История ипотеки в России

В договор об ипотеке стороны  включают:

-  предмет ипотеки;  
-  цену передаваемого в ипотеку помещения; 
-  существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств);  
-  размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользование денежными средствами);  
-  срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит);  
-  указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке);  
-  требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества;  
-  основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие условия.

Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность  отстаивания своих прав. В случае, если заемщик не в состоянии возвратить кредитные средства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

Договоров страхования заключается  несколько, в соответствии с количеством  объектов страхования. Для снижения риска кредитора осуществляется страхование ипотечного кредита. Застрахованные кредиты имеют большую ликвидность  на вторичном рынке. Во многих странах  с рыночной экономикой функционирует  система государственного страхования  ипотечных кредитов, выдаваемых как  государством, так и частными кредиторами. Чтобы быть застрахованным государственным  учреждением, ипотечный кредит и  объект залогового обеспечения должны соответствовать довольно жестким  требованиям. Система частного страхования  более привлекательна для заемщика и кредитора, так как недвижимость, используемая для залога, может не отвечать стандартам государственного страхования; заемщик имеет возможность  взять кредит с небольшим начальным  платежом; размер страхового платежа  меньше, чем в случае государственного страхования; страховка дает возможность  кредитору продать закладную  на вторичном рынке.

Страхование недвижимости осуществляется в соответствии с условиями ипотечного договора. Банк-залогодержатель имеет  право преимущественного удовлетворения своих требований из страхового возмещения перед другими кредиторами, поэтому  целесообразно страховать заложенное имущество на сумму, эквивалентную  или превышающую размер основного  долга с учетом процентов. Банк имеет  возможность проверять наличие  и состояние заложенного имущества  в натуральной и документальной форме.

Если кредит привлекается для приобретения жилья, то заемщик должен заключить  с рекомендованной кредитным  учреждением страховой компанией  договор страхования жизни и  здоровья заемщика от несчастных случаев  и договор-обязательство страхования  квартиры.

Страховая компания до заключения договоров  страхования тщательно изучает  представленные заемщиком документы, выясняя степень надежности возврата ссуды заемщиком. Если выдача кредита  осуществляется без достаточных  гарантий, страховщик может установить более высокую тарифную ставку или  отказать в заключении договора страхования.

Этап завершается перечислением  кредитных средств безналичным  путем согласно договорам купли-продажи  или платежному поручению заемщика.

Этап «Обслуживание кредитной сделки» заключается в следующем:

-  осуществляется прием платежей; 
-  проверяется соответствие фактических выплат графику платежей; 
-  ведется бухгалтерский учет операций; 
-  рассчитываются и перечисляются платежи по налогам на недвижимость и страховке; 
-  взимаются просроченные платежи; 
-  ведется работа с проблемными кредитами: 
-  переговоры, заключение нового кредитного договора, изменение условий договора (срока, процентной .ставки, порядка погашения), обращение взыскания на заложенное имущество и т.п.; 
-  ведется отчетность по выданным кредитам.

«Закрытие кредитной сделки»  — заключительный этап ипотечного кредитования. После полного погашения задолженности по кредиту, уплаты начисленных процентов и штрафных санкций ссудный счет заемщика обнуляется и, таким образом, происходит закрытие кредитной сделки. Соответственно, ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в Государственном реестре РФ.

Если заемщиком и залогодателем  не выполняются условия кредитного договора или договора об ипотеке, кредитор обращает взыскание на заложенную недвижимость в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется. Полученные от реализации средства идут на погашение  долга кредитору (основной суммы  долга, процентов, штрафов, пеней и  т.д.), осуществление расходов по процедуре  обращения взыскания и продажи  предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.

Методы ипотечного кредитования недвижимости

Оценка и анализ методов финансирования необходимы при анализе потоков  дохода от недвижимости. Величину и  периодичность получения доходов  по закладным на финансовом рынке  можно спрогнозировать более  точно, чем при инвестировании собственного капитала.

Практическое применение ипотечных  кредитов как методов финансирования недвижимости должно обеспечивать выполнение следующих условий:

§  достижение прибыльности и возвратности средств; 
§  сохранение денежных средств кредитора от инфляции; 
§  защита от рисков; 
§  доступность заемщику условий предоставления кредита. 
Основными участниками системы ипотечного кредитования являются:

Залогодатель – физическое или юридическое лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог для обеспечения своего долга. К ним предъявляются следующие требования:

-  надежность и платежеспособность; 
-  добровольное предоставление в залог недвижимого имущества; 
-  способность внести авансовые платежи. 

Залогодержатели – юридические лица, выдающие кредиты под залог недвижимого имущества. К ним относятся банки, фонды и другие кредитные учреждения, с которыми залогодатели заключают договор о предоставлении ипотечного кредита. Ипотечные кредиторы осуществляют обслуживание выданных ипотечных кредитов в течение всего срока действия договора.

Ипотечный банк – учреждение, которое специализируется на выдаче долгосрочного кредита под залог недвижимости. Ссуды такими банками выдаются не только на жилищное, но и на производственное строительство.

Кредитование через ипотечные  банки является классической схемой ипотечного кредита, на основе которой  работают большинство ипотечных программ в мировой практике.

Преимущества ипотечного кредитования для банков:

-  сравнительно низкий риск при выдаче кредитов, так как они обеспечиваются недвижимостью; 
-  долгосрочность кредитования освобождает банки от частных переговоров с клиентами; 
-  ипотечные кредиты обеспечивают банку вполне стабильную клиентуру; 
-  закладные могут активно обращаться на вторичном рынке, что позволяет банку диверсифицировать свой риск, продав закладную после выдачи кредита.

Недостатки ипотечного кредитования для банков:

-  необходимость держать в штате узких специалистов-профессионалов - оценщиков недвижимости, которую представляют в залог, что увеличивает издержки банка; 
-  долгосрочное отвлечение денежных средств; 
-  большая длительность срока, на который предоставляется кредит, является большой угрозой предстоящей прибыли банка, так как очень трудно спрогнозировать на десятилетия вперед динамику рыночных процентных ставок.

С точки зрения отношения сторон к заложенному имуществу выделяются следующие основные виды залога:

§  классический залог – имущество остается у залогодателя; 
§  заклад – имущество передается залогодержателю во владение; 
§  твердый залог – имущество остается у залогодателя с нанесением на него знаков, свидетельствующих о залоге.

В настоящее время разработано  множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости  от схем выдачи, погашения и обслуживания. Основные виды кредитов представлены на рис. 4.1.

Рис. 4.1. Виды ипотечных кредитов

 

 

Постоянный ипотечный  кредит

Данный вид кредита носит  также название аннуитетный — самоамортизирующийся кредит с фиксированной процентной ставкой, по которому предусмотрены равновеликие периодические (как правило, ежемесячные) платежи.

Периодический платеж включает выплату  в счет погашения долга и уплату процентов по кредиту. Величина платежа  определяется как сумма, которую  необходимо вносить ежемесячно, чтобы  полностью погасить кредит в течение  срока действия кредитного договора по определенной процентной ставке. Платеж определяется с учетом текущей стоимости  денежного потока.

Данный вид кредита характерен для стран с низкой инфляцией  и длительными сроками кредитования. Максимальный срок кредитования будет  короче остаточной экономической жизни  объекта финансирования.

При расчете платежей по ипотечному кредиту учитываются три фактора:

-  основная сумма кредита, 
-  срок (остаточный) погашения кредита, 
-  процентная ставка.

Пример

Рассмотрим порядок расчета  величины выплат по кредиту, если известно, что основная сумма кредита составляет 900 тыс. р., срок кредитования — 5 лет, ставка процента — 24% в год (2 % ежемесячно).

Ежемесячные платежи должны быть более 2%, и, соответственно, более 18 тыс. р., так  как 18 тыс. р. — проценты по кредиту  за 1-й месяц.

Рассчитаем ежемесячный фактор фонда возмещения, учитывая, что 5 лет  это 60 месяцев, ставка процента равна 2% в месяц:

 .

Ежемесячные платежи для погашения  кредита и выплаты процентов  в течение 5 лет:

900*(0,02+0,008768)=25,9 тыс.руб.

То есть достаточными для покрытия основной суммы и выплаты процентов по кредиту будет 25,9 тыс. р. в месяц. При этом в 1-й месяц 18 тыс. р. будет направлено на выплату процентов, а 7,9 тыс. р. (фонд возмещения) — на пога--шение основной суммы кредита. Через месяц остаток кредита составит 892,1 тыс. р.:

900-900*0,008768=900-7,9=892,1 тыс.руб.

Процент во второй месяц составит 2% от 892,1 тыс. р., или 17,8 тыс.р. На погашение  основной суммы в этом месяце будет  направлено

25,9-17,8=8,1 тыс.руб.

Таким образом, при последующих  платежах сумма, направляемая на погашение  основной суммы, будет увеличиваться. За 5 лет ежемесячными платежами  в 25,9 тыс. р. кредит будет полностью  погашен.

Такой тип ипотечного кредита позволяет  равномерно распределить нагрузку по возврату заемных средств.

Кредит с «шаровым»  платежом.

В этом случае предусматривается выплата  большей части или всей суммы  кредита, т.е. «шаровой» платеж в  конце срока кредитования.

Разновидности методов кредитования с «шаровым» платежом:

-  отсутствие процентных выплат до конца срока кредита, по окончании срока выплачивается вся сумма кредита и начисленный сложный процент, например, кредиты под освоение земли; 
-  выплата в течение кредитного периода только процентов, в конце срока погашение задолженности «шаровым» платежом; 
-  частичная амортизация с итоговым «шаровым» платежом.

Схемы кредитования с «шаровым»  платежом применяются при финансировании нового строительства и проектов по освоению земли

Пружинный (с фиксированной  выплатой основной суммы) кредит

Особенности кредитования следующие:

-  периодические фиксированные платежи в счет погашения основной суммы долга; 
-  выплаты процентов на оставшуюся часть долга.

Разновидность: несколько лет только процентных платежей, а потом равные платежи в счет долга и проценты на непогашенный остаток кредита.

Кредит с участием

Представляет собой схему финансирования, при которой кредитор непосредственно  участвует в инвестировании: кредитор одновременно получает и платежи  по кредиту, и определенную часть  регулярного дохода и (или) часть  от суммы увеличения стоимости собственности.

Если собственность финансируется  посредством кредита с участием, право собственности переходит  к инвестору, кредитор только получает право на часть денежного потока, связанного с качеством функционирования собственности. При этом кредитор имеет  приоритетное право на получение  своей части дохода от собственности, а заемщик получает более льготные условия кредитования, в частности, применяется более низкая процентная ставка.

Ипотечные кредиты с участием привлекательны для кредитора по следующим причинам:

-  такие схемы финансирования позволяют защитить интересы кредитора в условиях высоких темпов инфляции; 
-  уменьшение процентной ставки приводит к уменьшению периодических платежей по кредиту, что снижает риск невыполнения обязательств заемщиком.