Экономика недвжимости

       Метод прямой капитализации предполагает деление годового рентного дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.

Расчеты стоимости земли  методом капитализации дохода основаны на использовании следующей формулы:                                               

                                                      Рентный доход                        

Стоимость земли  =         -------------------------------------------               

                                           Коэффициент капитализации

      В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

• расчетный рентный доход  для оценки сельскохозяйственных и  лесных земель;

• часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на застроенный земельный участок;

• земельная арендная плата (арендный доход) для оценки земель поселений;

• доход от прироста стоимости  земельного участка, получаемый при  его продаже в будущем или  при его залоге под ипотечный  кредит.

      Сложной проблемой доходного подхода является определение коэффициента капитализации. Особенность коэффициента капитализации, используемого при оценке земли, в том, что он состоит только из одной части - ставки дохода и не включает норму возмещения капитала.

       Одним  из методов доходного подхода капитализация арендной   платы. Под арендой понимается предоставление земельного                            участка арендодателем во временное владение и  или пользование арендатору (юридическому или физическому лицу) за плату на определенный срок.

       Земельная арендная плата- это денежная сумма, выплачиваемая за право пользования земельным участком. Как регулярный поток дохода земельная арендная плата (арендный доход) может переводиться в стоимость методом прямой капитализации. Метод капитализации арендной платы особенно удобен, когда земельные участки сдаются в долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений.

      Для оценки земельных участков, застроенных коммерческими                      объектами, возможно использование техники остатка дохода, приходящегося на земельный участок. Согласно принципу остаточной продуктивности земли зданиям и сооружениям, построенным на земле                 за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления,                              отдается приоритет при распределении дохода. Оставшийся доход                       после покрытия всех затрат на привлечение других факторов приписывается земельному участку.

     Условия применения техники остатка дохода для земли:

• имеющиеся объекты соответствуют  варианту лучшего и наиболее                        эффективного использования земельного участка;

• стоимость зданий и  сооружений, расположенных на земельном  участке, или предполагаемые затраты на их строительство могут быть рассчитаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации;

• известен годовой чистый операционный-доход от эксплуатации объекта недвижимости (земельного участка с улучшениями).

      Сравнительный подход широко используется в странах с                         развитым земельным рынком. В России он получил распространение                  при оценке свободных земельных участков, земель городских и                      сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан. Подход основан на систематизации и сопоставлении информации              о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения.

       Принцип замещения базируется на том, что рынок является открытым и конкурентным, на нем взаимодействует достаточное количество продавцов и покупателей с типичной мотивацией, экономически рационально и в собственных интересах, не находясь под посторонним давлением. Также подразумевается, что земельный участок будет приобретаться на типичных для данного рынка условиях финансирования и находится на рынке в течение достаточного периода времени, чтобы быть доступным для потенциальных покупателей. Сравнительный подход включает методы сравнения продаж и переноса.

     Этапы расчета стоимости- методом сравнении продаж. Этап 1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка:

     Оценщик изучает земельный рынок, проводит его сегментирование и определяет, к какому сегменту рынка относится объект оценки.

      К характеристикам типичного для данного сегмента земельного участка относятся:

• целевое назначение земель;

• зонирование и разрешенные  варианты землепользования;

•  местоположение;

• потребительские свойства земель (плодородие и другие характеристики почвы);                   

• передаваемые юридические  права собственности и др.

       Характеристики, типичного для данного сегмента земельного рынка

субъекта включают:

• инвестиционную мотивацию;

•  платежеспособность;

• социально-юридический  статус;

• источники и формы  финансирования;

• предпочтения покупателей  и др.

       В результате сегментирования земельные участки делятся на следующие группы:                                         

• участки, используемые для  целей садоводства и огородничества;

• участки, используемые для  индивидуального жилищного строительства;

• участки, используемые для  массового жилищного строительства;

• участки под объектами  коммерческой недвижимости;

• участки под промышленной застройкой;

• участки под общественными  объектами и т.п.

     Затем необходимо собрать информацию о недавних продажах                        сопоставимых земельных участков на соответствующем сегменте             земельного рынка. Для накопления и дальнейшей обработки информации              о ценах, котировках, спросе и предложении по продаже аналогичных участков земли на каждом сегменте земельного рынке используются регистрационные карточки. Рыночная информация о сделках купли-продажи земельных участков может классифицироваться по однородным группам исходя из таких признаков, как: территориальное положение, возможный вариант землепользования, потребительские свойства, что позволяет по каждому сегменту сгруппировать продажи земельных участков с аналогичными вариантами использования или такими вариантами землепользования, которые конкурируют между собой на данной географической территории.

      Этап 2. Проверка Информации о сделках, с земельными участками.

Проводится отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки были                          осуществлены в типичных рыночных условиях.    

      Источники информации о сделках с земельными участками:

• регистрационные палаты;

• земельные комитеты;

• риэлторские и оценочные  фирмы;

• различные информационные издания.

     Этап 3. Сравнение оцениваемого земельного участка с участками,                  проданными на рынке, и внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков.

     Оценка земельного участка путем сравнения с другими проданными участками земли может производиться двумя способами: по элементам сравнения или с помощью единиц сравнения.

     Элементами сравнения называют характеристики земельных участков и условия заключения сделок с ними, которые влияют на величину цены                продажи. Путем анализа сравнительных продаж определяется стоимость типичного (стандартного) земельного участка, который является затем основой расчета стоимости других участков земли. В качестве типичного земельного участка может использоваться реальный или гипотетический участок.

      Этап 4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

      После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости земельного участка. Простой расчет средней арифметической величины цен отобранных аналогов применяется редко. Для получения более точного результата используется формула средневзвешенной величины. При этом удельные веса присваиваются скорректированным ценам участков-аналогов в зависимости от количества внесенных, корректировок, их абсолютной величины, а также полноты и достоверности исходной информации.

      Для определения- рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж используется следующая информация:

• титул собственности  и регистрационные данные по земельному участку, обременения и сервитуты;

• категория земель, в  границах которых расположен земельный  участок;

• данные о взаимосвязи участка с окружением.

      Источниками  этих данных являются:

•  городские, районные и поселковые земельные комитеты и органы, где осуществляется регистрация сделок с земельными участками;

• риэлторские фирмы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью;

•  ипотечные кредитные  организации, оценочные фирмы, периодическая печать и др.

      Затратный подход базируется на том, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдутся приобретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности здания в приемлемый для строительства период.

     Затратный подход включает:

• метод изъятия;

• определение затрат на освоение;

• оценки городских земель по затратам на инфраструктуру и условиям типовых инвестиционных контрактов.

     Метод изъятия определяет рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта                           недвижимости, т.е. земельного участка с улучшениями и                  восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа. Данный метод расчета стоимости земельного участка основывается на технике остатка для земли.

      Условия использования метода изъятия:

• при определении лучшего  и наиболее эффективного использования  земельного участка как свободного;

• если на рынке отсутствуют  данные о совершенных сделках  с незастроенными земельными участками.

    Недостатки метода  изъятия:

• Он может дать необъективную  оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10 лет, поскольку с течением времени

вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости                    уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает;

• в условиях высокой инфляции сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений.

      Метод определения затрат на освоение применяется при оценке                незастроенных массивов земли и позволяет определить общую стоимость земли при условиях ее разделения на отдельные земельные участки, которые затем будут проданы, из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение, предпринимательская прибыль, и таким образом определяется стоимость неосвоенной земли.

       Метод определения затрат на освоение применяется, если наиболее

эффективным использованием является разделение земельного массива                   на отдельные участки. Разбивка большого земельного массива на отдельные участки - широко распространенная практика, поскольку способствует              более эффективному использованию земли. Проблема определения                     стоимости земли, предназначенной для разделения, является актуальной                 для любого растущего города или поселка и применяется при массовой                  жилой или дачной застройке.

      Процесс разделения земли в первую очередь включает производственные и торговые операции. При застройке жилыми домами огромное влияние оказывает окружающая среда.

      Оценка земель поселений проводится  на основе затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры, т.е. рассчитывают величину затрат на воспроизводство улучшений городских земель (всей инженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок).

      К затратам на воспроизводство относят расходы на магистральные               сети и головные сооружения систем водоснабжения, канализации,    теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, улично-дорожную             сеть и др. Необходимо учитывать, что в условиях высокой инфляции               сложно рассчитать стоимость затрат на создание и                                воспроизводство инфраструктуры, проще определить стоимость                   замещения существующей инфраструктуры города по укрупненным, показателям. Стоимость замещения рассматривается как                          стоимость создания аналогичной системы улучшений городских                       земель исходя из современных стандартов, рассчитанная на основе               текущих цен материалов, оборудования и трудозатрат по землям многоэтажной жилой застройки.