Лекция по "Экономике недвижимости"

Расчет затрат на новое  строительство оцениваемых улучшений  включает определение стоимости  воспроизводства или стоимости  замещения. Наиболее точно представление  об объекте оценки дает стоимость  воспроизводства, однако для старых зданий такой расчет практически невозможен вследствие отсутствия или сложности поиска аналогичных устаревших, ранее использовавшихся материалов и методов строительства.

Затраты разделяют на прямые и косвенные. Прямые затраты −  это стоимость трудовых и материальных ресурсов. Косвенные затраты возникают в ходе строительства, но их нельзя непосредственно выявить в самом сооружении. В процессе оценки они могут определяться коэффициентом к прямым затратам. Примеры прямых и косвенных затрат:

Прямые затраты

• расходы на трудовые ресурсы (заработная плата и т. п.);
• затраты на приобретение строительных материалов;
• расходы на возведение временных сооружений;
• прибыль застройщика (подрядчика); затраты на временные заборы и ограждения для строительных площадок;
• затраты на обеспечение безопасности строительства;
• расходы на коммунальные услуги при строительстве и др.

Косвенные затраты:

• затраты на получение разрешения на строительство;
• затраты на получение лицензий; расходы по страхованию в период строительства;
• расходы по уплате налогов во время строительства;
• расходы на профессиональные услуги (оплата архитекторам, топографам, юристам и т. п.);
• расходы на оплату процентов по кредиту;
• прибыль подрядчика и др.

Стоимость воспроизводства  или стоимость замещения объекта оценки рассчитывают, как правило, одним из следующих методов: сравнительной стоимости единицы; стоимости укрупненных элементов и количественного анализа.

Метод сравнительной  стоимости единицы − оценка имущества на основе использования единичных скорректированных укрупненных показателей затрат на создание аналогов. Заключается в перемножении затрат на единицу сравнения, в частности, 1 кв.м или 1 место недавно построенного аналога, и количества единиц сравнения в оцениваемом объекте. Для этого необходимо установить размеры оцениваемого строения и собрать данные о затратах на возведение аналогичного. При определении затрат на строительство с применением укрупненных сметных норм используются удельные показатели стоимости на потребительскую единицу строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в базисном текущем и прогнозном уровне цен, определяемые на основании ежеквартальных цен на ресурсы и другие укрупненные проектные стоимости объектов.

Метод стоимости укрупненных  элементов − оценка имущества на основе величины стоимости создания его основных элементов. В методе используются данные о стоимости различных элементов (составных частей) здания − поэлементные затраты. Расчет поэлементных затрат включает в себя разбивку здания на составные части, установление величины средних затрат на эти части, включая расходы на их установку в строящемся здании. При оценке жилого здания могут быть выделены затраты по следующим направлениям: составление сметы, подготовка и проверка планов строительства, работы по подготовке участка под строительство, земляные работы, возведение фундамента, внутренние стены, потолок, водосточные трубы, лестницы, двери, окна, подведение воды, система труб, слесарно−водопроводные работы, электропроводка, окраска и др.

Например, затраты на 1 кв.м составной части оцениваемого строения, включая затраты на трудовые и материальные ресурсы, умножаются на количество квадратных метров в этом элементе. Могут также применяться и другие единицы сравнения, например, 1 м³ кладки, 1 м электропроводки.

Метод стоимости укрупненных  элементов обеспечивает лучшее сравнение  элементов оцениваемого объекта  с типовыми элементами, поэтому в  результате применения позволяет получить величину большей точности, чем с  использованием метода сравнительной стоимости единицы.

Метод количественного  анализа − оценка объекта на основе полной сметы затрат на его воспроизводство. Стоимость строительства определяется суммированием всех затрат на возведение или установку составных частей строения. При этом необходимо учитывать и косвенные и прямые затраты. Применение метода требует составления перечня всех материалов и оборудования, подсчета трудовых затрат, необходимых для установки каждого элемента, учета косвенных, накладных расходов и прибыли застройщика. Пример разбивки затрат подрядчика на отдельный элемент объекта представлен в табл. 2.3.

Таблица 2.3. Разбивка затрат подрядчика на отдельный элемент объекта

Ошибки при применении метода количественного анализа могут возникать вследствие неправильного подбора данных о стоимости единиц сравнения в строениях, не соответствующих типу объекта оценки. В целом, количественный анализ всех компонентов здания дает наиболее точные расчеты затрат. Однако метод очень трудоемок, его применение основано на составлении перечня всех материалов и оборудования, подсчете необходимых для установки каждого элемента трудовых затрат, что требует привлечения квалифицированных сметчиков.

Определение стоимости  нового строительства для целей оценки имеет ряд отличий от расчета будущей стоимости строительства при строительном проектировании:

• не учитывается срок строительства (при строительном проектировании он составляет, как правило, несколько месяцев);
• вместо цен различных базисных периодов на строительные материалы, трудозатраты и эксплуатацию строительной техники учитываются цены на дату оценки;
• при расчетах основываются на современных требованиях к объектам аналогичной полезности, даже если анализируемый объект им не соответствует;
• может отсутствовать некоторая проектно-сметная документация по объекту оценки.

После расчета затрат на возможное новое строительство  объекта приступают к определению  накопленного износа.

Методы определения износа

Износ имущества − снижение стоимости имущества под действием различных причин. Износ определяют на основании фактического состояния имущества или по данным бухгалтерского и статистического учета.

Существуют три вида износа недвижимости − физический, функциональный, внешний.

Физический износ − износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов.

Функциональный износ  – износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам.

Внешний износ − износ в результате изменения внешних экономических факторов.

Износ подразделяют на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ – износ имущества, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость. Неустранимый − износ имущества, затраты на устранение которого больше, чем добавляемая при этом стоимость.

Существует несколько  методов определения величины накопленного износа, основными из которых являются:

• методы разбиения,
• срока жизни и
• сравнимых продаж.

Метод разбиения заключается в определении отдельно трех видов износа с разделением физического и функционального на устранимые и неустранимые типы. Для определения каждого компонента износа используются инженерные и визуальные методы.

Физический износ недвижимости проявляется в ухудшении физических свойств объекта с течением времени, а также в потере элементами строения первоначальных технических и эксплуатационных свойств. Физический износ может быть вызван неправильной эксплуатацией, физическим и химическим воздействием. В России действуют правила оценки физического износа жилых зданий. Существует перечень конструктивных элементов зданий с возможными повреждениями не из-за стихийных бедствий, соответствующими процентами физического износа и примерным составом ремонтных работ (ВСН 53−86 «Правила оценки физического износа жилых зданий»).

Определение устранимого  физического износа основано на учете  всех необходимых расходов по текущему ремонту, включающему покраску и  мелкий технический ремонт, который  следует выполнить перед продажей недвижимости для максимизации прибыли или минимизации убытков.

Неустранимый физический износ определяет степень физического  старения здания. Признаком неустранимого  физического износа здания является невозможность его дальнейшей эксплуатации по условиям технической безопасности.

При оценке физического  износа учитывают, что элементы здания разделяются на две категории: 1) долговременные: стены, перекрытия, фундаменты; 2) быстроизнашиваемые − элементы со сроком службы меньше срока экономической жизни здания: крыши, трубы, окраска. Износ каждого элемента объекта оценивают отдельно. Процент износа определяется в результате осмотра и переводится в денежное выражение путем умножения процента износа на стоимость воспроизводства каждого элемента с учетом косвенных затрат на строительство. Определенную оценщиком величину физического износа конструктивных элементов, зданий и сооружений в целом рекомендуется согласовать с соответствующими службами предприятия, такими как отдел капитального строительства, отдел главного энергетика и др.

Функциональный износ  возникает вследствие несоответствия объекта современным функциональным требованиям. Может возникнуть из−за неэффективной планировки здания, плохого дизайна. Строение при этом пригодно к эксплуатации, но обесценивается, т. е. утрачивает меновую стоимость за счет появления современных более совершенных функциональных аналогов.

Функциональный износ  рассчитывается как разница на дату оценки между величинами стоимостей здания с устраненными функциональными недостатками и с неустраненными. Под неустранимым функциональным износом подразумевают уменьшение стоимости из-за недостаточности или избыточности качественных характеристик элементов здания, когда некоторые из них не соответствуют требованиям к подобным объектам, существующим на дату оценки. Если имущество предназначено для сдачи в аренду, его износ определяется потерями в арендной плате.

Внешний износ можно  определять потерями дохода из-за внешних факторов либо рассчитывать путем сопоставления продаж при наличии и отсутствии внешних воздействий. Причины возникновения внешнего износа − изменение внешних по отношению к недвижимости факторов, например: общий упадок района местоположения строения, большой транспортный поток внутри жилого квартала, изменение соотношения спроса и предложения на рынке, финансовых условий, законодательства, расположение предприятия (в центре деловой части города или в густонаселенном жилом районе).

Внешний износ в стоимостном  выражении определить сложно, так  как не накоплено достаточного опыта и мало рыночных данных, позволяющих проследить изменение стоимости объекта под влиянием внешних факторов. Основные методы оценки внешнего износа:

• сравнение продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий;
• капитализация потери дохода от объекта, относящейся к внешним воздействиям.

Метод срока жизни основан, главным образом, на определении накопленного износа в результате непосредственного осмотра строений. При определении износа этим методом используется ряд основных понятий: срок экономической жизни, эффективный и хронологический возраст. 

Срок экономической  жизни − отрезок времени, в течение которого объект можно использовать и получать прибыль, вклад улучшений в стоимость земельного участка больше нуля. Ремонт и реконструкция могут увеличить его, а изменившиеся вкусы и социально-экономическая обстановка − уменьшить.

Хронологический возраст − фактический возраст здания, т. е. количество лет, прошедших со дня постройки.

Эффективный возраст − возраст здания, определяемый исходя из его внешнего вида.

Метод срока жизни  базируется на том, что эффективный возраст, выраженный в процентах, отражает типичный срок экономической жизни, так же как процент накопленного износа отражает общие затраты воспроизводства. Данная концепция отражена в формуле