Характеристика рынка недвижимости как части инвестиционного рынка

      Таблица 2

      Сопоставление различных стратегий застройки, д.е.

Показатели	Варианты
	Жилой комплекс	Торговый центр	Офисное здание
Годовой валовой доход	505	1310	705
Поправка  на недоиспользование и потери при  сборе платежей	-3,2	-3,8	-4,1
Прочие  доходы	+5,1	+13,1	+7
Итого: действительный валовой доход	505-3,2+5,1= 506,9	1310-3,8+13,1= 1319,3	705-4,1+7,0= 707,9
Операционные  расходы	- 151,5	- 445,4	- 225,6
Резерв  на замещение	- 15	- 39	- 21
Итого: чистый операционный доход	506,9-151,5-15= 340,4	1319,3-445,4-39= 834,9	707,9-225,6-21= 461,3
Доход, относимый к зданиям и сооружениям	2020×0,12= 242,4	3900×0,22= 858	2500×0,1 = 250
Итого: чистый остаточный доход	340,4-242,4= 98	834,9-858= -23,1	461,3-250= 211,3
Расчётная стоимость земли (коэффициент капитализации 10%)	98/0,1 = 980	-23,1/0,1 = -231	211,3/0,1 = 2113

 
 

      Так как чистый остаточный доход от земли (и расчётная стоимость земли) наибольший для варианта застройки В (офисное здание) – 211,3 (2113) д.е., он является наиболее эффективным вариантом использования участка земли. 

      Задача 2. Оценка стоимости участка земли на основе рыночного подхода.

      Оценить рыночную стоимость земельного участка  площадью 2,2 га на основе продаж трех сопоставимых участков. Исходные данные приведены в таблице 3. С каждым месяцем стоимость земли повышается на 1,5 % (по простому проценту).

      Таблица 3

      Особенности сопоставимых участков в сравнении  с оцениваемым.

Уча-сток	Цена прода-жи, д.е.	Время прода-жи, назад…	Площадь участка, га	Форма	Местопо-ложение	Почва	Топогра-фия	Ресурс-ное качество
1	105	2 мес.	2,0	-	на 1% лучше	-	на 5 д.е. лучше	-
2	110	5 мес.	2,2	на 5% лучше	на 1% лучше	-	-	-
3	115	3 мес.	2,6	-	-	на 4 д.е. хуже	-	на 5% хуже

 

      РЕШЕНИЕ:

1. Так как земельные участки имеют разную площадь, то сначала определяется цена продажи за единицу сравнения. В данной задаче единицей сравнения принят 1 га (табл.4).
2. Все последующие корректировки проводятся относительно цены за 1 га. Коррективы вносятся следующим образом: если параметры сопоставимого участка лучше оцениваемого, то поправка вносится со знаком «-», если хуже – со знаком «+». Внесённые поправки приведены в таблице 4.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Таблица 4

Корректировочная  таблица для оценки участка на основе рыночного подхода, д.е.

Показатели	Участок для оценки	Сопоставимые  участки
		1	2	3
Цена		105	110	115
Площадь, га	2,2	2,0	2,2	2,6
Цена  за 1 га		52,5	50	44,2
Форма		-	-50×0,05= - 2,5	-
Местоположение		-52,5×0,01=       - 0,525	-50×0,01= - 0,5	-
Почва		-	-	+4
Топография		-5	-	-
Ресурсное качество		-	-	+44,2×0,05= +2,21
Время		52,5×0,03= 1,575	50×0,075= 3,75	44,2×0,045= 1,989
Расчетная стоимость		52,5-0,525-5+1,575= 48,55	50-2,5-0,5+3,75= 50,75	44,2+4+2,21+1,989= 52,399

3. Все рассматриваемые участки близки по площади и цене между собой и с оцениваемым участком, по каждому из них проведено одинаковое количество корректировок.

      Наибольшее  доверие вызывает второй участок, одинаковый по площади с оцениваемым, кроме  того по нему проведена наименьшая в абсолютном выражении корректировка. Его расчётную стоимость и можно принять за основу при назначении стоимости оцениваемого участка.

      Так как на оформление документов может  уйти до 1 месяца, то при ежемесячном  росте цен на 1,5% стоимость 1 га оцениваемого участка равна: 50,75 × 1,015 = 51,51125 д.е.

      Стоимость всего участка: 51,51125 × 2,2 = 113,32475 д.е. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 

1. Асаул А. Н. Экономика недвижимости / А. Н. Асаул, П. Ю. Ерофеев. - СПб. : Питер, 2008. - 240 с.
2. Балабанов И. Т. Экономика недвижимости / И.Т. Балабанов. - СПб. : Питер, 2002. - 208 с.
3. Васильева Л. С. Экономика недвижимости: учебник для вузов / Л.С. Васильева. - М. : Эксмо, 2008. - 480 с.
4. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2006. - 848 с.
5. Игнатов Л.Л. Экономика недвижимости: Учебно-методическое пособие, 3-е изд., исправл. и дополн. - М.: Издательство МГТУ им. Н.Э. Баумана, 2003. -168 с.
6. Марченко А.В. Экономика и управление недвижимостью: Учебное пособие – Ростов н/Д: Феникс, 2006. – 352 с.
7. Смагин В. Н. Экономика недвижимости: учеб. пособие / В. Н. Смагин, В. А. Киселева. - 2-е изд., перераб. и доп. - М. : Эксмо, 2008. - 240 с.
8. Управление коммерческой недвижимостью [Текст] : учебник / ред. М. Л. Разу. - М. : КноРус, 2007. - 248 с.