История ипотеки в России

Но часть дохода от недвижимости, которую предполагает получить кредитор, имеет большую степень риска. Для уменьшения риска снижения дохода от недвижимости кредиторы включают в договоры статьи о периодических  проверках качества управления собственностью. При участии относительно увеличения стоимости есть риск того, что стоимость  недвижимости не увеличится.

Привлекательность ипотечного кредита  с участием для заемщика:

-  платежи по кредиту с участием меньше, чем платежи по другим типам кредитов; 
-  меньшие периодические платежи являются стимулом для реализации заемщиком инвестиционного проекта, требующего больших затрат капитала.

Однако в случае существенного  роста стоимости и дохода от недвижимости увеличивающиеся выплаты кредитору  могут не компенсироваться снижением  процентной ставки.

Кредит с нарастающими платежами 

Применяется для заемщиков, рассчитывающих на рост доходов. Особенности такого метода кредитования:

-  минимальный первый взнос, затем взносы увеличиваются с постоянным темпом; 
-  на определенном этапе начинаются равновеликие платежи по схеме самоамортизирующегося кредита.

При кредитовании с ростом платежей задается последовательность размеров платежей с увеличением взносов  через равные интервалы времени, размер последнего взноса определяется по сумме остатка задолженности  по кредиту.

Такие схемы финансирования удобны для предпринимателей: в начальный  период финансовые ресурсы не отвлекаются  из бизнеса, который может интенсивно развиваться.

Кредит с обратным аннуитетом

Предполагает снижение выплат по кредиту  в конце срока или их прекращение.

Кредит с переменной процентной ставкой

Основные характеристики, присущие ипотечным кредитам с переменной процентной ставкой:

-  процентная ставка меняется в соответствии с изменением финансовой ситуации на рынке, корректируется по оговоренным в кредитном договоре финансовым индексам, например, по индексу государственных ценных бумаг; 
-  может быть установлен максимальный и минимальный уровень процентной ставки, выплачиваемой заемщиком; 
-  корректировки процентной ставки могут проводиться только через заранее оговоренные в кредитном договоре интервалы времени с учетом преобладающих процентных ставок в этот период; 
-  может быть установлен предельный уровень изменения процентных ставок относительно предыдущего периода; 
-  в договоре по данному типу кредитов может быть предусмотрено досрочное погашение после заранее оговоренного срока без уплаты штрафа за досрочное погашение; 
-  могут действовать условия кредита до момента продажи собственности, дающие кредитору право требовать при продаже собственности немедленной выплаты остатка кредита, т. е. передача обязательств по существующему кредиту новому владельцу собственности может быть запрещена, что дает возможность кредитору повысить процентную ставку в соответствии с текущей рыночной ситуацией.

 
Основные типы ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой:

-  кредиты с корректируемой процентной ставкой; 
-  кредиты с пересматриваемой процентной ставкой; 
-  кредиты с индексируемыми платежами.

Кредит с корректируемой процентной ставкой.

При таком финансировании предусматривают  два варианта:

-  корректировку процентной ставки с соответствующим увеличением платежей по кредиту; 
-  корректировку процентной ставки без изменения величины периодических платежей, но с изменением срока погашения кредита.

При этом корректировка проводится в соответствии с изменением принятого  за основу индекса.

Кредитование с индексируемыми платежами. Такие кредиты отличаются тем, что ставка процента фиксируется на весь срок кредитования. Однако остаток кредита и ежемесячные платежи регулярно корректируются в соответствии с текущей нормой инфляции.

По таким кредитам начальные  платежи меньше, что привлекательно для заемщика. Однако платежи регулярно  корректируются, и если темпы роста  доходов заемщика будут ниже темпов инфляции, возможна ситуация, при которой заемщик не сможет выполнять обязательства по кредитному договору.

От темпов роста инфляции могут  отставать и темпы увеличения стоимости недвижимости. Тогда остаток  кредита может превысить стоимость  собственности, что тоже, возможно, станет причиной невыполнения заемщиком  обязательств.

Канадский ролловер

Данный вид ипотеки характеризуется  переменными ставками процента через  заранее оговоренные промежутки времени (3-5 лет). Разновидность этого  кредита – кредит с переговорной ставкой, когда кроме периодов изменения  ставки процента оговариваются предельные ставки.

Кредит с перезакладываемым  залогом (завершающая ипотека)

Эти методы основаны на схемах финансирования, которые предусматривают возможность  продажи недвижимости, являющейся залоговым  обеспечением кредита, еще не погашенного  на момент продажи собственности. Обязательства  по кредиту в этом случае принимает  на себя покупатель.

При отсутствии достаточного количества денежных средств на оплату сделки покупатель может взять новый  кредит по рыночной ставке.

Возможно использование двух методов  финансирования сделки:

-  прямая оплата остатка кредита и взятие нового кредита на сумму, позволяющую полностью оплатить собственность; 
-  принятие обязательств по существующему кредиту и взятие нового кредита на сумму, недостающую для оплаты сделки, причем обеспечением второго кредита будет та же недвижимость, позиция второго кредитора будет значительно рискованнее, что повлечет установление более высокой процентной ставки по кредиту.

Такие схемы финансирования вложений в недвижимость могут быть использованы и для рефинансирования: владелец может взять новый кредит под  эту же собственность под более  высокую норму процента, выплатить  обязательств по старому кредиту, а  разницу использовать для своих  срочных нужд.

Однако при этом увеличивается  риск заемщика, связанный с возможной  потерей права выкупа заложенной собственности: соблюдение заемщиком  графика платежей при расчетах со вторым кредитором не гарантирует того, что этот кредитор выполняет обязательства  по платежам первому кредитору, вследствие чего заемщик может потерять право  выкупа.

Кредит с добавленной  процентной ставкой

Такой вид кредита предусматривает  отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число  периодов погашения для определения  величины платежа. Данная ипотека используется для кредитования личной собственности  и предусматривает досрочное  погашение долга.