекция по "Экономике недвижимости"

И = ЭВ

СВ СЭЖ

где И − износ, руб.; ЭВ − эффективный возраст, лет; С В − полная восстановительная стоимость, руб.; СЭЖ −типичный срок экономической жизни, лет.

Метод срока жизни  основан на визуальном осмотре, поэтому  точность результатов зависит от знаний и опыта оценщика.

Метод сравнимых продаж заключается в определении износа в результате анализа рыночных данных о текущих сопоставимых продажах. Отбираются недавно проданные аналоги оцениваемого объекта, затем определяется накопленный износ каждого из них в порядке, представленном на рис.2.6.

При оценке накопленного износа методом сравнимых продаж получают наиболее точные результаты, если имеется достаточное количество аналогов для сравнения. Точность увеличивается по мере использования большего числа сопоставимых объектов для анализа.

Итак, с течением времени вследствие каких−либо причин стоимость недвижимости уменьшается, вследствие чего при оценке объекта на основе затратного подхода учитываются не только затраты на возможное новое строительство, но и накопленный строением износ.

Определение износа недавно  проданного аналога объекта оценки методом сравнимых продаж.

1. Расчет стоимости земельного участка (С₃).
2. Определение стоимости улучшений с учетом износа (С_у) исключением стоимости земельного участка из цены продажи объекта (ЦП ): C_v = ЦП − С₃
3. Расчет стоимости нового строительства на дату оценки (С_нс)
4. Расчет накопленного строениями износа И_н=С_нс– С_у
5. Определение эффективного возраста объекта сравнения  (ЭВ)
6. Определение среднегодового износа (И_год) в абсолютном выражении (р.): И_год = И_н / ЭВ
7. Определение величины среднегодового износа в процентах:  И(%)= 100хИ_год/С_нс 

Преимущества и недостатки затратного подхода

Затратный подход наиболее надежен при оценке новых объектов, готовых для более эффективного использования.

Оценка на основе затратного подхода является целесообразной и (или) единственно возможной в следующих случаях:

• анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка. Так, при выборе строительства домов разной этажности возможна ситуация: мало этажей – мало дохода от арендаторов − малые затраты на строительство, много этажей − недозагрузка − большие эксплуатационные расходы и необходимо определить этажность дома, доход от которого позволит получить типичную норму прибыли и компенсировать за траты на строительство;
• технико-экономический анализ нового строительства и улучшений, позволяющий обосновать целесообразность конкретного строительства или реконструкции;
• оценка общественно-государственных и специальных объектов, так как они не предназначены для получения дохода и низка вероятность найти данные об аналогичных продажах;
• оценка объектов на малоактивных рынках, например, уникальные объекты продаются редко или не продаются вообще, единственный способ оценки объекта − на основе затрат;
• оценка для целей страхования и налогообложения, так как, например, для страхования требуется разделение земли и зданий, сооружений, т. е. объектов, подлежащих и не подлежащих страхованию.

Основные недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
5. Отдельная оценка земельного участка <span cl