Ипотечное кредитование

     Обычно  операции на ипотечном рынке осуществляются в два этапа. На первом этапе, называемом первичным рынком, происходит предоставление кредитов под залог недвижимости. Поскольку банки предоставляют кредиты на длительный срок и под относительно невысокий процент. У них снижается объем доступных денежных ресурсов, которые необходимы для осуществления повседневной деятельности. Вопрос, как в кратчайшие сроки вернуть себе отданные на длительный срок деньги, называется проблемой рефинансирования выданных кредитов. Для решения этой проблемы возникает вторичный рынок ипотечного кредитования. Основные способы рефинансирования кредитов сводятся либо к полной уступке прав по выданному банком ипотечному кредиту специализированной организации (получается два уровня: банк — специализированная организация), либо к выпуску ценных бумаг самим банком, выдавшим кредит.                                 Следует признать, что с точки зрения экономического прогресса наиболее эффективной выглядит классическая американская модель.

     В соответствии с данными банка  России жилищное кредитование в 2010 году восстанавливалось. Причем если в I квартале динамика объясняется методологией расчета средневзвешенных ставок ЦБ, так как с 1 января 2010 года перестали учитываться «дорогие» кредиты 2009-го, то снижение в IV квартале стало результатом комплекса мер, приведших к уменьшению ставок крупнейшими банками летом 2010 года, что в свою очередь сказалось на показателях IV квартала . «Дальнейшая динамика будет зависеть прежде всего от уровня инфляции и монетарной политики Банка России. Если инфляцию в 2011 году удастся удержать в пределах 8-9%, ставки, возможно, станут самыми низкими за всю историю жилищного кредитования в РФ», — подчеркивают в АИЖК. Признаком восстановления рынка специалисты АИЖК считают снижение доли просроченной задолженности в декабре с 4% до 3,7%. Основное сокращение пришлось на просроченную задолженность по рублевым кредитам.

     Кроме того, Сбербанк ввел в действие новую  программу «Ипотека с государственной  поддержкой».

     В настоящее время повышаются объемы как выдачи кредитов, так и рефинансирования. Происходит это вследствие того, что  растут доходы населения, уменьшается  степень недоверия к ипотеке  со стороны заёмщиков и продавцов  недвижимости, увеличивается ипотечная  доходность банков, число желающих получить кредит возрастает.

     Несмотря  на хорошие показатели, банки сталкиваются с проблемами, которые не позволяют  им в полном обьёме осуществлять кредитование строительства и покупку жилья. Решение этих проблем даст возможность  увеличивать объемы кредитования, а  также постепенно снижать ставки по кредитам, что будет способствовать росту степени доступности ипотеки.

     Во-первых, ипотечное кредитование в условиях переходной экономики надобно ориентировать  в первую очередь на те категории  населения, которые нуждаются в  небольшом ипотечном кредите. Это  позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков. Доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах,  — значительная и составляет не менее половины желающих улучшить свои жилищные условия.

     Во-вторых, для тех граждан, у которых  нет достаточных собственных  сбережений в денежной форме, это  ограничение преодолевается за счет оплаты ими части нового жилья  старым жильем. Граждане, получающие в  установленном порядке жилищные субсидии и жилищные сертификаты, могут  использовать их для оплаты части  стоимости жилья в дополнение к собственным средствам и  ипотечному кредиту. 
В-третьих, условия ипотечного кредитования должны соответствовать доходам основной части населения, номинироваться в рублях, выдаваться на срок до 10 — 15 лет, иметь низкую процентную ставку (7 — 10% годовых). Такие условия, как показал опыт, более того при весьма малой доле кредита (10 — 20%) становятся сильным стимулом для принятия населением решения о покупке жилья, обеспечивая мобилизацию собственных средств. По мере роста доходов населения и улучшения финансово-экономической ситуации условия кредитования постепенно будут приближаться к условиям финансового рынка.

     В-четвертых, практический опыт подтверждает, что  более того при 10 — 20% ипотечного кредитования в покупке жилья немаловажно  увеличивается спрос на жилье. Это  приводит, в конечном итоге, к эффекту  мультипликации налогов. Возникающие  дополнительные налоги превышают объем  кредитования, вызвавший такой барыш  бюджета.

       В-пятых, поскольку ипотечное  кредитование создает дополнительные  доходы бюджета, то они могут  служить одним из источников  финансирования ипотечного кредитования  сообща с внебюджетными источниками  финансирования жилья, которые  имеются в каждом регионе и  городе. Далее система становится  самодостаточной и может расширяться  за счет других источников  финансирования, в том числе заемных  средств финансовых институтов.

     Все это еще раз свидетельствует  о том, что развитие ипотечного кредитования положительно влияет на стабильность и устойчивость банковской системы  страны в целом. Без представительной сети ипотечных банков и других ипотечных  институтов банковскую систему нельзя признать современной, эффективной  и удовлетворяющей разнообразные  потребности экономики. Сегодня, в  условиях банковского кризиса именно ипотека может стать «спасательным  кругом» для многих банков. Создание и развитие эффективной системы  ипотечного кредитования будет способствовать формированию более цивилизованной, более устойчивой банковской системы, которая бы отвечала принятым в мире представлениям о роли и месте банков в экономической жизни страны. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ: 

1. Иванов  В. В. Ипотечное кредитование.- М Информационно- внедренческий центр. «Маркетинг», 2006 - 273с.   

2. Ольшаный А. Н. «Банковское кредитование: российской и зарубежной опыт». -М.: Русская деловая литература, 1997 – 134 с.

3. Разумова  И.А. Ипотечное кредитование: Учебное пособие. – СПб.: Питер, 2006 - 208с.: ил - (Серия «Учебное пособие»).

4.  Толкушин А.В. Ипотека в России / - М: ЮРИСТ,

 2011- 125с.

5. Белокрылова О.С., Яхимович В.И. Ипотека, как новый институт развития жилищного рынка Ростовской области// Финансы и Кредит.-2010.- № 3(171).120 с.

6. Веремейкина В. Д. Ипотека: проблемы и перспективы// Банковские услуги. – 2009. № 12. 29 с.

7. Гарипов З.Л. Рынок жилищной ипотеки: развитие специальных  кредитных институтов// Банковское дело.-2010.- №1. 19 с.
8. Логиров М.П. Ипотечное жилищное кредитование в России// Экономика. - 2010.- №9. 27 с.

9. Степанов  В. Л. Государственный ипотечный  кредит в дореволюционной России (конец XIX начало XX)// Деньги и Кредит.-2004 - № 2. 35 с.

10.  Осипов Ю. С.- М.: Большая Российская энциклопедия, 2008.- 767с.: ил: карт.