Экономика недвжимости

в) местные — вводятся в соответствии с НК нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления и действуют на территории соответствующих муниципальных образований.

      По объектам налогообложения:

а) налоги на недвижимые объекты как овеществленный                                 инвестиционный капитал в форме имущества, используемого                                для удовлетворения личных потребностей или осуществления                         бизнеса. Периодически выплачиваются в течение всего периода                нахождения имущества в собственности физических, а также и во                  владении и пользовании юридических лиц;

б) налоги и сборы, выплачиваемые при совершении с  объектами не-движимости сделок купли-продажи, дарения, наследования, сдачи внаем или аренду, ипотеки и др.

     По функционально-целевому назначению:

 а) земельный налог;

б)лесной налог;

в) налог на пользование недрами;

г) налог на водно-воздушные  транспортные средства, подлежащие государственной  регистрации и приравненные к  недвижимым предметам.

 

3. Оценка стоимости  земельного участка.

      Земельный участок - это часть поверхности , которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и                 другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре                   и документах государственной  регистрации прав на землю.

   Владелец земли в первую очередь имеет право на доход,                         приносимый объектом недвижимости, поскольку стоимость зданий, сооружений и других улучшений на земельном участке носит                      вторичный характер выступает как дополнительный вклад в                         стоимость земельного участка. Кроме того, выгоды от                              использования земельного участка реализуя на протяжении неограниченного времени, а все улучшения имеют определенный срок службы, что                   особенно актуально в настоящее время, когда многие здания,                             сооружения и технологии физически и морально устарели. В                       современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости по следующим причинам:

1) специфика данного объекта; 

2) неразработанность  нормативно-правовой базы;

3)неразвитость земельного  рынка в стране.

    Отличия земельного участка от других видов недвижимости обусловлены следующими особенностями:

  а) земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости;

     б) при оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли:

      в) земельный фонд выступает  основой формирования среды                        проживания населения  страны и обеспечивает экологическую безопасность, особенно земли лесного и водного фондов. Поэтому во всех развитых странах государство регулирует использование земли одновременно как природного, так и хозяйственного объекта;

г) в отличие от других объектов недвижимости к стоимости                                    земельных участков не применяются понятия физического и функционального 
износа, а также амортизации, поскольку срок эксплуатации земельных    участков не ограничен. Поэтому стоимость земли, количество которой ограничено, в отличие от стоимости зданий, сооружений и других                                улучшений со временем, как правило, увеличивается;

д) использованием и охраной земли в Российской Федерации как                            основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях. 

      Таким образом, экономически обоснованная стоимостная оценка                   земель является сложной процедурой ,так как должна учитывать                возможность их одновременного  использования как природного                        ресурса , основы среды  проживания населения   и объекта                          недвижимости. Модель городского развития, например размещение в центральной части промышленных зон, а также экологически вредных предприятий.

Заниженная оценка стоимости земли порождает неэффективное  землепользование в сельском и лесном хозяйствах , а также не рациональную модель городского развития , например размещение в центральной части  промышленных зон , а также экологически вредных предприятий. 

Большое значение при оценке имеет категория использования  земли, так как она обусловливает правовое положение, разрешенное использование и различные сервитуты, относящиеся к конкретному земельному участку.

Земельный фонд России по целевому назначению и правовому  режиму включает 7 категорий земель:

1. К землям поселений (городов, поселков и сельских поселений) относятся все земли в пределах черты поселений, находящиеся в ведении городских и сельских администраций.  Черта поселений – это внешние границы земель  города, поселка, сельского поселения, которые отделяют эти земли от иных земель.

  2. Земли сельскохозяйственного назначения образуют территории,                        используемые соответствующими предприятиями, организациями и                          гражданами для нужд сельскохозяйственного производства. В их составе                  выделяются сельскохозяйственные угодья и земли, занятые                          лесополосами, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями,                        лесами, болотами, зданиями и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства. Важнейшими ценообразующими характеристиками данных земель выступают плодородие и                        местоположение.

    3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения - это земли, отведенные в установленном порядке соответствующим предприятиям, учреждениям и организациям для выполнения их хозяйственной деятельности (производства, строительства, транспортировки и т.п.).     .

     4. Земли особо охраняемых территорий – земельные участки, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное назначение. Эти земли постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ или решениями органов местного самоуправления полностью или частично изъяты из хозяйственного использования и гражданского оборота, и для них установлен особый правовой режим.

    5. Земли лесного фонда - лесные земли (покрытые и не покрытые лесом), а также нелесные земли (болота, дороги и другие), используемые для ведения лесного хозяйства.

      6. Земля водного фонда - территории, занятые водоемами, ледниками, болотами, а также земли, выделяемые под полосы отвода гидротехнических, водохозяйственных и иных сооружений, необходимых для использования водных объектов.

     7. Земли запаса - это государственные земли, не предоставленные муниципальным органам, гражданам и юридическим лицам в собственность, владение, пользование или аренду, а также земли, выведенные из хозяйственного оборота в результате консервации. Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию.

        Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков  и рыночную оценку единичного земельного участка.

        Целью кадастровой оценки является одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, районов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам на определенную дату.

       Государственная кадастровая оценка земель основывается на                классификации земель но целевому назначению и по виду функционального использования.     Целью единичной оценки является определение рыночной или какой-либо другой стоимости единичного земельного участка на                        дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

     Кадастровая и единичная оценки земли проводятся на основе комплексного применения трех подходов: доходного, сравнительного и затратного (техника остатка дохода для земли) (рис.1).

 

 

МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ

Доходный подход                                         Сравнительный подход                      Затратный подход

-Метод                                                               - Метод сравнения продаж                 -Метод изъятия

капитализации                                                (способы оценки типичного              - Метод определения

-Дисконтирование  денежных                     участка и единицы                                затрат на освоение

потоков                                                               сравнения                                                - Оценка по затратам

- Техника остатка                                            -Метод переноса                                    на инфраструктуру

дохода для  земли                                                                                                                 -Оценка по условиям

                                                                                                                                                    типовых  инвести-

                                                                                                                                                     ционных контрактов  

 

                                                                                             

рис.1.

В странах с  развитой рыночной экономикой при оценке земли по                                                                 возможности применяют все три подхода. 

Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, получениях различными методами. При сравнении этих данных предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе более полной и достоверной информации. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной, разными методами, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.

Доходный  подход к оценке земельных участков позволяет получить оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов, и применим только к земельным участкам, приносящим доход.

Рыночная стоимость  земельного участка, рассчитанная методом  дисконтирования, представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожидаемых рентных доходов или других выгод. Потоки доходов за период владения землей, а также выручка от последующей перепродажи земельного участка переводятся в текущую стоимость. Данный метод широко используется при оценке земельных участков предприятий добывающей промышленности, содержащих полезные ископаемые. Исходя из объема разведанных месторождений, предназначенных для промышленного освоения (или уже разрабатываемых), а также планируемых или имеющихся производственных мощностей по добыче определяется продолжительность эксплуатации месторождения, т.е. длительность прогнозного периода. В связи со спецификой объекта оценки продолжительность прогнозного периода может составлять 25 лет и более.

Расчет величины денежных потоков в прогнозный период осуществляется на основе технико-экономических показателей реального или планируемого проекта разработки месторождения. По каждому году прогнозного периода рассчитывается денежный поток исходя из объемов добычи и реализации полезного ископаемого, цен реализации, затрат на поиск, разведку, разработку месторождения и реализацию продукции, а также обязательных платежей в соответствии с налоговым и природоохранным законодательством.

Расчет ставки дисконтирования основан на учете:

• доходности эксплуатации месторождения;

• степени достоверности оценки количества полезного ископаемого, доступного для извлечения из недр;
• степени риска разработки данного месторождения.

      Риск ведения работ на месторождении проявляется в потере суммы денежных средств, соответствующей выполнению определённого этапа работ, т.е. в неполучении запланированного для данного этапа работ результата. Величина данного риска может рассчитываться умножением вероятности получения отрицательного результата для определенного этапа работ (поиск, разведка, подготовка и эксплуатация месторождения) на весовой коэффициент, равный отношению суммы капитальных затрат соответствующего этапа к общей сумме капитальных затрат по проекту.