Земельная рента

1. В экономической  литературе существует дискуссионные  моменты между представителями  различных школ об определении  природы земельной ренты, ее  роли и месте в экономических  и социальных взаимоотношениях  людей. В отечественном законодательстве  наблюдается значительная «прореха»  в части нормативного обеспечения  категории земельная рента, которая  обуславливает несколько различных  подходов к определению вышеуказанной  категории. В связи с этим  предложено:  
• в гражданском и земельном кодексах закрепить положение и формулировку категории земельная рента: Земельная рента - это экономические отношения по поводу величины характеризующей размер дохода от использования земельных ресурсов и обусловленного совокупностью трех природных факторов - местоположения, технологических свойств, плодородия;  
• в налоговый кодекс внести поправку, что земельная рента является базой для налогообложения и исчисления всех видов платежей за недвижимость. Индексация ставок земельных платежей производится один раз в пять лет после проведения кадастровой оценки земель, и ее величина устанавливается в процентном отношении.

2. С целью увеличения размеров рентного дохода предложен ряд мероприятий по совершенствованию факторов рентообразования:  
• изъятие земель сельскохозяйственного назначения должно производиться в исключительных случаях, после научного анализа наиболее эффективного варианта использования земель;  
• рентный доход по местоположению приносят хозяйства расположенные в пределах среднеэквивалентного расстояния в 20 км .

3. В хозяйственной практике применяются различные способы определения размеров ставок земельной ренты:  
• предложено считать, что абсолютный рентный доход - это нормативная величина устанавливающая минимальный уровень дохода с единицы площади вне зависимости от его характеристик и равная 1% от рентного дохода со средних земель.

4. Установлен ряд закономерностей отражающих процессы рентообразования, изъятия и перераспределения земельной ренты:  
• увеличение балла бонитета на 1 балл ведет к увеличению размера рентного дохода по плодородию в среднем на 36 рублей ежегодно; установлена зависимость рентного дохода по плодородию от затрат на использование земель, которая показывает, что на землях с баллом бонитета до 91 единицы уровень затрат выше уровня возможного рентного дохода. После указанного порога при сохранении динамики вложений в использование земель уровень ренты превышает уровень затрат. Движение предельного порога обусловлено изменением вносимых дополнительных затрат в земли разного качества;  
• на графике зависимости уровня рентного дохода от объема валовой продукции можно выделить три характерные взаимосвязи между указанными величинами. В 1996, 1997 году уровень объема валовой продукции выше рентного дохода, в 1998 году рентный доход выше объема валовой продукции.

В 1999 и 2002 годах  уровни рентного дохода и объема валовой  продукции пересекаются;  
• результаты полученные в корреляционной матрице показывают, что между всеми перечисленными факторами наблюдается тесная зависимость;  
• график рентного дохода по плодородию показывает следующие характерные особенности. Чем выше балл бонитета и ниже индекс технологических свойств тем больше расхождение в уровне рентного дохода;  
• на графике зависимости рентного дохода от уровня оценочных затрат прослеживается следующая тенденция. Чем выше уровень затрат на использование земель тем ниже уровень рентного дохода (1997 год) и наоборот  
• хозяйства расположенные на одинаковом эквивалентном расстоянии от муниципального образования, но с разными баллами бонитета будут иметь различный рентный доход. При одинаковом эквивалентном расстоянии, увеличение балла бонитета на один балл дает уменьшение рентного дохода на 0,57 руб/га;  
• чем выше балл бонитета тем ниже рентный доход.

5. На основании проведенных расчетов рентного дохода можно сделать следующие выводы о схемах налогообложения:  
• кадастровая оценка учитывает состояние отдельно взятого объекта в отличии от схемы «средние ставки», где основой для расчетов служат данные приведенные в федеральном и краевом законах о плате за землю.  
• в схеме «средние ставки» факторы рентообразования представлены в виде коэффициентов дифференциации, тогда как в кадастровой оценке факторы рентообразования непосредственно применяются для расчета стоимости.  
• дифференцированные ставки ежегодно индексируются, что негативно отражается на товаропроизводителях,  
6. Анализ полученных расчетных данных рентного дохода и размеров поступления земельных платежей в бюджет города позволяет сделать ряд предложений:  
• процент изымаемой ренты в бюджет при схеме «кадастровая оценка» ниже, чем при схеме «средние ставки» 3,3% против 5,15%, но увеличение размера изымаемой ренты связана с индексацией ставок земельного налога.

Величина налогообложения привязанная к величине кадастровой оценки дает возможность на устойчивость финансовой системы и возможности землевладельцу прогнозировать поступление и распределения земельных платежей;  
• индексация ставок земельного налога не приводит к ожидаемым результатам. Увеличение ставок земельного налога в 2 раза в 2002 году привело к уменьшение поступления объемов платежей, а увеличение ставок земельного налога в 1.8 раза в 2003 фактически увеличило поступление земельного налога.

Сохранение же ставок арендной платы на одном уровне дает стабильное увеличение рентных  платежей в бюджет муниципального образования. Такая неравномерная динамика отрицательно влияет на состояние городских землевладельцев  и землепользователей.

7. На основании проведенных исследований предложены следующие мероприятия по совершенствованию изъятия и распределения земельной ренты:  
• «привязать» ставки земельного налога, арендной платы, нормативной цены к размеру - 1% от кадастровой стоимости земель (по материалам кадастровой оценки земель 2001 года);  
• каждое муниципальное образование оставляет у себя 75% собранных сумм земельных платежей, остальные 25% передается в краевой бюджет. Все земельные платежи аккумулированные в краевой бюджет также делятся в пропорции: 75% остается в крае, 25% перечисляется в бюджет Федерации.

Список  использованной литературы.

1. Земельный кодекс Российской Федерации / в ред. ФЗ от 30.12.2008г. г. №311-Ф3
2. Закон Российской Федерации «О плате за землю» от 11.10.1991 г. №1738-1 (в ред. от 26.06.2007 г.)
3. Федеральный закон Российской Федерации от 13.05.2008 г. №66-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»
4. Литвинцева А.А. Пути повышения эффективности взимания земельных платежей в бюджетную систему Российской Федерации / Финансы и кредит. 2006. - №33(237). - с. 35 – 41152
5. Демина, М.П. Рентный подход к оценке земельных ресурсов // Вестник Иркутского регионального отделения академии наук высшей школы России. 2008. - №1(18), Иркутск с. 22-24
6. Астафьева, Е.В., Саакян Р.А. Налоговые поступления: краткосрочное прогнозирование на основе эконометрических моделей // Налоговая политика и практика. 2007. - №4(52). - с. 22 — 25
7. Антология экономической классики / Предисловие И. А. Столярова. М.: МП «ЭКОНОВ», «КЛЮЧ», 1993. - 475 с.
8. Налоговый кодекс Российской Федерации. 4.1 / в ред. ФЗ от 26.11.2008г. № 224-ФЗ, 42 / в ред. ФЗ от 30.12.2008г. №323-Ф3
9. Постановление Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 г. №945 «О государственной кадастровой оценке земель»

10. А.П. Оверчук, Н.П. Фомин В.З. Вопросы оценки земли. Приложение к журналу «Имущественные отношения в РФ», 2003
11. Будагов И.В Земельная рента: механизм образования, распределения и изъятия :На примере агропромышленного комплекса г. Краснодара.2006г. с. 134
12. Николайчук Ольга Алексеевна. Современные аграрные отношения и проблема земельной ренты : Дис. ... д-ра экон. наук Санкт-Петербург, 2003 300 c. РГБ ОД, 71:05-8/14
13. К. Маркс и Ф. Энгельс. Соч., т. 25, ч. II, стр. 163.

Алгоритм  определения земельной  ренты