Характеристика рынка недвижимости как части инвестиционного рынка

       Эти особенности дают основание  характеризовать данный рынок  как специфический сектор экономики. К особенностям рынка недвижимости можно отнести также сложный симбиоз преимуществ и недостатков с точки зрения целесообразности предпринимательской и коммерческой деятельности.

       Преимущества:

• возможность получения большей (чем на других рынках) прибыли за весь период эксплуатации объектов недвижимости;
• достаточная устойчивость потребительского спроса;
• меньшая подверженность колебаниям экономических циклов;
• наличие определенной защиты от внезапных изменений рыночной конъюнктуры ввиду долгосрочного характера аренды и длительного срока строительства конкурирующих объектов.

       К недостаткам рынка недвижимости можно отнести следующие:

• информация на рынке не столь открыта, как, например, на рынке товаров, что затрудняет процесс обоснования для объема и характера инвестиций;
• отсутствие законодательной базы в отношении обязательной публикации информации о сделках на рынке недвижимости;
• необходимость использования информации о сделках, совершаемых на рынке недвижимости;
• «жесткая» зависимость от внешних условий градостроительного регулирования, возможностей строительного комплекса и специфики потребительского спроса;
• высокие издержки сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта недвижимости, а также затраты на техническую документацию и регистрацию). [5]

4. СЕГМЕНТАЦИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

     Как было сказано выше, рынок недвижимости — это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой взаимосвязанную  систему рыночных механизмов, обеспечивающих создание, эксплуатацию, передачу и финансирование объектов недвижимости, передачу и защиту прав и интересов на эти объекты, а также механизмов, обеспечивающих функционирование рынка недвижимости (инфраструктуру).

       В соответствии с приведенным  определением структура рынка включает:

• объекты недвижимости;
• субъекты рынка;
• процессы функционирования рынка;
• механизмы (инфраструктуру) рынка.

       В рыночной экономике кроме  классификации рынка большое  значение имеет сегментирование  рынка. 

       Сегментирование рынка — один  из важнейших инструментов маркетинговой деятельности. От правильности выбора сегмента рынка во многом зависит успех в конкурентной борьбе. Сегментирование похоже на классификацию РН, однако отличается от нее тем, что в качестве объектов сегментирования выступают: сам товар (объекты недвижимости), покупатели и участники рынка, а признаками сегментирования (основаниями), в зависимости от целей, являются факторы, характеризующие покупательное поведение физических и юридических лиц, параметры объектов недвижимости, экономические показатели коммерческих организаций. [1]

       Критерий сегментирования — это  фактор, по которому оценивается  обоснованность выбора того или  иного сегмента рынка, например, количественные параметры сегмента, прибыльность и т. д. Наиболее  выгодный сегмент рынка характеризуется следующими особенностями:

• высокий уровень ожидаемых или текущих продаж;
• высокий темп прироста продаж;
• быстрый оборот средств и приемлемая норма прибыли.

       В настоящее время риелторскими  фирмами используется множественная сегментация, т. е. сегментирование по нескольким признакам одновременно.

       Сегментирование рынка по объектам  недвижимости как товару проводится  следующим образом: 

• рынок жилья;
• рынок коммерческой недвижимости;
• рынок земельных участков. [6]

       Каждая из этих составляющих рынкf недвижимости развивается самостоятельно, так как опирается на собственную законодательную и нормативную базу и имеет существенные отличия в политике приватизации государственной и муниципальной собственности. Также можно выделить рынок объектов незавершенного строительства, на котором действуют особые процедуры при оценке и продаже объектов и сильна роль государственного регулирования, так как государство является собственником подавляющего большинства замороженных строек. Причем на этом рынке возможны изменения как целевого назначения, так и первоначального плана застройки. Дополнительно можно выделить рынок ценных бумаг на недвижимость, на котором происходит обращение ценных бумаг с использованием механизмов рынка.

     В каждом сегменте рынка можно говорить о наличии двух составляющих: первичной, которая характеризуется появлением недвижимости как товара на рынке (государство в лице федеральных, региональных и местных органов власти выступает в настоящее время как основной продавец недвижимости), и вторичной — продавцов и покупателей (физических и юридических лиц). [3]

     При рассмотрении структуры рынка недвижимости понятия типизации и сегментирования зачастую переплетаются ввиду того, что и типизация (выделение типов и классов элементов рынка недвижимости), и сегментирование в целом преследуют одну и ту же цель. 

5. ФАКТОРЫ РАЗВИТИЯ ПРАВОВОЙ СРЕДЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

     Законодательство  в сфере недвижимого имущества  – это совокупность законов и  других нормативных правовых актов, посредством которых государственные органы могут устанавливать, изменять или отменять соответствующие правовые нормы.

     В сфере недвижимости права и интересы подразделяются как на частные, так  и на общественные.

     К общественным правам относят:

     1) право на налог, т. е. имущественное налогообложение;

     2) право отчуждать за компенсацию  недвижимость для общественных  нужд;

     3) право полицейской власти –  ограничения, установленные обществом  для защиты собственных интересов  (введение ограничений в области  дорожного движения, строительства и т. д.);

     4) право забирать имущество в  казну. Например, имущество, принадлежащее  определенному владельцу, может  перейти в собственность государства  после смерти владельца в следующих  случаях, если у владельца нет законных наследников, если он заранее не позаботился о завещании.

     К частным правам относят:

     1) возможность владения имуществом  физических или юридических лиц;

     2) пожизненное имущественное право;

     3) права на недвижимость в соответствии  с законом. Выделяют три группы, на которые подразделяются источники права:

     1) федеральные законы и иные  нормативные правовые акты приняты  в сфере недвижимости;

     2) законы и иные нормативные  правовые акты субъектов РФ;

     3) законы о местном самоуправлении  и местные нормативные правовые  акты. [1]

     Правовой  режим недвижимости, а также особенности совершения сделок с недвижимостью определяются значительным количеством нормативных источников.

     Правовой  основной для развития всего российского  законодательства является Конституция  РФ, которая имеет высшую силу и  прямое воздействие. Все существующие и принимаемые правовые акты должны полностью соответствовать Конституции РФ.

     Конституция Российской Федерации не содержит терминов «недвижимость», «недвижимое имущество». Однако в широком смысле слова  Конституция РФ является идейным источником, определяющим фундаментальные основы формирования и нормального функционирования рынка недвижимости как составной и существенной части гражданского оборота. Значимыми в этом смысле являются нормы, определенные в ст. 8, которые устанавливают равенство форм собственности - частной, государственной, муниципальной и иных. При этом согласно конституционным положениям гарантируется единство экономического пространства, свободное перемещение товаров, поддержка конкуренции и свобода экономической деятельности. Таким образом, в России созданы условия для вовлечения в оборот различного рода имущества (в том числе и недвижимого), которое может находиться в разных формах собственности, равенство которых обеспечивается государством.

     Статья 9 Конституции РФ устанавливает, что  земля и другие природные ресурсы  могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Это положение определяет принципиальную возможность вовлечения в гражданский  оборот земли, которая является фундаментальной основой любых видов недвижимости.

     Важное  значение для создания условий функционирования рынка недвижимости имеют положения  ст. 34 Конституции РФ, которыми установлено  равенство всех участников гражданского оборота в свободном использовании своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности. При этом государство берет на себя обязанность по недопущению экономической деятельности, которая направлена на монополизацию и недобросовестную конкуренцию. [6]

     Принципы, изложенные в Конституции РФ, определяют законное и цивилизованное управление недвижимостью в России. Конституция  гарантирует «единство экономического пространства, свободное перемещение  товаров, услуг и финансовых средств, поддержку конкуренции и свободу экономической деятельности», при этом «признаются и защищаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности». «Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами». Согласно ст. 36 и 40 Конституции РФ граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю, каждый имеет право на жилище. Таким образом, главенствующее и определяющее положение для экономической деятельности имеют конституционные нормы, которыми закреплены права и свободы человека и гражданина, а государство, признавая право индивида на свободу экономической деятельности, «обязано гарантировать ему на своей территории единое экономическое пространство»[1].

     Основным  источником непосредственного регулирования  оборота недвижимости является Гражданский  кодекс РФ. Он дает определение недвижимого  имущества, устанавливает его виды, правовой режим, закрепляет общие условия  совершения сделок, а также формулирует специфические требования к совершению отдельных видов сделок с недвижимым имуществом. Будучи «центральным, стержневым актом гражданского законодательства», «первым среди равных»[2], ГК РФ содержит норму, согласно которой все иные законы, содержащие нормы гражданского права, должны соответствовать ему (п. 2 ст. 3 ГК РФ).

     В Гражданском кодексе РФ нормы  о недвижимости расположены в  частях. В общей части урегулировано  понятие недвижимости, закреплено требование о государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также дано понятие предприятия, которое по правовому статусу рассматривается в качестве объекта недвижимости (ст. ст. 130 - 132 ГК РФ).

     Особенная часть Гражданского кодекса регламентирует правила совершения сделок с отдельными видами недвижимости. Законодатель посчитал необходимым установить особенности продажи недвижимости (ст. ст. 549 - 558 ГК РФ); продажи предприятия (ст. ст. 559 - 566 ГК РФ); аренды зданий и сооружений (ст. ст. 650 - 655 ГК РФ); аренды предприятий (ст. ст. 656 - 664 ГК РФ); наем жилого помещения (ст. ст. 671 - 688 ГК РФ). Кроме того, к нормам, непосредственно регулирующим оборот недвижимости, необходимо отнести ст. ст. 740 - 757 ГК РФ, которыми урегулирован договор строительного подряда.

     Другим значимым законодательным актом, регулирующим понятие, режим и оборот недвижимости, является Земельный кодекс РФ. Земельное законодательство (и в том числе Земельный кодекс) регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (п. 1 ст. 3 ЗК РФ). В то же время приоритет в регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками установлен за гражданским законодательством (п. 3 ст. 3 ЗК РФ). Однако, устанавливая указанное правило, законодатель в Земельном кодексе РФ допустил оговорку о том, что оно применяется, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

     Важно отметить, что, определяя принципы земельного законодательства, законодатель в качестве первого такого принципа установил, что земля - не только природный объект, важнейшая составная часть природы, природный ресурс, используемый в качестве средства производства в сельском хозяйстве, но и одновременно - недвижимое имущество, объект права собственности и иных прав на землю (пп. 1 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Таким образом, поскольку регулирование оборота вещных прав - это прерогатива ГК РФ, то ему принадлежит приоритет в установлении правил гражданско-правового оборота этого объекта, хотя и на основе того статуса земельных объектов, который определен в Земельном кодексе РФ. [7]