Девелопмент и редевелопмент

     ТК  «МЕГАСИТИ» — региональный торговый центр, общей площадью 52 400 м².

     ТРК «КОСМОПОРТ» — суперрегиональный  торгово-развлекательный комплекс, общей площадью 127000 м².

     Логистический центр класса «А», общей площадью 95 400 м².

     Новый проект:

     Новый торгово-развлекательный центр

     г. Самара, ул. Ново-Вокзальная — Ставропольская

     Формат  объекта: суперрегиональный,

     с общей площадью объекта: 216 тыс.м² 
 

2.2. Девелоперская компания  ООО «ИНДЭСТ-Development»

     Компания  ООО «ИНДЭСТ-Development» была создана в г. Самара, в 2003 году. Генеральный директор компании Михаил Ненашев. Деятельность компании направлена на предоставление профессиональных услуг на рынке коммерческой недвижимости, а также реализацию собственных девелоперских проектов. Компания предоставляет услуги во всех областях, связанных с коммерческой недвижимостью:

     Брокеридж коммерческой недвижимости и земельных  участков;

     Управление  объектами коммерческой недвижимости;

     Стратегический  консалтинг и маркетинговые исследования;

     Юридический консалтинг и сопровождение сделок;

     Управление  проектами и строительство под  заказчика.

     Миссия  компании: Предоставлять высокопрофессиональные услуги на всех этапах девелопмента, создавая условия, при которых недвижимость обеспечивает достижение целей наших  клиентов.

     Цели  компании:

     Занимать  лидирующее положение на рынке коммерческой недвижимости Самары, используя профессионализм специалистов компании, эффективно управляя ее ресурсами и обеспечивая каждому клиенту индивидуальный подход.

     Обеспечить  информационную открытость самарского рынка коммерческой недвижимости за счет владения полной информацией о его характеристиках, увеличивая тем самым инвестиционную привлекательность города.

     Сочетая опыт со знанием местного рынка, занимать позицию лидирующего консультанта для федеральных структур, реализующих программы развития своего бизнеса в Самарский регион.

     Контролируя процесс девелопмента на всех его  этапах, создавать объекты недвижимости, которые обеспечат их владельцам и арендаторам все условия  для эффективного ведения бизнеса.

     Внедрять  на рынок цивилизованные формы работы с недвижимостью с целью привлечения клиентов с запросами и потребностями самого высокого уровня.

     Компания является действительным членом ведущего всероссийского объединения управляющих компаний - «Гильдии управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости». Благодаря уникальным товарным предложениям и реализации современных методик работы, «ИНДЭСТ-Development» занимает лидирующее положение на рынке коммерческой недвижимости Самары.

     За 2004 г. компанией было построено и введено в эксплуатацию более 40 000 м2 торговых, офисных и складских помещений. В течение 2004 года были реализованы проекты (аренда и продажа) совокупной площадью более 100 000 м2. В конце 2005 – начале 2006 года компания «ИНДЭСТ-Development» завершает строительство и вводит в эксплуатацию еще 42 000 м2 торговых, офисных и складских помещений.

     Компания имеет успешную практику управления и технической эксплуатации объектов коммерческой недвижимости. Сегодня под управлением «ИНДЭСТ-Девелопмент» находятся объекты торговой, офисной и складской недвижимости общей площадью более 170 000 м2, в том числе:

     Мебельный центр «Мягкофф» (15 000 м2);

     ТЦ  «Май»;

     Аврора, 150;

     «7 Авеню»;

     «Волга  Плаза»;

     «Бизнес парк С-95 на ул. О.Санфировой, 95»;

     ТЦ  «Теремок» (1 500 м2). 
 
 

     3. Анализ реализованного проекта

     Наиболее  эффективным с точки зрения инвестора  является проект  «Виктор и Ко»  торгово-развлекательный комплекс «Космопорт»

     Формат  объекта: суперрегиональный

     Место расположения: г. Самара, ул. Дыбенко, 30.

     Общая площадь объекта: 127 тыс. м²

     Арендопригодная площадь: 101 тыс. м²

     Наземный/подземный  паркинг: на 4 000 машино-мест

     Торгово-развлекательный  комплекс «КОСМОПОРТ» — беспрецедентный  для региона объект, реализованный  на площади свыше 14 га в центральной  части города.

     Якорные арендаторы: «Ашан», «Leroy Merlin», «Спортмастер», «Media Markt», «Детский Мир», «Снежная Королева», «Modis», «KIABI» и т. д.

     Развлекательная зона: восьмизальный мультиплекс  КиноМост, развлекательный центр  «Crazy park», ресторанный дворик, фуд-корт.

     На  данный момент компания готовится к  реализации нового торгово-развлекательного центра.

     г. Самара, ул. Ново-Вокзальная — Ставропольская

     Формат  объекта: суперрегиональный

     Площадь участка — 7,8 га

     Общая площадь объекта: 216 тыс.м²

     Арендопригодная площадь: 80 тыс.м²

     Многоуровневый  паркинг: 92 тыс.м², на 20 000 машино-мест

     Этажность — 3 уровня

     В рамках подготовки к реализации проекта  собственными силами компании планируется  осуществить следующие этапы  работ, связанные с вводом объекта в эксплуатацию:

     анализ осуществления проектов и его оценка;

     эскизное  проектирование помещений (Прил.1);

     разработка  функциональной концепции размещения арендаторов;

     разработка  общего дизайна проекта;

     организация и управление строительством (реконструкцией) объектов недвижимости. Согласование необходимой документации;

     согласование  ТЭО и утверждение проекта;

     контроль  сметной стоимости;

     техническое сопровождение;

     оформление  разрешительной документации на строительство  и реконструкцию объектов;

     технический надзор за строительно-монтажными работами;

     передача  объектов в эксплуатацию.

     Компания  провела анализ эффективности месторасположения:

     в северо-восточной части города на ул. Ново-Вокзальная, в месте её пересечения  с ул. Ставропольской, в Промышленном районе с плотной многоэтажной застройкой (географически охватывает как коммерчески насыщенные, активные зоны, так и «спальные» ареалы).

     Торговая  зона:

     Количество  проживающих в зоне пешеходной доступности:

     15-ти  минутная пешеходная доступность  — 180 000 человек

     Количество  проживающих в зоне автомобильной доступности:

     5-ти  минутная автомобильная доступность  — 210 000 человек

     10-ти  минутная автомобильная доступность  — 470 000 человек

     20-ти  минутная автомобильная доступность  — 980 200 человек

     Конкурентное  окружение

     Местоположение  объекта выбрано оптимально с учетом всех основных критериев, учитываемых при выборе местоположения ТРЦ (численность и плотность населения, конкуренция, перспективы развития и т. п.)

     Отсутствие  существенной конкуренции в формате  крупных и средних торговых (торгово-развлекательных) центров на общем фоне высокой потребительской активности населения говорит о перспективности развития данного проекта.

     Транспортная  доступность

     Район характеризуется хорошей транспортной развязкой.

     Площадка  находится в непосредственной близости от остановок общественного транспорта:

     в 100 м — от остановки на ул. Ново-Вокзальная/Ставропольская

     в 250 м — от остановки на ул. Вольская/Ново-Вокзальная

     в 300 м — от ост. на ул. Калинина/Вольская

     в 400 м — от ост. на ул. Ставропольская/Воронежская.

     около 1 000 м — от площадки расположена  станция метро «Безымянка»

     Количество  потенциальных покупателей (человек) 

     980 000

     Транспортный  поток (машин/день) 

     65 000 в будний день (в обоих направлениях),

     100 000 в выходной день (в обоих  направлениях)

     Количество маршрутов общественного транспорта 

     Автобус –11 , троллейбус – 8, трамвай - 9, маршрутные такси – более 12.

     Пассажиропоток (человек/день) 

     Автобус - 40 000 человек в день

     Троллейбус  – 15 000 человек в день

     Трамвай – 35 000 человек в день

     Маршрутные такси – 50 000 человек в день

     Финансовые  расчеты показывают, что срок окупаемости  данного проекта составит 7,7 лет.

     Валовая выручка, без НДС $ 13 044 055,26

     Операционные  затраты, без НДС $ 4 677 368,51

     EBITDA $ 8 366 686,75

     Инвестиции, без НДС - $ 64 502 860,71

     Доходность  объекта - 12,97%

     С учетом сложившейся на рынке города Самара за последние два года тяжелой  ситуации на рынке недвижимости данные показатели следует признать высокими. А следовательно проект является востребованным с точки зрения инвестора. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     ЗАКЛЮЧЕНИЕ

     В процессе подготовки данной работы выявлены следующие особенности девелоперской деятельности в г. Самара. Наиболее крупными компаниями представлены на рынке коммерческой недвижимости являются «Виктор и Ко» и «ИНДЭСТ-development». При этом «Виктор и Ко специализируется на торговой недвижимости и деятельность этой компании можно отнести к девелопменту в классическом понимании, а «ИНДЭСТ-development» - на офисных и торговых помещениях, занимаясь редевелопментом.

     К основным проблемам девелоперского рынка, можно отнести дефицит хороших земельных участков, а также длительность процесса их оформления. Большая часть наиболее привлекательных территорий, которые расположены на удобных транспортных развязках и в центре города, уже заняты. По этой причине сейчас активно осваиваются спальные районы, что является достаточно удачным решением с позиции невысокой насыщенности конкурентной среды, а также рассматриваются возможности реконцепции территорий, которые раньше были заняты производственными предприятиями.

     Существенной  проблемой для девелоперов являются также пробелы в сфере регулирования  отношений между городом и  бизнесом. Поскольку четких правил реализации инвестиционных контрактов не существует, эти отношения в  основном базируются не на правовой основе, а на формальных договоренностях.