Характеристика рынка недвижимости как части инвестиционного рынка

 

СОДЕРЖАНИЕ  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ВВЕДЕНИЕ

 

     Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая  выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

     В России сформировался первичный  и вторичный рынки недвижимости, все больше граждан и юридических лиц участвуют в операциях с недвижимостью. Недвижимость является важным объектом инвестиционной деятельности.

     С развитием рынка недвижимости начинает формироваться более развернутая  структура предпринимательской  деятельности.

       Развивается законодательство по регулированию отношений в сфере недвижимости. Значительным событием стало принятие Земельного кодекса, Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования Российской Федерации. Умение регулировать эти отношения, знание правовой базы определяет эффективность системы менеджмента организации, является залогом жизнедеятельности структур, работающих на рынке недвижимости.

     В данной работе рассмотрим характеристику рынка недвижимости как одной из составных частей инвестиционного рынка.

1. ПОНЯТИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

 

     Рынок недвижимости как относительно новая  социально-экономическая реальность, с его особенностями и закономерностями, стал предметом изучения и научных дискуссий ведущих представителей национальной научной школы с начала 90-х гг. ХХ в.

       Как известно, любой рынок представляет  собой сферу экономических отношений  между производителями и потребителями  товаров и отражает социально-экономические  условия реализации товаров. В общей системе рынков можно выделить рынок недвижимости, на котором рыночными товарами выступают объекты недвижимости.

     Рынок недвижимости — это взаимосвязанная  система рыночных механизмов, через  которые передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. Однако сформулированное определение не учитывает сферу вновь создаваемых объектов недвижимости. Более полное определение рынка недвижимости должно включать в себя комплекс отношений, связанных как с созданием новых объектов недвижимости, так и с оборотом и эксплуатацией уже существующих. [3]

     Рынок недвижимости — это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой взаимосвязанную систему рыночных механизмов, обеспечивающих создание, эксплуатацию (использование), передачу и финансирование объектов недвижимости, передачу и защиту прав и интересов на эти объекты, а также механизмов, обеспечивающих функционирование рынка недвижимости (инфраструктуру).

     Рынок недвижимости – это определенная сфера вложения денежных средств  в систему экономических отношений, которые возникают при сделках  с недвижимостью, и в объекты  недвижимости. [7]

     Под сегментацией недвижимого имущества понимают разделение недвижимости на определенные однородные группы показателей.

     Рынок недвижимости можно разделить по следующим признакам:

     1) географический признак. К нему  относятся следующие виды рынков  недвижимости: городской, местный,  региональный, мировой и национальный;

     2) по виду объекта. Это рынки  зданий, сооружений, предприятий, помещений  и других объектов;

     3) функциональное назначение. Рынки  производственных зданий, жилых,  непроизводственных зданий и  помещений;

     4) по степени готовности к эксплуатации рынки существующих объектов, незавершенное строительство, новое строительство;

     5) по типу участников: индивидуальных  продавцов и покупателей, промежуточных  продавцов, коммерческих фирм, муниципальных  образований;

     6) по виду сделок: купля-продажа, аренда, вещные права, ипотека;

     7) отраслевая принадлежность: промышленность  объектов, общественных зданий и  сельскохозяйственных объектов;

     8) по форме собственности: государственных  и муниципальных объектов, частных  объектов;

     9) способ совершения сделок: первичный и вторичный рынок, организованный и неорганизованный, традиционный и компьютеризированный, биржевой и внебиржевой. [1]

     Основные  сегменты рынка недвижимости – это  рынок жилья, рынок земли и  рынок нежилых помещений. Рынок  жилья подразделяется на:

     1) городской жилищный фонд, который,  в свою очередь, подразделяется  на жилье низкого качества, типовое  жилье, дома улучшенной планировки, застройки сталинских времен, элитное  жилье;

     2) рынок загородного жилья, его  формирование связано со снятием  ограничений на индивидуальное загородное строительство.

     Рынок нежилых помещений. На данном рынке  количество операций намного меньше, но в связи с очень высокой  стоимостью объектов недвижимости оно  является привлекательным для лиц, работающих на этом рынке.

     Земля – это составная часть в  любом объекте недвижимого имущества.

     Особенности рынка недвижимости:

     1) локальность;

     2) невысокая взаимозаменяемость объектов;

     3) сезонные колебания цен;

     4) сделки необходимо подвергать  государственной регистрации;

     5) вложение капитала в недвижимость. [3]

     В России рынок недвижимости начал  формироваться после введения в  начале 1990-х г г. права частной  собственности на недвижимое имущество  и проведения приватизации, в связи  с этим государство стало не единственным собственником объектов недвижимости.

     Рынки различных регионов недвижимости имеют  значительные отличия. Эти отличия  обусловлены экономическими или  природными условиями, региональной правовой базой, которая формируется местными властями. [3]

     Таким образом на рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие эффективности его оборота. Взаимосвязи и взаимоотношения между субъектами первичного и вторичного рынка имеют сложную функциональную структуру, цель которой - удовлетворение потребительского спроса на объекты недвижимости. 
 
 
 
 
 
 

2. ОСНОВНЫЕ СОСТАВЛЯЮЩИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

 

     При делении рыночного пространства вдоль и поперек получится  много частей, каждая из которых  будет характеризоваться принадлежностью  к какому-то товарному сектору или потребительскому сегменту. Эта часть рынка представляет собой нишу, где схожие товары (работы, услуги) предлагаются покупателям с одинаковыми запросами.

     В рыночной экономике важно найти  свою нишу, т.е. сориентироваться на будущих  покупателей и определить товар, который будет пользоваться спросом. По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на четыре основные составляющие. (рис. 1)¹:

     Рис.1 Структурные составляющие рынка недвижимости 
 

     Рынок земли (земельных участков);

     Рынок жилья;

     Рынок нежилых помещений;

     Рынок промышленной недвижимости.

     Каждая  из этих составляющих рынка недвижимости развивается самостоятельно, так  как опирается на собственную  законодательную и нормативную  базу и имеет существенные различия в политике приватизации государственной и муниципальной собственности.

     Дополнительно можно выделить рынок объектов незавершенного строительства, на котором действуют  особые процедуры при оценке и  продажи объектов и сильна роль государственного регулирования, так как государство является собственником подавляющего большинства замороженных строек. Причем на этом рынке возможны изменения как целевого назначения недостроенного объекта, так и первоначального плана застройки.

     Промежуточное положение занимает рынок гостиничных услуг.

     В каждом сегменте рынка можно говорить о наличии двух составляющих: первичной, которая характеризует появление  недвижимости как товара на рынке (государство  в лице федеральных, региональных и  местных органов власти в настоящее время выступает как основой продавец недвижимости), и вторичной, на которой функционирует большое количество продавцов и покупателей (физических и юридических лиц). [6] 
 
 
 
 
 
 
 

3. ОСОБЕННОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

 

     Рынок недвижимости связан с оборотом на нем объектов недвижимости, которые являются специфическим видом товара. В отличие от других видов рынка рынок недвижимости имеет, кроме специфики обращающихся на нем товаров, еще ряд особенностей, которые необходимо учитывать при совершении на нем операций. К этим особенностям относятся:

• локализация РН, которая связана с абсолютной неподвижностью и уникальностью объектов недвижимости, большой зависимостью цены от местоположения объекта недвижимости, невозможностью продажи недвижимости как товара по образцам;
• недостаточная степень открытости РН, связанная с тем, что многие сделки с недвижимостью носят эксклюзивный, конфиденциальный характер, а публичная информация зачастую является неполной;
• ограниченное количество продавцов и покупателей на РН;
• владение недвижимым имуществом и сделки с ним обычно предполагают четыре вида затрат:

• единовременные сравнительно крупные инвестиции;
• затраты на поддержание объекта в нормальном функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы);
• налог на недвижимое имущество;
• государственная пошлина и другие сборы на сделки;

• низкая эластичность предложения, т. е. при росте спроса и цен практически невозможно построить сразу много новых объектов недвижимости, при этом сами здания и сооружения долговечны, а земля практически вечна;

• спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и невзаимозаменяем вследствие специфичности индивидуальных предпочтений покупателей, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности;
• спрос на РН носит изменчивый характер как во времени, так и в пространстве;
• величина как спроса, так и предложения на объекты недвижимости обусловлена не только и не столько потребительскими качествами самих объектов, но во многом определяется географическими (место нахождения объекта на территории города, области) и историческими (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т. д.);
• цикличный характер рынка недвижимости. Циклы в развитии РН не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на РН предшествует спаду экономики в целом, и соответственно подъем на РН наступает раньше, чем в экономике;
• оформление сделок с недвижимостью связано с относительно большими юридическими сложностями, сами объекты недвижимости как товар могут быть обременены правами третьих лиц (сервитуты и др.) в различных комбинациях;
• для РН характерна сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий;
• товары РН служат не только средством удовлетворения собственных потребностей покупателей, но и объектами их инвестиционной деятельности, при этом доходность инвестиций от вложения в недвижимость, как правило, выше, чем предоставление средств в кредит;
• для объектов недвижимости характерна низкая ликвидность, так как для подготовки объекта недвижимости к продаже, поиска покупателя, совершения сделки, как правило, требуется определенное время, что не позволяет отнести объекты недвижимости к ликвидным активам;
• необходимость постоянного выполнения регламентирующих функций в отношении объектов недвижимости. Независимо от функционального назначения объекта он постоянно нуждается в проведении ряда управленческих процедур (коммунальное обслуживание жилых и нежилых помещений, текущий ремонт и техническая эксплуатация, охрана, поиск арендаторов и деловые контакты с ними, контроль за поступлениями платежей и др.). Качество управления объектами недвижимости составляет существенную часть его функциональных характеристик и оказывает значительное воздействие на конкурентоспособность объектов и цену их потребления;
• наличие стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастание ее с течением времени;
• высокий уровень транзакционных издержек (издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости при заключении сделок). Чтобы осуществить рыночную транзакцию, необходимо определить, с кем желательно заключить сделку и на каких условиях провести предварительные переговоры, подготовить контракт, собрать сведения, чтобы убедиться в том, что условия контракта выполняются, и т. д. Так, например, в Санкт-Петербурге транзакционные издержки составляют 5–7% от цены объекта на рынке жилой недвижимости. В случае организации сбытовой структуры в составе застройщика расходы на ее содержание снижаются до 2–3%.[3]