Лекция по "Экономике недвижимости"

Состояние объекта оценивается  по величине накопленного износа по сравнению с новым зданием.

Корректировка цены в  зависимости от размера определяется из анализа продаж похожих объектов разного размера. Архитектурное  своеобразие, конструктивное решение, наличие подвала, технического этажа, озеленение тоже требуют учета и корректировки. Наличие, отсутствие и состояние коммуникаций увеличивает или уменьшает стоимость объекта.

Корректировка на размер земельного участка проводится по данным о землеотводе. В случае отсутствия информации о точных размерах участков, на которых расположены анализируемые недавно проданные аналоги, площадь земельных участков может определяться упрощенно, исходя из площади здания, двумя способами:

• к каждой кромке здания прибавляется по 2,5 м, эти границы считаются соответствующими площади свободной земли и с учетом этих размеров рассчитывается площадь земельного участка;
• методом умножения площади застройки на коэффициент соотношения площади земли и здания, который обычно принимают равным 1,5:

S_з.у. = S_общ. _зд/ N_эт * 1,5

где S_общ. _зд. − общая площадь здания, кв.м;  N_эт − количество этажей; 1,5 − коэффициент плотности застройки.

При согласовании скорректированных  цен продаж следует учитывать  возможное искажение результатов  из-за приближенной оценки площади земельных участков-аналогов.

Согласование скорректированных  цен

Заключительным этапом сравнительного под хода является установление стоимости объекта оценки на основе сравнительного анализа выбранных  аналогов. Как правило, вывод стоимости  оцениваемого объекта осуществляется в процессе согласования скорректированных цен его аналогов.

Согласование − это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей в соответствии с их характеристиками. Согласование скорректированных цен аналогов проводится в соответствии с имеющимися отличиями от объекта оценки.

Абсолютно одинаковых продаж не бывает, и, соответственно, каждая из них оказывает различное влияние  на определяемую стоимость объекта  оценки. В процессе согласования необходимо выявить причины различий промежуточных результатов, учесть количество поправок, внесенных в цену сопоставимой продажи. При согласовании следует учитывать следующее основное правило:

Чем меньше количество и  величина корректировок, внесенных  в цену конкретного объекта сравнения, тем больший «вес» имеет данная продажа в процессе формирования стоимости оцениваемого объекта,

При наличии обширной информации о большом количестве похожих продаж, небольшом различии величин скорректированных цен  применяются статистические методы. Обычно анализируется четыре показателя:

1. среднеарифметическое значение скорректированных цен (на него могут повлиять разбросы крайних значений);
2. мода − наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду (если числовой ряд «200, 220, 180, 200, 210», то мода равна 200);
3. медиана − середина ранжированного числового ряда (расположим рассмотренный выше числовой ряд в порядке возрастания: 180, 200, 200, 210, 220. Медиана равна 200);
4. скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога.

На малоактивных рынках, когда данных мало и объекты отличаются друг от друга по ряду параметров, для  каждой из скорректированных цен  аналогичных объектов выбирается весовой  коэффициент. Для этого целесообразно  применять теорию нечетких множеств, в частности, метод расстановки приоритетов.

В процессе применения этого  метода нужно сравнивать пары продаж с учетом их похожести на объект оценки, в чем находит отражение  степень влияния соответствующих  им цен на формирование результата оценки, получаемого сравнительным подходом.

Критерий выбора весового коэффициента − степень похожести анализируемого аналога на объект оценки. По данным принимаемой системы сравнений формируется квадратная матрица А = а_ij:

         а₁₁, а₁₂, … а_1n

А =  а₂₁, а₂₂, … а_2n

         …., …., ….,

        а_n1, а_n2, … а_nn

 

где а_ij − числовая мера, определяющая степень превосходства влияния на результат оценки сопоставимой продажи X_i, над продажей Х_j.

При сравнении пар  продаж существенное значение следует  придавать таким основным параметрам, как качество и обширность информации, дата продажи или оценки аналога, а также наличие субъективных факторов.

Дальнейший процесс  расчета значимости функций − итерационный.

С использованием полученного  весового коэффициента каждой из сопоставимых продаж и соответствующих им скорректированных цен как средневзвешенное определяется величина, которая становится основой при принятии решения об итоговой стоимости объекта на основе сравнительного анализа продаж.

Математика позволяет сузить диапазон стоимости объекта: оценщик принимает окончательное решение после логического анализа рынка и откорректированных данных по продажам аналогичных объектов.

Преимущества и недостатки сравнительного подхода

Наиболее надежные результаты на основе использования сравнительного подхода получают при оценке небольших коммерческих объектов и объектов недвижимости, которые часто покупаются-продаются и не используются для получения дохода.

Основные условия применения сравнительного подхода:

• объект не должен быть уникальным, необходимо наличие сопоставимых аналогов, в том числе по времени сделок в целях уменьшения влияния рыночных изменений на результат оценки;
• информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок;
• факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Чем более похожи объекты  сравнения и чем больше их используется для анализа, тем более точным будет получаемый результат оценки. Следовательно, подход наиболее надежен  при оценке жилья, так как рынок  жилья − наиболее развитый сегмент рынка недвижимости и имеется достаточное количество сопоставимых продаж объектов (квартир). К тому же этот рынок насыщен информацией: периодическая печать, телевизионная информация и собственные базы данных риэлтерских фирм.

Преимущества сравнительного подхода :

• позволяет отразить мнение типичных продавцов и покупателей в итоговой оценке;
• в ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция;
• статистически обоснован;
• позволяет вносить корректировки на отличия сравниваемых объектов;
• при наличии достаточного количества данных для анализа достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Однако существует ряд  проблем, связанных с применением  этого подхода (табл. 2.1).

Исходя из данных табл. 2.1 можно сделать следующие выводы. Определение стоимости недвижимости сравнительным подходом основано на анализе рыночных данных о продажах аналогичных объектов, в которые вносятся соответствующие корректировки, сглаживающие существующие различия между сравниваемыми объектами.

 

Таблица 2.1 Основные проблемы, связанные с применением сравнительного подхода

 

Проблема	Влияние на точность получаемого  результата
Различия продаж	Подход основан на анализе сопоставимых продаж, а абсолютно  идентичных продаж не бывает, совпадение наблюдается лишь по ряду параметров. Продажи могут отличаться не только набором характеристик, присущих самому объекту, но и условиями сделки. Чем больше различий между сопоставимыми продажами, тем больше вероятность получения недостаточно точного результата оценки.

 

Окончание таблицы 2.1

Сложность сбора информации о фактических ценах продаж	Точность оценки зависит  не только от обширности, но и от достоверности используемой для анализа информации. На сегодняшний день в России фактические цены продаж нередко скрываются в целях уклонения от уплаты существующих государственных налогов и сборов, проверка достоверности информации существенно затруднена.
Проблематичность сбора  информации о специфических условиях сделки	Процесс проверки специфических  условий совершения сделки (действовали  ли стороны экономически рационально, типична ли была мотивация продавца и покупателя и т.п.) сложен. При  наличии подобных обстоятельств цена продажи конкретного объекта может существенно отличаться от типичной для данного рынка. Использование информации о таких продажах может негативно отразиться на результатах анализа.
Зависимость от активности рынка	Подход основывается на анализе рыночных данных, поэтому точность результата оценки зависит от активности и насыщенности рынка данными о сделках с аналогами оцениваемого объекта. Оценка МСАП на малоактивных рынках проблематична.
Зависимость от стабильности рынка	Если рынок подвержен  быстрым изменениям, то по лучение точного результата оценки затруднено: за время с момента совершения даже недавней сделки до даты оценки рыночные условия могут существенно измениться. Процесс приведения цен продаж к единому моменту времени (дате оценки) требует знаний и затрат времени для тщательного анализа возможных произошедших изменений на рынке.
Сложность согласования данных о существенно различающихся  продажах	Согласование скорректированных  цен очень похожих продаж основывается на простейших статистических методах. Если сделок купли-продажи сопоставимых объектов было мало или информация о подобных сделках за последнее время отсутствует, требуется согласование данных о значительно отличающихся друг от друга продажах, что может снизить точность результата оценки.

 

Рыночные данные используются во всех трех базовых подходах к  оценке недвижимости, но точность результата оценки наиболее зависима от рыночных данных при расчетах на основе сравнительного подхода. Данные, на которых базируется оценка, могут быть неточны, поскольку информация по | продажам конфиденциальна. Для правильной оценки необходим большой объем информации и логический анализ скорректированных данных.

2.2 Затратный подход

Сущность и этапы затратного подхода

Затратный подход основывается на расчете затрат на воспроизводство оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. К полученной стоимости добавляется рыночная стоимость участка земли,

Затратный подход − совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного им износа»

Подход базируется на предположении, что типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. При расчете затрат на возможное новое строительство объекта оценки учитываются затраты инвестора, а не подрядчика, В процессе оценки используется информация об уровне заработной платы, накладных расходах, затратах на оборудование, нормы прибыли строителей в данном регионе, рыночные цены на строительные материалы. Однако суммарные издержки на приобретение земельного участка и строительство на нем аналогичного объекта не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

В основе затратного подхода лежит принцип замещения. Оценка недвижимости затратным подходом проводится в несколько этапов (рис. 2.5).

Определение стоимости  недвижимости затратным подходом начинается с оценки земельного участка, которая  является не только частью этого подхода, но и самостоятельным этапом процесса оценки. Затем определяют стоимость нового строительства оцениваемых улучшений, рассчитывают накопленный износ. На заключительном этапе затратного подхода для получения итоговой стоимости объекта суммируются стоимость земельного участка и затраты на новое строительство имеющихся на нем зданий и сооружений за вычетом накопленного строениями износа.

1. Расчет стоимости  земельного участка с учетом  наиболее эффективного использования (Сз,)

2. Расчет затрат на  новое строительство оцениваемых строений (С_нс)

3.  Расчет накопленного  износа (И_н):

Физический износ

Функциональный износ

Внешний износ

4. Расчет стоимости  улучшений с учетом накопленного  износа  С_у= С_нс– И_н

5. Определение итоговой  стоимости недвижимости С_зп = С_з + С_у

Методы расчета затрат на новое строительство улучшений