Экономика недвжимости

Федеральное агентство  по образованию Российской Федерации

Московский государственный  университет

технологий и  управления

филиал в г. Архангельске

Институт:    Экономики, бизнеса и права

 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

по дисциплине «Экономика недвижимости»

 

Студента (ки) Курса СФО    3

Специальность 080502 Шифр

Ф.И.О.   Гаврилов В.Г.

Проверил ______________________________

                 ^{Ф.И.О. преподавателя}

 

 

Вх. №___________________ Дата регистрации _______________________

Результаты проверки _____________________________________________

Архангельск

2012

 

 

Содержание:

       Введение

1. Особенности функционирования  рынка недвижимости в РФ.

2. Система налогов и сборов в сфере недвижимого имущества.

3. Оценка стоимости земельного  участка.

Заключение

Литература

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

     С переходом к рыночной экономике образовался и выделился в              качестве самостоятельной сферы деловой активности целый комплекс              видов деятельности имеющих общим предметом недвижимое имущество.               На сформировавшемся практически в течение десятилетия                                    рынке недвижимости появилось множество представителей новых                  профессий, связанных с теми иными видами деятельности в дайной сфере.  В их числе: — риэлторская деятельность (обеспечение оборота недвижимости, ее перераспределения между различными субъектами),                оценка недвижимости (определение стоимости объектов недвижимости) управление недвижимостью (обеспечение максимальной эффективности использования имущества), девелопмент (создание качественно                        новых объектов недвижимости), страхование и ипотечное кредитование (обеспечение приемлемых условий инвестирования в недвижимость)                 и тд.

      Это поставило перед системой экономического образования ряд                новых проблем, связанных с выделением в самостоятельные                           дисциплины направлений изучения различных областей деловой                  активности, существующих на рынке недвижимости. Каждый из этих                видов деятельности имеет специфику и предмет, что находит отражение                 и в особенностях образовательных программ по подготовке                 специалистов того или иного направления.

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Особенности  функционирования рынка недвижимости  в РФ.

      Отличие рынка недвижимости от рынков других товаров и услуг заключается в том, что рынок недвижимости несовершенный. Эти отличия заключаются в следующем:

1) товары и услуги обычно серийны и потому взаимозаменяемы. Недвижимость — иначе;

2)  на обычном уравновешенном рынке взаимодействует множество продавцов и покупателей, что создает конкуренцию, свободную среду, и никто из этих участников не контролирует сколько-нибудь большую часть рынка, чтобы иметь значительное влияние на цену. На рынке недвижимости — иначе;

3) на обычном рынке цены относительно унифицированы, стабильны и низки: они часто становятся основным соображением при покупке или продаже, так как качество двух различных объектов при близкой цене примерно одно и то же. На рынке недвижимости — иначе;

4) на обычном рынке доминирует саморегуляция; существует свободная конкуренция и не так много государственных ограничений. На рынке недвижимости — иначе;

5) спрос и предложение близки к состоянию сбалансированности на обычном рынке благодаря конкуренции. На рынке недвижимости — иначе;

6) продавцы и покупатели на обычном рынке гораздо более информированы, чем на рынке недвижимости, о состоянии рынка, поведении других участников, качестве продукта, его возможных заменах и т.д.;

7) на обычном рынке товары быстро поставляются и расходятся, легко транспортируются. На рынке недвижимости — иначе.

Кроме того, в отличие  от других видов рынков для рынка  недвижимости характерны следующие черты:

1) низкая эластичность спроса и предложения, так как нужен значительный отрезок времени на постройку новых объектов. Неравномерное поступление денежных потоков в период освоения; требуются значительные затраты, денежные потоки в этот период отрицательные;

2) износ зданий и сооружений — с течением времени по этой причине стоимость объектов недвижимости снижается;

3) относительно незначительное число участников сделок – при продаже специализированных объектов число продавцов и покупателей  ограничено;                           4) наличие многоканального финансирования;

5) собственность на рынке недвижимости может быть финансируема как за счет собственных, так и м счет заемных источников, причем число последних в зависимости от выбранного инструмента финансирования может достигать нескольких десятков;

6) наличие риска. Поскольку объекты не перемещаемы в                                  пространстве, сделки с недвижимостью обладают особым видом риска                     и требуют использования специфических методов определения их                  стоимости — оценки. Недвижимость связана с целым рядом                      различных меняющихся характеристик, которые и определяют факторы, влияющие на стоимость недвижимости, и, соответственно, требующие                  их учета аналитиками и оценщиками недвижимости.

     Оценка недвижимости является сложным делом из-за                                    большого количества ее индивидуальных характеристик. Прежде всего                 нет двух одинаковых объектов недвижимости хотя бы потому, что                        каждое здание занимает свой индивидуальный участок земли. Даже если                 два здания были построены по одинаковому проекту, одно из них могло быть реконструировано и имеет лучшую отделку, чем другое.          Сравниваются объекты по наиболее существенным показателям: например, у розничного магазина — это длина фасада и, вероятно, товарооборот.                У отеля — цена номера, у склада — единица объема. Важно, чтобы                 продавец и покупатель сошлись в выборе предпочитаемых элементов.

       Чтобы успешно функционировать на рынке недвижимости,                           профессионалу (и не только оценщику) надо знать базовые экономические концепции (законы), которым подчиняется этот рынок:

      Заменяемость (Substitution). Стоимость объекта не превышает затрат на приобретение или создание аналогичного. Иначе говоря, цена собственности не может быть выше самого дешевого аналога.

      Соответствие (Conformity). Наибольшую стоимость объекту придает среда — однородная, совместимая, гармонирующая.

      Прогрессия и регрессия (Progression and regression). Объекты собственности, которые по размеру или качеству выпадают из типичного окружения, в цене тяготеют к этому обычному окружению.

Изменчивость (Change). Все районы города, а также промышленные, коммерческие, жилые здания и сооружения проходят через следующие стадии их жизненного цикла:

• развитие;
• зрелость;
• упадок; 
• возможно, реновация (джентрификация).

Предложение и спрос (Supply and demand). Цены возрастают, когда спрос превышает предложение, и снижаются, когда предложение превышает реальный (платежеспособный) спрос. Спрос только тогда создает стоимость, когда ограничено предложение.

Отметим ряд факторов, которые влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости:

• изменение стоимости стройматериалов и рабочей силы;
• инфляция и ее тенденции (фактор ожидания);

• нормы прибыли в других отраслях экономики;

• кредитные и налоговые ставки;
• колебания деловой активности и доходов;
• зонирование и иные административные ограничения; 
• демографические изменения, в т.ч. иммиграция;
• экологические изменения.

Надо заметить, что неповторимость, уникальность недвижимости как товара влечет замедленную реакцию перечисленных выше факторов на ее стоимость.

Конкуренция (Competition). Рыночный спрос обеспечивает прибыль, прибыль стимулирует конкуренцию; сверхприбыль ведет к разрушительной конкуренции.

Рынок недвижимости ,являясь также частью инвестиционного  рынка имеет уникальные особенности  и в этом разрезе .разумно предположить, что любой потенциальный инвестор (покупатель) предварительно рассмотрит все возможные объекты инвестиций прежде, чем примет окончательное  решение, куда вложить свои средства. И конечно большинство инвесторов      желает максимизации своего                   годового дохода и одновременно максимальной защиты покупательной способности инвестированного капитала. Иными словами, любые инвестиции в недвижимость должны иметь не меньшую отдачу, чем другие формы вложений денежных средств. Поэтому оценка стоимости объекта недвижимости является решающим моментом при принятии решения об инвестировании.

В последние годы все большее внимание российских инвесторов привлекает рынок доходной недвижимости, так как по сравнению с рынком ценных бумаг он обладает высокой инвестиционной привлекательностью, поскольку в периоды спада производства и инфляционного

роста цен обеспечивает получение более устойчивого  потока доходов; относительно более высокую ставку доходности на собственный капитал и защиту от инфляции.

Необходимо отметить, что для получения стабильных, более                                 высоких доходов от инвестиций в доходную недвижимость                          необходим тщательный анализ рынка недвижимости, поскольку                                 его преимущества не реализуются автоматически. Более того, если                               нет тщательного анализа состояния и перспектив развития рынка       недвижимости в конкретном регионе как основы для оценки                                  рисков, характерных для недвижимости, вложения в недвижимость                          могут привести к банкротству даже в самый благоприятный период                   развития.

Рынок недвижимости подвержен многим внешним влияниям. Среди них:

• колебания сезонной активности;
• изменения общей социально-экономической и региональной, экономической конъюнктуры;
•  изменения в денежной политике правительства и политике коммерческих банков, определяющих доступность средств финансирования сделок купли-продажи недвижимости;
• изменения в законодательстве по регулированию рынка недвижимости и в налоговом законодательстве.

      Особенности концептуального подхода к анализу рынка                                доходной недвижимости заключаются в учете взаимосвязи и взаимодействия\ рынка доходной недвижимости и рынка капитала . Состояние рынка недвижимости вообще и рынка доходной недвижимости в частности определяются в значительной степени положением и перспективами развития рынка капитала.

 

2. Система налогов  и сборов в сфере недвижимого  имущества. 

     С введением в действие второй части Налогового кодекса РФ с 2001 г. в сфере недвижимости установлено 16 различных налогов, и сборов, которые можно классифицировать по нескольким признакам:

      По субъективному признаку, отражающему отношения диводей (физических лиц) и хозяйствующих единиц (предприятий, организаций) к предметам недвижимого имущества, т.е. по категориям налого-плателъщиков:

а) налоги, исчисляемые  и взимаемые с физических лиц (граждаж                               России, иностранных граждан, лиц без гражданства,                                     фактически находящихся на территории РФ не менее 183 дней                                 в календарном году; физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами РФ, но получающие доходы от недвижимости, расположенной на территории РФ);

б) налоги с предприятий  — юридических лиц, образованными в                            соответствии с законодательством РФ, а также иностранных                                фирм, обладающих гражданской правоспособностью и созданных в                     соответствии с законами иностранных государств, международных                       организаций, их филиалов и представительств, функционирующих на территории РФ.

      По уровням государственного управления:

а) федеральные — устанавливаются НК и обязательны к уплате на всей территории РФ;

б) региональные — устанавливаются в соответствии с НК, вводятся в действие законами субъектов РФ и взимаются только на территории соответствующих субъектов;