История ипотеки в России

Опыт многих зарубежных стран свидетельствует  о том, что при правильной организации  и ведении взвешенной государственной  политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая  обеспечивает и в значительной степени  определяет функционирование рынка  жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны  населения активизируется новое  строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики.

Высокий уровень инфляции до последнего времени не способствовал вложению денег предпринимателями в долгосрочные проекты. Выдача кредитов на длительные сроки было достаточно невыгодным делом, банки предпочитали зарабатывать деньги на рынке краткосрочных обязательств. Не только банки, но и потенциальные заемщики не были уверены в завтрашнем дне и в возможности погашения полученного кредита. Если сегодня заемщик имеет стабильный доход и рассчитывается по кредиту, то завтра он может его лишиться. Процентные ставки по кредитам в иностранной валюте долгое время держались на уровне 15-30% годовых, а по рублевым кредитам превышали 200% отметку В.Костюк. Обеспечение исполнения обязательств // Хозяйство и право.2003, № 3. При этом срок предоставления кредитов по общему правилу не превышал пяти лет. Абсолютное большинство населения не могло позволить себе взять кредит на таких условиях. В связи с этим ипотечное кредитование было делом невыгодным и крайне неразвитым. В последнее время происходят существенные изменения. Рынок краткосрочных денежных средств уже не приносит столь высоких доходов, и банки вынуждены вкладывать деньги в пусть не приносящие быстрого обогащения, но более стабильные долгосрочные проекты. Изменение налогового законодательства позволило увеличить легальный доход граждан, которые неофициально получали денежные средства, достаточные для приобретения недвижимого имущества, однако не желали (а часто и не имели возможности) декларировать свои реальные доходы. Однако именно наличие высоких легальных доходов является важным условием для выдачи ипотечного кредита. Несмотря на обеспечение обязательств по возврату денежных средств ипотекой, банки предоставляют кредиты только тем гражданам, которые имеют такой доход. Если банки не могут проверить реальные доходы граждан, владеющих недвижимостью, то эти граждане не могут претендовать на получение кредитов. В настоящее время ситуация медленно, но все же изменяется к лучшему. Таким образом создаются более комфортные условия для развития жилищного ипотечного кредитования.

Но даже при комфортных условиях развития жилищного ипотечного кредитования остается определенный рыск связанное с всемирным экономическим кризисом. Следует упомянуть, что еще 5 сентября 1997 года было создана Агентство по ипотечному жилищному кредитования (АИЖК) в форме открытого акционерного общества со 100% государственным капиталом.

Основным уставным направления  деятельности АИЖК, созданного Правительством Российской Федерации, является обеспечение  ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким  кредитам на средства, привлекаемые путем  размещения облигаций Агентства  на фондовом рынке. Более подробно работу данной организации мы рассмотрим немного  позже.

До того как перейти к выявления  проблем существующих в действующем  законодательстве связанное с ипотекой, автор считает, что нужно рассмотреть виды и объект ипотеки.

 Основные этапы ипотечного кредитования

Оформление, заключение и обслуживание кредитной сделки — длительный процесс, требующий тщательной проработки принимаемых  решений.

Для максимального сокращения процедуры  оформления кредита и получения  кредитором максимальной информации о  клиенте кредитными учреждениями разработаны  стандартные формы документов. Например, для кредитования жилья: заявление  о предоставлении кредита, справка  о наличии вкладов, справка о  наличии работы, калькуляция затрат на получение кредита и кредитная  справка.

Для доходной недвижимости перечень сведений должен быть существенно шире. Основное внимание здесь уделяется  качеству управления недвижимостью, оценке способности объекта генерировать доход, необходимый для погашения кредита. Для этого, в частности, анализируется величина операционных расходов, их распределение между заемщиком и арендатором; изучается репутация и бизнес арендаторов, профессионализм управляющего недвижимостью; выясняется влияние налоговых и других последствий заемного финансирования на инвестиционный проект.

Выделяют следующие этапы ипотечного кредитования :

1)  предварительный этап (разъяснение клиенту основных условий кредитования, передача списка документов для получения ссуды); 
2)  сбор и проверка информации о клиенте и о залоге; 
3)  оценка вероятности погашения кредита; 
4)  принятие решения по кредиту (сумма, срок, ставка процента, порядок погашения); 
5)  заключение кредитной сделки; 
6)  обслуживание кредитной сделки; 
7)  закрытие кредитной сделки.

На предварительном этапе заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. После разъяснения заемщику основных условий кредитования определяется максимально возможная сумма кредита, согласовываются процедуры кредитования и расчетов, составляется примерная смета предстоящих расходов заемщика, заполняется заявление на кредит.

Заявление о предоставлении кредита  рассматривается кредитором как  один из самых важных источников информации о клиенте. Это заявление включает следующую информацию:

—  желаемые условия кредита: вид, общая сумма, процентная ставка, схема амортизации, размер ежемесячного платежа; 
— описание покупаемой собственности: адрес, юридическое описание; 
— источник первоначального платежа; 
— назначение кредита: покупка, строительство, рефинансирование собственности и т. д.; 
—биографические сведения: уровень образования и профессиональной квалификации; 
— сведения о работе и источниках дохода; 
— сведения об активах и обязательствах. Отношение суммы кредита к стоимости недвижимости, используемой в качестве залога, обычно не превышает 70%:

 %

В соответствии с этим отношением ограничение для суммы кредита  будет следующим:

Сумма кредита = 0,7 • Стоимость объекта залога

Рекомендуемая величина отношения  платежей по кредиту к сумме доходов  заемщика — не более 30% чистого дохода заемщика:

Платеж по кредиту = 0,3 • Чистый доход заемщика

Кредиты предоставляются при условии  наличия у заемщика первоначального  капитала в размере не менее 30—50% от рыночной стоимости приобретаемого жилья (соответствует рекомендуемой  величине первого взноса при покупке  жилья). В качестве первоначального  капитала могут выступать депозитные вклады или наличные денежные средства, которые непосредственно перед  предоставлением кредитных средств  должны быть размещены заемщиком  в банке на депозитном счете.

Сумма кредита и срок кредитования рассчитываются экспертом после  определения платежеспособности заемщика с учетом доходов. Затем, исходя из действующих  процентных ставок в соответствии со сроком кредитования, определяется процентная ставка по данному кредиту.

Цель следующего этапа «Сбор и проверка информации о клиенте и залоге» — выявление потенциальных некредитоспособных заемщиков, для чего проводят проверку трудоустройства клиента, подтверждение его текущих доходов и расходов, проверку клиента службой экономической безопасности кредитного учреждения и оценку собственности клиента, предполагаемой к продаже для получения суммы первоначального взноса, оценка предмета залога.

Заемщику поясняют требования кредитного учреждения к предмету кредитуемой  сделки: приобретаемая недвижимость должна быть ликвидной, права со стороны  третьих лиц на объект залога должны отсутствовать и т.п.

По результатам повторного собеседования  проводится тестирование заемщика. Тест-анкета обычно содержит следующие вопросы, имеющие балльную оценку:

-  сведения о заемщике: пол, возраст, семейное положение, наличие брачного контракта, наличие и количество иждивенцев, место проживания заемщика и поручителей; 
-  основная информация о приобретаемой недвижимости; 
-  наличие первоначального капитала; 
-  сведения о занятости заемщика и поручителей; 
-  сведения об активах и обязательствах заемщика и поручителей; 
-  сведения об имуществе заемщика.

В зависимости от набранного посредством  тест-анкеты количества баллов, заемщики классифицируются на «стабильных» и «нестабильных».

При оформлении заявления на ипотечный  кредит определяется технология получения  ссуды и дальнейшего обслуживания кредита, разрабатывается график платежей и порядок его изменения, рассчитывается максимально возможная сумма  кредита, оцениваются дополнительные активы заемщика (акции, облигации, недвижимость, автомобили, драгоценности), документально  подтверждаются доходы и обязательства. Затем оформляется запрос в службу экономической защиты кредитного учреждения, на основании которого проверяется  заемщик: обычно проверяются действительные доходы и расходы заемщика, место  работы (в случае его смены в  течение последних двух-трех лет  устанавливаются причины) и др.

На следующем этапе «Оценка вероятности погашения кредита» проводится андеррайтинг заемщика.Андеррайтинг — процедура, которая включает оценку кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Для этого анализируются финансовые возможности заемщика, оценивается его стремление погасить кредит, вычисляются коэффициенты по ипотечному кредиту и оцениваются риски, после чего предоставляются рекомендации кредитному отделу. Учитывается уровень образования клиента, профессиональный опыт, уровень квалификации, занятость в стабильно развивающемся и потенциально доходном сегменте рынка.

Затем принимается решение о  выдаче кредита или отказе в кредитовании. Отказ должен предоставляться в  письменном виде с указанием всех причин, препятствующих кредитованию.

При выявлении ложной представленной информации заемщику будет отказано в предоставлении кредита. Если принято  решение продолжить переговоры, «стабильному»  потенциальному заемщику предоставляют  список необходимых для кредитования документов.

Основные коэффициенты, рассчитываемые на данном этапе:

-  отношение периодических платежей по кредиту и периодического дохода заемщика; 
-  отношение жилищных расходов и совокупного дохода заемщика; 
-  отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости приобретаемого имущества; 
-  отношение суммы предоставляемого кредита к минимальной цене продажи недвижимого имущества

Следующий этап — «Принятие решения по кредиту». На этом этапе оформляется запрос о проведении оценки объекта залога, разрабатываются заключение юриста о приемлемости предмета залога, заключение специалиста по оценке вероятности погашения кредита, анализируются риски, оформляется залог недвижимости, принимается решение о величине кредита, процентных ставках, сроках кредитования, порядке погашения кредита.

Решение по кредиту принимается  на основе экспертного заключения, объединяющего всю собранную  информацию о заемщике и объекте  залога:

-  желаемая сумма кредита, срок и цель кредитования; 
-  анализ объекта залога; 
-  информация о заемщике, членах его семьи и поручителях; 
-  описание предполагаемой сделки; 
-  источники погашения кредита; 
-  расчет возможной суммы кредита; 
-  анализ кредитных рисков, риска снижения рыночной стоимости, уничтожения или повреждения приобретаемого имущества; 
-  риск смерти или утраты трудоспособности заемщика; 
-  предлагаемые варианты обеспечения. Кредитный проект рассматривается на кредитном комитете, при принятии положительного решения выбирается схема оформления в залог приобретаемого жилья с последующим уведомлением заемщика.

На этапе «Заключение кредитной сделки» оформляются и заключаются следующие договоры:

-  договор купли-продажи недвижимости; 
-  кредитный договор; 
-  договор ипотеки (подлежит государственной регистрации); 
-  договоры страхования.

Договор купли-продажи недвижимости, на приобретение которой берется  кредит, заключается между заемщиком  и продавцом этой недвижимости.

В кредитном договоре стороны предусматривают  сумму предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов  за пользование кредитом; очередность  погашения кредита и процентов  по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания  кредита и процентов по нему и  др.