Доходный подход к оценке собственности

ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы

Обычно эти потери выражаются в  процентах по отношению к валовому доходу или используется коэффициент  недоиспользования помещений.

2.2.3 Расчет чистого операционного дохода (ЧОД)

 

    Чистый операционный доход – определяется разностью между действительным валовым доходом и операционными расходами.

ЧОД = ДВД - ОР

     Операционные расходы – это периодические ежегодные расходы по содержанию недвижимости, которые в свою очередь делятся на:

     - условно-постоянные 

     - условно-переменные 

     - резерв  на замещение.

      Условно-постоянные расходы – это расходы, которые не зависят от степени загруженности помещений. К ним относят имущественный налог, страховые взносы, заработная плата обслуживающего персонала плюс налоги на нее.

     Условно-переменные расходы – это те, которые не зависят от степени загруженности помещений.

К ним относят: коммунальные расходы, расходы на охрану, расходы  на рекламу и заключение арендного договора, расходы на управление, расходы на консультационные и юридические услуги. Иногда оплата труда управляющего рассчитывается в процентах от ДВД.

     Резерв на замещение – это затраты по поддержанию быстроизнашивающихся элементов здания в нормальном функциональном состоянии.

3. Учёт возмещения капитальных затрат в коэффициенте капитализации

 

     Коэффициент капитализации – это ставка, которая будучи отнесённой к текущим доходам, приносимым инвестициями, даёт оценочную стоимость инвестиций. Коэффициент капитализации применительно к недвижимости включает в себя доход на капитал и возврат капитала.

Потоки доходов, поступления  которых прогнозируются равными  суммами в течение неограниченного  срока, следует капитализировать по ставке процента (дисконта).

     Капитализация  по процентной (дисконтной) ставке  проводится также, если не прогнозируется  изменение стоимости вложенного  капитала. В этом случае возмещение  инвестиционных затрат происходит  в момент перепродажи актива. Весь поток доходов является доходом на инвестиции.

     В случае, если прогнозируется изменение  стоимости актива (потеря или  рост), то возникает необходимость  учёта в коэффициенте капитализации  возмещения капитала.

 

 

Рассмотрим порядок  капитализации потока доходов в следующих случаях:

1. Стоимость капитала не меняется;
2. Прогнозируется снижение стоимости капитала;
3. Прогнозируется повышение стоимости капитала.

2.3.1 Стоимость капитала не меняется

     При анализе  инвестиций в недвижимость коэффициент  капитализации не должен включать надбавку на возмещение капитала, если перепродажа актива произойдёт по цене, равной сумме первоначальных инвестиций, и прогнозируется поступление равномерных доходов.                                 

 

C – стоимость;

I – доход;

Ro – коэффициент капитализации

2.3.2 Прогнозируется снижение стоимости  капитала (Методы Ринга, Инвуда, Хоскольда)

     Когда ожидается,  что стоимость вложенного капитала  уменьшится, то часть или вся  сумма возмещённых инвестиций  должна быть получена из текущего дохода. Поэтому коэффициент капитализации текущего дохода должен включать как доход на инвестиции, так и возмещение ожидаемой потери.

Существует три способа  возмещения инвестированного капитала:

1. прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);
2. возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции

(метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;

3. возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента

(метод Хоскольда).

 

 

 

Метод Ринга

     Метод Ринга предполагает, что возмещение основной суммы происходит ежегодно равными частями.           

 n - оставшийся срок экономической жизни;

  R_y - ставка доходности инвестиций.

 

 

 

 

Метод Инвуда

 

     Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям

R_k = R_{y +} SFF(n, У),  где

SFF - фактор фонда возмещения; Y = R (ставка дохода на инвестиции).

 

 

 

 

Метод Хоскольда

 

Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

R_к = R_y + SFF(n, У_б), где

У_б - безрисковая ставка процента.

 

 

 

2.3.3 Прогнозируется повышение стоимости  капитала

 

Обычно при вложении инвестиций в недвижимость типичный инвестор рассчитывает на будущий рост стоимости первоначально вложенного капитала.

Этот расчёт строится на прогнозе инвестора о повышении  цены земли, зданий и сооружений по принципам информации, повышения  спроса на определённые объекты недвижимости и т.д.

В связи с этим появляется необходимость учёта в коэффициенте капитализации прироста стоимости капиталовложений.

С учётом этого коэффициент  капитализации текущего дохода будет  равен ставке процента (дисконта) за вычетом надбавки на будущий прирост  капитала.

 

 

III. Метод дисконтированных денежных потоков

 

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить  объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда:

• предполагается,  что  будущие  денежные  потоки  будут  существенно отличаться от текущих;
• имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков 
  денежных средств от собственности;
• потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
• оцениваемая     собственность     -      крупный многофункциональный коммерческий объект;
• объект собственности строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

Метод ДДП позволяет  оценить стоимость собственности на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Алгоритм расчета  метода ДДП. Для расчета ДДП необходимы данные:

• длительность прогнозного периода;
• прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;
• ставка дисконтирования.

 

Алгоритм расчета методом ДДП можно выразить следующими этапами:

1. Определение прогнозного периода.
2. Прогнозирование величин денежных потоков.
3. Определение ставки дисконтирования
4. Расчет стоимости методом ДДП.

 

 

 

Заключение

 

Доходный подход отражает:

• качество и количество дохода, который объект собственности может принести в течение своего срока службы;
• риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:

• инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не платит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих, доходов от этого объекта;
• рыночной стоимости.

B рамках доходного  подхода возможно применение  одного из двух методов:

• прямой капитализации доходов;
• дисконтированных денежных потоков.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Этот метод оценки собственности используется, когда ожидается, что будущие уровни денежных потоков существенно отличаются от текущих, можно обоснованно определить будущие денежные потоки, прогнозируемые будущие денежные потоки являются положительными величинами для большинства прогнозных лет. Другими словами, метод более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

 

Список использованной литературы:

 

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая). Федеральный закон от 30 ноября 1994г. №51 // Собрание законодательства РФ. – 1994. - №32. – Ст. 3301.
2. Градостроительный Кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 29 декабря 2004г. №190 // Российская газета – 30 декабря 2004г.
3. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ.- М.: Дело, 1997. – 480с.
4. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб: Издательство «МКС», 2003 - 422с.
5. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. – М.: «Статус», 2011. – 800с.
6. Экономика недвижимости: Учебное пособие.-2-е изд.-М.: Дело, 2007.-328 с. Под редакцией доктора экономических наук, профессора В.И.Ресина. 
7. Оценка недвижимости учебник под ред. д.э.н. проф. А.Г. Грязновой, М.:«Финансы и статистика», 2003.
8. Бороненкова С.А. Управленческий анализ. - М.: Финансы и статистика, 2006.
9. Есипов В.Ф., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса: Учебник для вузов. — СПб.: Питер, 2006.- 459с.
10. Десмонд Г., Келли Р. Руководство по оценке бизнеса. — М.: Российское общество оценщиков, 1996.
11. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под общ. Ред. П. Г. Грабового. Смоленск: Изд-во « Смолин Плюс», М.: Изд – во « АСВ », 2001