Ипотечное кредитование

     По  данным Пенсионного фонда РФ, в 2010 году было подано 220 тыс. заявлений на общую сумму 15,34 млрд руб. об использовании  материнского капитала для оплаты части  кредита. В 2011-м и далее средства материнского капитала можно продолжать направлять на погашение жилищных займов (в т.ч. ипотечных) вне зависимости  от даты их получения, а также вне  зависимости от возраста ребенка, который  дал право на материнский капитал. Размер последнего ежегодно индексируется  государством, с 1 января 2011 года он составляет 365 698 руб. В столице средства можно  использовать на социальную ипотеку, которую  совместно с программой правительства  города «Социальная ипотека» предоставляет  КБ «Московское ипотечное агентство». Общий объем предоставленных  средств за время действия программы  на 14 февраля превысил 6 млрд 700 млн  руб., в 2010 году выдано 2 730 социальных кредитов на общую сумму более 1 млрд руб.

     Кроме того, Сбербанк ввел в действие новую  программу «Ипотека с государственной  поддержкой», согласно которой займы  выдаются на приобретение строящихся или готовых жилых помещений  у юридических лиц (девелоперов, инвесторов) по пониженной ставке —  не более 11%. Эксперты прогнозируют во второй половине года рост ипотеки  до докризисного уровня: «Ставки, может, и опустились, но очень незначительно, а время уходит, цены растут. И  когда люди это осознают, пойдут за кредитами более активно», —  резюмирует Д. Кук. [110; 119] 
 
 
 
 
 
 

2.2  Проблемы развития ипотечного кредитования 

     В настоящее время повышаются объемы как выдачи кредитов, так и рефинансирования. Происходит это вследствие того, что  растут доходы населения, уменьшается  степень недоверия к ипотеке  со стороны заёмщиков и продавцов  недвижимости, увеличивается ипотечная  доходность банков, число желающих получить кредит возрастает.

     С 2002-го по 2006-й годы валовый объем  выданных кредитов на ипотеку в нашей  стране вырос более чем в 16 раз. По данным Банка России, на апрель 2007 года в России насчитывалось 673 организации, предоставляющих ипотечные кредиты, но большая часть сектора принадлежит  трём десяткам банков, которые фактически являются двигателями ипотеки. В 2006 году объем задолженности по кредитам в рублях превысил объем задолженности  по кредитам в валюте, чего ранее  не происходило.

     Несмотря  на хорошие показатели, банки сталкиваются с проблемами, которые не позволяют  им в полном обьёме осуществлять кредитование строительства и покупку жилья. Решение этих проблем даст возможность  увеличивать объемы кредитования, а  также постепенно снижать ставки по кредитам, что будет способствовать росту степени доступности ипотеки.

     Одна  из проблем состоит в реформировании налогообложения. Кредиты, права по которым банки впоследствии передают аутсорсинговым компаниям, не включены в объекты, исключающие налогообложение. Налог на прибыль по получаемым процентам  также очень высок (24%). Его нужно  сократить по ипотечным кредитам как минимум до 15%, как по государственным  бумагам с ипотечным покрытием. Разумным шагом было бы также увеличить  размер налогового вычета для физ. лиц  или вообще его отменить. Сейчас размер налогового вычета составляет 1 млн руб. - этого явно мало при  текущем уровне цен на жилье. Помимо этого, целесообразно включить в состав налогового вычета расходы, связанные с перекредитованием, чтобы уменьшить долговую нагрузку заёмщика.

     Для инвесторов и кредиторов было бы логично  ввести страховочный счет, используемый только для приёма платежей от должников, который невозможно взыскать при  банкротстве кредитора. Эта идея общеизвестна, но до сих пор конкретных решений так и не принято.

     Обязательно должна подвергнуться изменению  ст. 350 Гражданского кодекса РФ, с  тем чтобы убрать возможность  отсрочки обращения взыскания не менее, чем на год. В настоящее  время отсутствуют конкретные основания  для подобной отсрочки, решения принимаются  по усмотрению судей, что создает  значительные риски для кредитора.

     Также требуется изменить ст. 54 закона "Об ипотеке". В ней необходимо убрать возможность "отказать в обращении  взыскания в силу несоразмерности  требований кредитора и стоимости  заложенного имущества". В процессе выплат долг заемщика уменьшается и  по каждому кредиту наступает  момент, когда остаток долга по сравнению со стоимостью залога становится небольшим. В том случае, если заемщики прекратят выплаты, зная, что никто  не обратит взыскания на их жильё  из-за небольшой суммы долга - это  может создать значительные проблемы не только для кредиторов, но и для  дальнейшего развития ипотечного кредитования.

     В секторе долевого строительства  для развития ипотечного кредитования необходимо принять следующие шаги:

     - исключить приоритетное положение  дольщика в случае банкротстве  компании-застройщика; 

     - не разрешать застройщику в  одностороннем порядке расторгать  договор с дольщиком без согласия  кредитора, ведь в таком случае  кредит остаётся без обеспечения  - у банка помимо увеличения  рисков, возникает необходимость  резервирования дополнительных  средств; 

     - изменить схему выплат налогов  на прибыль для банков при  кредитовании объектов строительства,  в том случае, если проценты  выплачиваются в завершении срока кредита (то есть сам налог начислять по факту выдачи кредита. В результате, банк не платит налог с прибыли, которую фактически не получил);

     - регламентировать регистрацию договоров  участия в долевом строительстве,  путём внесения поправок в  действующее законодательство.

     В области регистрации тоже не обходится  без шороховатостей. Нет единого  подхода в истребовании документов, совершении регистрационных действий. В законе невозможно прописать все  практические случаи, а ФРС России не имеет права давать разъяснения  по поводу данных действий. В данном случае необходимо издать соответствующие  нормативные правовые акты и дать Федеральной Регистрационной Службе вышеизложенные права.

     Также требуются корректировки закона о регистрации и в инструкцию Минюста, устанавливающие жёсткие  требования к перечню документов, необходимых для регистрации. В  настоящее время всем известно, что  этот перечень полностью открыт, и  это дает возможность любому регистратору по формальному несоответствию приостановить  процесс регистрации или вообще отказать в ней.

     Очень важно также внести поправки в  закон об ипотечных ценных бумагах (долговые ценные бумаги эмитента, рефинансируемые  с помощью обязательств по одному или нескольким ипотечным кредитам), изменив соотношене кредита и  залога в ипотечном покрытии до 90% (на данный момент 70%) или убрав вообще. Сейчас коэффициент кредита/залога практически во всех банках составляет 90, (доходит и до 100%), но такие кредиты  направить в ипотечное покрытие не представляется возможым вследствие ограничений в законодательстве. Неплохо было бы установить льготы для инвесторов в ипотечных ценных бумагах или найти другие стимулы  вкладывать денежные средства в ипотечное  кредитование и ИЦБ.

      В 2011 году наметилось пути решения двух актуальных проблем ипотечного рынка. Одна из них явилась отголоском последнего финансового кризиса, другая связана с давней проблемой ипотечного рынка – оценкой стоимости недвижимости, приобретаемой на кредитные средства. 

     АИЖК  еще с прошлого года продвигает идею законодательно закрепить обязательным пунктом любого договора ипотечного кредитования гарантию банка реструктуризировать задолженность, если заемщик оказался неплатежеспособным в результате неблагоприятных обстоятельств.

     В банковском сообществе позиция АИЖК находит понимание, однако просто так пойти на уступки заемщику считают неинтересным. Чтобы соблюсти баланс интересов кредитора и заемщика, было бы логичным дополнить кредитный договор еще одним обязательным пунктом – о том, что в случае злостного нарушения заемщиком условий реструктуризации обращение взыскания на заложенное по кредиту имущество должно осуществляться по упрощенной процедуре.

     Учитывая, что АИЖК славится настойчивостью и  оперативностью в реализации рожденных  в его недрах идей, можно с большой  долей уверенности предположить, что агентство добьется своего. Добьются ли банки уступок в свою пользу – это уже другой вопрос. 

     Другая  актуальная проблема затрагивает практически  всех игроков ипотечного рынка  - изменение действующей процедуры оценки недвижимости, выступающей предметом ипотеки. Этот вопрос в прошлом году подняла Ассоциация российских банков (АРБ). Махинации по завышению оценщиками рыночной стоимости жилья для получения ипотечного кредита на большую сумму, чем полагается, заставляют банковское сообщество искать способ изменить порочную практику.

     «В  настоящий момент банк не может предъявить никаких претензий оценщику, если тот своими недобросовестными действиями нанесет ему убытки, так как  договор на оказание услуг по оценке заключается с заемщиком, пояснил  Сергей Гандзюк, заместитель председателя департамента по ипотечному кредитованию АРБ. - Таким образом, оценщик несет  ответственность только перед заемщиком, которого проблемы банка нисколько не волнуют, а наоборот, как правило, заинтересованного в завышении стоимости залога по кредиту».

     «ВТБ 24 первым на рынке ипотечного кредитования начал внедрять систему «Банк - заказчик оценки», в рамках которой именно банк, а не заемщик стал заказчиком оценки, т.е. стороной по договору на оказание услуг по оценке приобретаемой заемщиком недвижимости, - делится Елена Тарасова, старший вице-президент, заместитель директора департамента ипотечного кредитования ВТБ 24. - Данная система позволяет практически свести к нулю риски сговора между заемщиком и оценщиком с целью завышения стоимости приобретаемого жилья. 

     Мы  были первопроходцами внедрения  данной услуги, поэтому действовали  постепенно: сначала внедрили данную услугу в пилотном режиме в нескольких регионах, потом, проанализировав итоги  и увидев их положительный эффект, начали распространять на всю ипотечную  сеть. На текущий момент более 94% ипотечной  выдачи осуществляется в рамках системы  «Банк-Заказчик оценки» и в ближайшее  время данная доля будет доведена до 100%». [ 129; 135] 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     ЗАКЛЮЧЕНИЕ. 

     Таким образом, в ходе написания курсовой работы  были решены все поставленные задачи. В России ипотека появилась в результате возникновения права частной собственности на землю. История ипотеки в России как таковая началась при императрице Елизавете Петровне в 18 веке. В конце 19 в. работало 11 акционерных ипотечных банков. Главным по ипотеке в начале 19 века считался Московский народный банк, но, в результате октябрьских событий ипотечных банков не стало.                                                                                             Зарубежный опыт - отличная основа для развития ипотеки в России, и сегодня в нашей стране мы видим многие черты западной системы ипотеки. Но, если на Западе средний и высший класс одинаково пользуются услугами банков, предоставляющих ипотечные кредиты, то в России, с пока только отрабатываемыми механизмами ипотеки, большая часть кредитов выдается на обычное жилье, а не на элитное. Ипотечное кредитование в России популярно потому, что ипотека - это зачастую единственный способ получить собственное жилье для российского гражданина.                         Ипотека — это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.                                 Следует различать понятия ипотека и ипотечное кредитование, при котором кредит выдаётся банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит — одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.                                                                                                          Ипотекой является также залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя.

     В случае неисполнения основного обязательства, взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель  имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед  другими кредиторами должника.