Экономика недвижимости

Психология и педагогика

1. Социально-психологические феномены в малой группе.
2. 2. Семья как социокультурная среда развития личности.

 

Политология

11 Политическая идеология

12 Мировая политическая система  (понятие, эволюция)

21 Политико-правовые воззрения  славянофилов и западников в России

22 Политические учения в России  XVIII века.

 

Планирование на предприятии

Как обеспечивается перспективное  планирование потребности ресурсов?

Как определяется годовой экономический  эффект? Когда он может служить  критеием эффективности?

 

 

Экономия (Э) от данных мероприятий  может быть определена по формуле:

;

где М₁, М₀ - норма расхода материала до и после внедрения мероприятия;   
ЦМ - цена материала; VBП_m - выпуск продукции в натуральном выражении с момента внедрения мероприятия и до конца года, З_мр - затраты, связанные с внедрением мероприятия.

 

 

Далее курсовая

 

Организация и планирование на предприятии

 

 

 

1. Алгоритм и рекомендуемые сферы применения сравнительного подхода к оценке недвижимости

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

1.  Объект не должен быть уникальным.

2.  Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

3.  Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:

-  замещения;

-  сбалансированности;

-  спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

1 этап

Изучение рынка –  проводится анализ состояния и тенденций  рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

2 этап

Сбор и проверка достоверности  информации о предлагаемых на продажу  или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

Сопоставимые объекты  должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

- сроке экспозиции. Срок  экспозиции – время, которое  объект находится на рынке;

-  независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:

·  находятся в родственных отношениях;

·  являются представителями холдинга и независимой дочерней компании; 
·  имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;

·  сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;

·  занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;

-  инвестиционной мотивации, которая определяется:

·  аналогичными мотивами инвесторов;

·  аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;

·  степенью износа здания.

Основные критерии выбора объектов-аналогов:

1.  Права собственности на недвижимость.

Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием.

2.  Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.

3.  Условия продажи и время продажи.

4.  Местоположение.

5.  Физические характеристики.

 

3 этап

Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого  показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных  коэффициентов (см. рис. 1).

Рис. 1. Виды корректировок

Процентные  поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

Стоимостные поправки:

а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

Кумулятивные  процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

Последовательность внесения поправок:

1.  Поправка на условия финансирования.

2.  Поправка на особые условия продаж.

3.  Поправка на время продажи.

4.  Поправка на местоположение.

5.  Поправка на физические характеристики.

4 этап

Установление стоимости  объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Преимущества сравнительного подхода:

1.  В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей. 
2.  В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

3.  Статически обоснован.

4.  Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

5.  Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1.  Различия продаж.

2.  Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

3.  Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

4.  Зависимость от активности рынка.

5.  Зависимость от стабильности рынка.

6.  Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

 

 

1. Типы ипотечных кредитов

В настоящее время  разработано множество типов  ипотечных кредитов, различающихся  в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания. Основные виды кредитов представлены на рис. 1.

Рис. 4.1. Виды ипотечных кредитов

Постоянный  ипотечный кредит

Данный вид кредита  носит также название аннуитетный — самоамортизирующийся кредит с фиксированной процентной ставкой, по которому предусмотрены равновеликие периодические (как правило, ежемесячные) платежи.

Периодический платеж включает выплату в счет погашения долга  и уплату процентов по кредиту. Величина платежа определяется как сумма, которую необходимо вносить ежемесячно, чтобы полностью погасить кредит в течение срока действия кредитного договора по определенной процентной ставке. Платеж определяется с учетом текущей стоимости денежного потока.

Данный вид кредита  характерен для стран с низкой инфляцией и длительными сроками  кредитования. Максимальный срок кредитования будет короче остаточной экономической  жизни объекта финансирования.

При расчете платежей по ипотечному кредиту учитываются три фактора:

-  основная сумма кредита,

-  срок (остаточный) погашения кредита,

-  процентная ставка.

Кредиты с переменными  выплатами не относятся к числу самоамортизирующихся и предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия. К числу таких кредитов относятся кредиты с шаровым платежом, которые предполагают единовременный итоговый (шаровой) платеж и подразделяются на:

• кредиты с замораживанием процентных выплат, до истечения срока кредита не предусматривают каких-либо выплат, как в погашение основного долга, так и срочных процентов. Погашение кредита и капитализированных процентов по нему производится в конце срока. Использование подобных кредитов достаточно ограничено. К ним прибегают в основном земельные спекулянты, рассчитывающие на продажу участка земли в конце срока за сумму, позволяющую выплатить кредит, проценты и получить прибыль от продажи.
• кредиты с выплатой только одних процентов являются разновидностью шарового платежа, при которой предусматривается шаровой платеж основной суммы в конце срока, а проценты выплачиваются регулярно в течение срока кредита.

Пружинные кредиты предполагают регулярные равные выплаты в счет погашения основного долга. При этом проценты выплачиваются на непогашенный остаток.

Кредиты с участием применяются при финансировании доходной недвижимости. Данный кредит близок к самоамортизирующимся кредитам, но предполагает, что помимо регулярного погашения основного долга и процентов кредитор участвует в доходах от объекта.

Участие кредитора может  быть различным. Так он может претендовать на часть превышения ренты, часть превышения чистого операционного дохода (кредит с участием в доходах), часть прироста капитала или выручки, полученной от реализации недвижимости (кредит с участием в приросте стоимости) и т.п.

Кредиты с нарастающими платежами предусматривают переменные выплаты в течение всего срока и используются владельцами сдаваемой в аренду недвижимости, в расчете, что платежи будут увеличиваться ежегодно или с другой периодичностью. Также подобные кредиты используются для кредитования молодых семей, имеющих в начале срока кредитования доход меньший, чем в конце.

Кредиты с обратным аннуитетом наоборот предполагают снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение и в этом смысле сопоставимы с замороженными кредитами. Используются такие кредиты для финансирования пожилых арендодателей.

Кредиты с переменной ставкой обычно «привязывают» к одному из индексов денежного рынка, инфляции, валюты и т.п. Данный кредит позволяет оплачивать кредит по переменной ставке с ограничениями по минимальной и максимальной величине ставки. Изменение ставок влияет на сроки кредитования.

Канадский ролл-овер характеризуется переменными ставками процента через заранее оговоренные промежутки времени (например, каждые 5 лет).

Разновидностью этого вида кредита  является кредит с переговорной ставкой, который отличается тем, что помимо периодичности выплат заранее оговариваются предельные ставки процента.

Завершающие ипотеки имеют несколько разновидностей, и сами являются частным случаем вторичного (младшего) финансирования. Суть этого типа кредитования в том, что под уже прокредитованную недвижимость предоставляется второй кредит, платежи по которому направляются в погашение первого кредита. Ставки по таким кредитам, как правило, выше, чем по первому кредиту.

Кредиты с добавленной  процентной ставкой предусматривают отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для выявления величины очередного платежа. Такие кредиты используются при кредитовании личной собственности (автомобилей и т.п.) и предполагают возможность досрочного погашения кредита.

 

 

Задача 1.

Определите чистый операционный доход владельца объекта при  наличии следующих исходных данных

Параметр	Значение
Общая площадь объекта, м2	1 300
площадь, занятая собственником	90
арендная площадь, м2	1 200
в т.ч. сдано в аренду на 10 лет, м2	300
Контрактная ставка арендной платы, у.е. за м2	350
Рыночная ставка арендной платы, у.е. за м2	360
Платежи по договору страхования, у.е.	1 950
Расходы на управление, % от ДВД	5
Коммунальные платежи, у.е.	7 700
Расходы на уборку помещений, у.е.	4 500
Затраты на техническое  обслуживание, у.е.	3 300
Стоимость очередной  замены окон, которая будет необходима через 7 лет, у.е.	15 000
Депозитная ставка надежного  банка, %	12
Норма потерь от недоразгрузки, %	10
Норма потерь от неплатежей, %	3
Налоговые платежи, у.е.	4 600