Экономика недвижимости

 

Финансирование объекта  осуществлялось с использованием заемных  средств: кредит (самоамортизирующийся) на сумму 80 000 у.е. под 12 % годовых на 25 лет. В случае расторжения договора аренды штраф составит 65 000 у.е. Норма отдачи на капитал, необходимая для оценки выгод от расторжения договора аренды, равна 15 %.

Решение:

1. Оценка ПВД.

В соответствии с условием задачи существует два источника  потенциального дохода: рыночные платежи  и контрактные. Контрактная арендная ставка, равная 350 у.е. за 1 м², на 10 у.е. меньше рыночной арендной ставки. Для того чтобы сделать вывод о целесообразности учета существующего договора аренды, необходимо сопоставить выгоды от расторжения договора с затратами на его расторжение. Выгоды ∆ Vp от расторжения договора определим как текущую стоимость разности платежей по рыночной и контрактной арендным ставкам в течение срока аренды:

ΔVp = a ( 10 лет, 15%)× 10 × 300 × (1 – 0,03) = 14 605 руб

Так как выгоды от расторжения меньше затрат на расторжение (65 000 у.е.), существующий договор аренды необходимо учесть при оценке ПВД.

ПВД1 (контрактный) = 300 × 350 = 105 000 у.е.

ПВД2 (рыночный) = (1200 – 300) × 360 = 324 000 у.е.

2. Оценка потерь от  недозагрузки и потерь от неплатежей.

Базой для оценки потерь от недозагрузки Пндз является рыночный ПВД. Отсюда

Пндз = ПВД2 × Кндз = 324 000 × 0,1 = 32 400 у.е.

Базой для оценки потерь от неплатежей Пнпл является сумма

ПВД1 + ПВД2 – Пндз. Следовательно,

Пнпл = (ПВД1 + ПВД2 – Пндз) × Кнпл = (105 000 + 324 000 – 32 400) × 0,03 =11898 у.е.

3. Оценка ДВД:

ДВД = ПВД1 + ПВД2 – Пндз — Пнпл = 105000 + 324000 – 11898 – 32400 = 384 702 у.е.

4. Оценка операционных  расходов.

Операционные расходы (ОР) включают платежи по следующим  обозначенным в условии задачи статьям: платежи по договору страхования; коммунальные платежи; расходы на уборку помещений; затраты на техническое обслуживание; налоговые платежи; расходы на управление; ремонт оборудования (расходы капитального характера).

В соответствии с условиями задачи расходы по всем статьям, за исключением двух последних, даны в явном виде.

Выполним оценку расходов на управление и ремонт оборудования:

расходы на управление = ДВД × 5% = 384 702 × 5% = 19235,1 у.е.,

расходы на ремонт = 15 000 × SFF(12%; 7 лет) = 1 486,8 у.е.

В целом ОР = 1 950 + 7700 + 4500 + 3300 + 19235,1 + 1 486,8+ 4600 =  
= 42771,9 (у.е.).

5. Оценка чистого операционного  дохода (ЧОД) на связанные инвестиции (собственные и заемные).

ЧОД = ДВД – ОР = 384 702 – 42 771,9= 341 930,1 (у.е).

6. Оценка чистого операционного дохода собственника (ЧОДе):

ЧОДе = ЧОД – ЧОДm.

Здесь ЧОДm — чистый операционный доход кредитора или расходы  собственника по обслуживанию долга  — определяется суммой Vm, сроком кредита nm и ставкой ссудного процента Ym кредитного договора и рассчитывается по формуле ЧОДm = Vm × [Ym + SFF(nm,Ym)] = 80 000 × [0,12 + SFF(25 лет; 12%)] = 10 200 (у.е.).

Отсюда искомое значение чистого операционного дохода собственника будет равно

ЧОДе = 341 930,1 – 10 200 = 331 730,1 (д.е.).

 

Задача 2

Два года назад был  куплен участок под строительство  индивидуального жилого дома за 50 000 у.е.. Дом был построен за 138 000 у.е., но прекрасно вписывался в среду, где соседние дома стоили от 200 000 у.е. до 250 000 у.е. Соседние дома сдавались в аренду по ставкам от 690 до 780 у.е, а новый дом планировать сдать за 740 у.е. в месяц. Через полгода после завершения строительства была изменена схема движения транспорта в данном районе, после чего улица стала менее привлекательной для проживания в односемейных домах. Продать дом по первоначальной стоимости не удалось и за 15 месяцев. Тогда его сдали в аренду за 665 у.е. в месяц. Необходимо найти валовый рентный мультипликатор, соответствующий новому дому; вероятную первоначальную стоимость дома; величину потери стоимости объекта из-за изменения схемы маршрута движения транспорта и вид данного износа.

Решение:

Вероятную первоначальную стоимость рассчитаем по формуле:

где 

Цоб	- вероятная цена продажи  оцениваемого объекта;
ПВДо	- валовой доход от  оцениваемого объекта;
ВРМа	- усредненный валовой рентный мультипликатор;
Цia	- цена продажи i-го  сопоставимого аналога;
ПВДia	- потенциальный валовой  доход i-го сопоставимого аналога;
m	- количество отобранных  аналогов.

 

Валовой рентный мультипликатор – отношение цены продажи объекта недвижимости к потенциальному или действительному валовому доходу, приносимому данным объектом недвижимости за расчетный период (1 год).

ВРМ (к потенциальному доходу) = 255 836 / 740* 12 = 28,81.

ВРМ (к реальному доходу) = 255 836 / 665* 12 = 32,06.

В результате изменения  схемы движения маршрута транспорта исходный объект стал менее привлекательным. Поскольку обесценивание объекта, обусловлено негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды, то такой износ является внешним (экономическим).

Разница между арендой  до изменения маршрута и после  составит 75 у.е в месяц. Стоимость земли в общей стоимости объекта оценки составляет  
19,5 % . Экономический износ распространяется лишь на улучшения, так как именно за пользование объектами недвижимости взимается арендная плата. Тем не менее потери арендной платы частично обусловлены состоянием земельного участка. Величина потери стоимости объекта из-за изменения схемы маршрута движения транспорта составит 22 888,8 у.е. (потери в арендной плате / ВРМ).

 

Задача 3.

Требуется оценить объект недвижимости производственного назначения. С этой целью по сборникам УПВС (укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений) определены прямые затраты на строительство здания аналога и с помощью индекса цен на строительно-монтажные работы пересчитаны на дату оценки. В результате они составляют 1500 руб за 1 м³ расчетного объема здания. Оцениваемое здание имеет отличия от аналога, которые выражаются поправочным коэффициентом, равным 0,85. Косвенные затраты при строительстве зданий, подобных оцениваемому составляют 10,5% от прямых затрат. Прибыль предпринимателя для рыночных условий, отражающих сложившийся на дату оценки инвестиционный климат в строительном секторе, составляет 18 % от прямых затрат. Стоимость права аренды участка земли, на котором расположено здание, устанавливается в размере 945 000 руб. Определить рыночную стоимость оцениваемого объекта, если его расчетный объем составляет 2700 м³, а накопленный износ – 24 %.

Решение:

Решение представим в виде таблицы

Показатель	Порядок расчета	Сумма
Прямые затраты	1500руб * 0,85 * 2700м	3 442 500,0
Косвенные затраты	10,5 % * 3442500руб	361 462,5
Полная восстановительная  стоимость зданий	3442500руб + 361 462,5руб	3 803 962,5
Общий накопленный износ	24 % * 3 803 962,5руб	912 951,0
Остаточная восстановительная  стоимость	3 803 962,5 руб – 912 951руб	2 891 011,5
Стоимость земельного участка	Исходные данные	945 000,0
Норматив к прямым затратам	18 % 3442500	619 650,0

 

Таким образом, стоимость недвижимости, определенная затратным подходом, составляет: 2 891 011,5 + 945 000 + 619650 = 4 455 661,5 руб.

 

 

Задача 4

Каждый месяц Вы получаете  от квартиры, сданной в аренду, 8 000 руб. Эти деньги Вы вкладываете в банк под 9 % годовых. Сколько денег у Вас будет через 7 лет?

Решение:

Количество денег, которое  будет на счете определим по формуле:

 

 
где W – ежемесячный платеж;

r – банковский процент,

m – число начислений процентов в году,

T – срок вклада.

 

 

 

 

 

Таким образом, через 7 лет при ежемесячном вложении 8000 руб под 9 % годовых с ежемесячным начислением процентов на счете окажется  
931 415,43 руб.

 

Задача 5

Необходимо оценить промышленное здание с железнодорожным подъездом (веткой), полностью огороженное, с одной загрузочной дверью.

При анализе были выявлены следующие продажи:

А) Объект продан в этом году за 190 тыс долл, имеет ж/д ветку

Б) Объект продан год назад  за 175 тыс долл, имеет ж/д ветку  и 2 загрузочные двери

В) объект продан в этом году за 190 тыс долл, полностью огорожен

Ж/д ветка стоит 1700 долл., загрузочная дверь – 1200 долл., ограждение – 5300 долл. Прирост стоимости – 1% в год.

Решение:

Составим таблицу данных корректировок по сравнительным  продажам:

Характеристики	Оцениваемый объект	аналоги
		1	2	3
Стоимость, тыс.долл		190	175	190
Время продажи	в этом году	год назад	в этом году	в этом году
Корректировка на время  продажи (Прирост стоимости  – 1% в год)	1	1	1,01	1
Скорректированная цена на время продажи, тыс.долл		190	176,75	190
Железнодорожный подъезд	есть	есть	есть	нет
Корректировка на ж/д ветку, тыс. долл.				+ 1,7
Забор	есть	нет	нет	есть
Корректировка на ограждение, тыс. долл.		+5,3	+5,3
Загрузочная дверь	одна	нет	две	нет
Корректировка на загрузочную  дверь, тыс.долл.		+1,2	-1,2	+1,2
Итого корректировки, тыс. долл.		+ 6,5	+ 4,1	+ 2,9
Скорректированная стоимость, тыс долл		196,5 (190+6,5)	180,85 (176,75+4,1)	192,9 (190+2,9)

 

Так как скорректированная цена продажи по всем объектам-аналогам не имеет одинакового значения, то для расчета выбираем цену продажи объекта-аналога для которого абсолютное итоговое значение корректировок имеет наименьшее значение (в данном случае это объект 3). Таким образом, стоимость промышленного здания с железнодорожным подъездом (веткой), полностью огороженное, с одной загрузочной дверью составит 192,9 тыс. долл.