Доходный подход к оценке собственности

1. Для собственного использования (например, жилья);
2. Для получения доходов от данного объекта;
3. Для повышения престижа

Доходный подход включает два метода:

1. метод капитализации доходов (прямая капитализация);
2. метод дисконтированных денежных потоков.

 

 

 

Основные  проблемы данного метода.

1.  Метод  не рекомендуется   использовать,  когда объект недвижимости  требует значительной реконструкции  или же находится в состоянии  незавершенного    строительства,    т.е.    в    ближайшем    будущем    не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

2.  В российских  условиях основная проблема,  с которой сталкивается оценщик  -  «информационная непрозрачность»  рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды     объектов     недвижимости,     эксплуатационным     расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей.

 

 

Основные этапы  процедуры оценки методом капитализации:

1. Определение ожидаемого   годового   (или   среднегодового)  дохода,   в качестве   дохода,   генерируемого   объектом   недвижимости   при   его наилучшем и наиболее эффективном использовании;
2. Расчет ставки капитализации;
3. Определение   стоимости   объекта   недвижимости   на   основе   чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

2.1 Расчёт коэффициента  капитализации

      

Коэффициент капитализации  – это параметр, преобразующий  чистый доход в стоимость объекта.

     Капитализация  доходов – совокупность приемов  и методов, позволяющих оценивать  стоимость объектов на основе их потенциальной способности приносить доход.

     При определении  коэффициента капитализации учитывается  как сама прибыль, получаемая  от эксплуатации объекта недвижимости, так и возмещение основного  капитала, затрачиваемого на приобретение  объекта.

     Коэффициент  капитализации, учитывающий эти  две составляющие называется  общим коэффициентом капитализации.

     Существует несколько методов расчёта коэффициента капитализации:

• Метод прямой капитализации;
• Метод связанных инвестиций: заёмного и собственного капитала;
• Метод связанных инвестиций: земли и здания;
• Кумулятивный метод;
• Метод Эллвуда.

2.1.1 Метод прямой капитализации

 

   Данный метод  не учитывает прогнозы инвестора  и ожидания на рынке относительно:

1. Периода владения;
2. Динамики доходности;
3. Изменение стоимости недвижимого имущества.

Данный метод дает возможность рассчитать общий коэффициент  капитализации  на основе цен продаж  схожих или аналогичных объектов недвижимости.

Данный метод основывается на анализе рыночных данных о стоимости  объекта собственности и чистых доходах, полученных от его эксплуатации. По этому методу коэффициент капитализации (норма капитализации) определяется следующим образом:

Метод заключается в  сравнении оцениваемого объекта  с объектом-аналогом. Основанием при  этом является утверждение, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации. Главная задача эксперта-оценщика при реализации данного метода – подобрать подходящий объект-аналог. Причем лучше рассматривать те объекты, у которых дата оценки и дата продажи близки, так как в этом случае нет необходимости в существенной корректировке данных отчетов. Чем качественнее оцениваемый объект, тем ниже ставка капитализации.

Прямая капитализация  также может использоваться для  оценки имущественных прав, а также  стоимости отдельных физических компонентов недвижимого имущества (земли и улучшений).

Метод прямой капитализации  – наиболее простой способ расчета  ставки капитализации. Если имеется соответствующая информация (достоверная), его всегда целесообразно применять.

2.1.2 Метод связанных  инвестиций: заемного и собственного  капитала

    

Метод применяется, когда  для покупки объекта недвижимости используются заемный и собственный  капитал в определенной пропорции.

Ставка капитализации  на заемные средства называется ипотечной постоянной и определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита.

Ипотечная составляющая состоит из двух частей: ставки процента по кредиту  и коэффициента фондопогашения.

Когда условия кредита  известны, ипотечную постоянную можно  определить по финансовым таблицам.

Ставка, используемая для  капитализации дохода от собственного капитала, называется ставкой капитализации собственного капитала и определяется  отношением части чистой прибыли от эксплуатации объекта, приходящейся на собственный капитал, к величине собственного капитала.

Общий коэффициент капитализации  определяется – средневзвешенное значение собственных и заемных средств  в общем объеме инвестиций.

M – доля заёмных средств в структуре капитала;

R_m – ставка капитализации на заёмные средства или ипотечная постоянная;

R_e – ставка капитализации на собственный капитал.

2.1.3 Метод связанных инвестиций: земля  и здания

     Данный  метод определения общего коэффициента капитализации применяется, когда необходимо точно рассчитать ставки капитализации по каждой составляющей имущественного комплекса: строению и земельному участку.

     Суть данного  метода заключается в определении  взвешенных ставок капитализации  для земли и строений на этой земле.

     Взвешивание  ставок капитализации осуществляется  в зависимости от размеров  долей этих составляющих в  общей стоимости имущественного  комплекса. Расчет общей ставки  капитализации К_общ по данному методу производится по следующей формуле:

L – стоимость земли  в % от общей стоимости имущественного  комплекса;

B – стоимость здания  в % от общей стоимости имущественного  комплекса;

, – ставка капитализации соответственно для земли, здания.

2.1.4. Кумулятивный метод

Особенность данного  метода в том, что одна из составляющих общего коэффициента капитализации  – процентная ставка (или ставка дохода на инвестиции) разбивается  на отдельные компоненты.

     К безрисковой  ставке дохода прибавляются:

1. Поправка на риск, который имеется на все другие виды инвестиций. Чем больше риск, тем больше должна быть величина процентной ставки, чтобы побудить инвестора к риску.
2. Поправка на неэффективное управление. Чем сложнее объект недвижимости, тем более компонентного управления он требуют.
3. Поправка на низкую ликвидность – для учёта потенциальной возможности инвестора реализовать на рынке имущественные права, получить наличные деньги, а также необходимых для этого временных затрат.

     В качестве  безрисковой ставки могут быть:

1. Процентная ставка по государственным краткосрочным обязательствам
2. Процентная ставка по депозитам банка высшей категории надежности, доходность по еврооблигациям (это должна быть ставка, характеризующая максимальную ликвидность и минимальный риск).

Что касается второй составляющей общего коэффициента капитализации – ставки возмещения капитала, то она рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала.

Общий коэффициент капитализации  определяется путём суммирования процентной ставки, полученной кумулятивным методом, и ставки возврата капитала.

Причем если стоимость  фонда со временем не снижается, а  повышается, то ставка возврата капитала должна применяться со знаком «минус» (-).

 

2.1.5. Метод Эллвуда

Это модернизированный метод связанных инвестиций – заёмного и собственного капитала.

Основными недостатками метода связанных инвестиций собственного и заёмного капитала являются:

• Отсутствие учёта продолжительности периода капиталовложений;
• Снижения или повышения стоимости имущества в течении этого периода.

В 1959 году членом института  Оценки Эллвудом предложена модернизированная  формула связанных инвестиций: собственного и заёмного капитала, учитывающая  эти факторы.

Общий коэффициент капитализации:

R₀ =

Y_e – ставка дохода на собственный капитал;

 – Процент выплачиваемого  кредита;

М – отношение величины кредита к стоимости объекта;

- фактор фонда возмещения по  ставке дохода на собственный  капитал;

R_m – коэффициент капитализации заёмного капитала (или ипотечная постоянная);

D_o – изменение общей стоимости объекта;

D_i – общая норма изменения дохода;

J – коэффициент стабилизации  дохода.

Основная часть данной формулы, представленная в числителе, называется базовым коэффициентом капитализации и учитывает условия амортизации кредита:

R_б = Y_e - M*(Y_e + P*

– R_m)

Базовый коэффициент  капитализации представляет собой  норму отдачи собственного капитала, скорректированную на условия финансирования.

Если доход и стоимость  недвижимости не изменяются, то базовый  коэффициент капитализации будет соответствовать общему коэффициенту капитализации.

Корректировка на ожидаемое  изменение стоимости недвижимости производится с помощью части  основной формулы:       

Если стоимость объекта  увеличивается, то общий коэффициент  капитализации должен быть скорректирован в меньшую стоимость. И наоборот, если ожидается уменьшение стоимости объекта, то общий коэффициент капитализации  должен быть скорректирован в большую сторону.

Корректировка на изменение  дохода производится с помощью знаменателя формулы:        

Коэффициент j всегда положителен, поэтому  при положительном изменении  дохода общий коэффициент капитализации  будет скорректирован вниз. При постоянном доходе знаменатель общей формулы  будет равен 1.

2.2 Определение чистого операционного дохода

 

Используется ряд показателей:

• ПВД (потенциальный валовой доход);
• ДВД (действительный валовой доход);
• ЧОД (чистый операционный доход);

2.2.1 Расчет потенциального валового  дохода (ПВД)

   

 Потенциальный валовый доход (ПВД) – это доход, который можно получит от недвижимости при 100% её использовании без учёта всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади помещений и установленной арендной ставки

ПВД=S*С, где

S – площадь помещения;

С – арендная ставка.

     Договор  аренды – основной источник информации о приносящей доход недвижимости.

     Аренда  – предоставление арендатору  имущество за плату во временное  владение и пользование.

     Рыночная  арендная ставка представляет  собой ставку, преобладающую на  рынке аналогичных объектов, т.е. является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендатор согласился бы взять, а типичный арендодатель согласился бы сдать имущество в аренду.

Все арендные договоры делятся  на три типа:

- С фиксированной арендной  ставкой (экономическая стабильность);

- С переменной арендной  ставкой (пересмотр арендных ставок  в течение срока договора);

- С процентной ставкой  (когда к фиксированной величине  арендного платежа добавляется  процент от дохода, получаемого  арендатором в результате использования арендованного имущества).

2.2.2 Расчет действительного валового  дохода (ДВД)

    

Действительный валовый  доход (ДВД) – это потенциальный валовый доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от рыночной стоимости использования объекта недвижимости.