Частная собственность на землю: мировой опыт и специфика реализации в России

Собственник может отказаться от права  собственности на земельный участок, но отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении земельного участка до приобретения на него права собственности другим лицом (например, до тех пор пока участок земли не выкупит администрация района) (ст. 236 ГК РФ). Земельный участок может быть выкуплен для муниципальных и общественных нужд.

Кроме того, право собственности  на земельный участок прекращается в связи с обращением на него взысканий  по обязательствам собственника: в  том числе, если земельный участок  являлся предметом обеспечения данного обязательства - (например, предметом залога). В случае обращения взыскания на земельный участок - предмет залога - на основании решения арбитражного суда право собственности на землю прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на земельный участок у лица, к которому переходит этот земельный участок (ст. 237 ГК РФ). Здесь имеет смысл более подробно остановиться на самом праве залога, хотя оно и составляет часть содержания права распоряжения земельным участком.

2.5 Права, обязанности и особенности использования собственника земельного участка

Лицо, обладающее правом частной собственности  на землю, наделено полным объемом прав собственника земли, составляющим содержание права собственности.

Еще в начале реформ законодательством о земле были сформулированы права собственника земельного участка таким образом, что собственник вправе: самостоятельно хозяйствовать на земле, использовать в установленном порядке для нужд хозяйства имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные угодия, водные объекты, пресные подземные воды; возводить жилье, культурно-бытовые и иные строения и сооружения с соблюдением требований законодательства; иметь право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную продукцию и доходы от ее реализации; проводить оросительные, осушительные, культурно-технические работы.

Используя земельный участок, собственник  обязан выполнять требования законодательства, которые, как уже было сказано, с одной стороны, связаны с государственной и экологической значимостью земли, с другой - с требованием законодательства не нарушать прав и обязанностей иных пользователей.

1. Собственник обязан соблюдать требования законодательства, рационально и эффективно использовать земельные ресурсы. Использовать землю в соответствии с ее целевым назначением.

Он обязан повышать ее плодородие, применять природоохранные технологии, не допускать ухудшения экологической обстановки на территории в результате своей хозяйственной деятельности. К этим обязанностям примыкает обязанность осуществления комплексных мероприятий по охране земель, заключающихся в рациональной организации территории, в восстановлении и повышении плодородия почв; защите от водной и ветровой эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения отходами производства, химическими и радиоактивными веществами, от других процессов разрушения; защите от заражения сельскохозяйственных угодий и других земель карантинными вредителями и болезнями растений и других видов ухудшения культурно-технического состояния земель; рекультивации нарушенных земель, восстановлении их плодородия и других полезных свойств земли, своевременном вовлечении ее в хозяйственный оборот; снятии, использовании и сохранении плодородного слоя почвы при проведении работ, связанных с нарушением земель.

2. Собственник обязан вести строительство, руководствуясь действующими земле-строительными, архитектурно-градостроительными, противопожарными, санитарными нормами и правилами.
3. Собственник не праве реализовать ни одно из принадлежащих ему прав способами, препятствующими реализации тех же прав иными лицами, пользующими соседние земельные участки.

Документом, удостоверяющим право  собственности на земельный участок, по Указу Президента Российской Федерации “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России” является свидетельство на право собственности на землю. Государственные акты и свидетельства о предоставлении земельного участка, выданные ранее вступления в действие упомянутого Указа, являются документами постоянного действия и имеют равную силу со свидетельством.

Принцип целевого характера  использования земель представляется собой один из важнейших принципов  российского земельного права. Этот принцип реализуется в нормах права через закрепление обязанности всех субъектов использовать земельные участки в соответствии с основным целевым назначением независимо от того, на каком правовом титуле они предоставлены.

Под целевым назначением земель понимаются установленные законодательством порядок, условия, предел эксплуатации (использования) земель для конкретных целей в соответствии с категориями земли.

 Кроме целевого  назначения земли, известного  действующему законодательству, можно говорить о таком правовом институте, как понятие разрешенного использования земельных участков, под которым понимается использование земельного участка с учетом целевого назначения и установленных ограничений и обременений.

Разрешенное использование  земельного участка, которое определяется на основе градостроительной и землеустроительной документации, зонирования может содержать требования к: способам использования земель и запрещению тех из них, которые ведут к деградации почв, снижению их плодородия или ухудшению экологической и санитарной обстановки; плотности, высоте и глубине застройки в соответствии с градостроительной документацией и строительными нормами и правилами; размещению строений и сооружений в пределах земельного участка и иные требования.

Перечень требований, включаемых в разрешенное использование  земельного участка, не зависит от вида прав на дачный участок и определяется соответствующими органами государственной власти или местного самоуправления при предоставлении земель. Разрешенное использование, самовольное изменение  которого допускается, указывается в решениях компетентных органов о предоставлении (передаче) земельного участка или об установлении специальных режимов использования земель (например, природоохранного, рекреационного и иного назначения); документах государственного земельного кадастра; поземельной книге; в договорах по сделкам с землей и в документах, удостоверяющих право на землю.

Представляется важным с точки зрения рационального  использования земель, улучшения их охраны именно на законодательном уровне определить как понятие целевого назначения земель так и понятие разрешенного использования земельных участков, закрепить порядок установления и изменения основного целевого назначения и вида разрешенного использования участка и т.д.

Все многочисленные права  и обязанности, составляющие правомочие пользования, являющегося неотъемлемым элементом земельной правосубъектности сельскохозяйственных предприятий, подразделяются на общие права и обязанности и специальные. Общие права и обязанности распространяются  на всех субъектов, и использующих землю, независимо от ее категории и целевого назначения участка. Кроме того, права и обязанности могут быть установлены применительно к использованию земель, например сельскохозяйственного назначения или другой категории земельного фонда. Права и обязанности, зависящие от категории земель и целевого назначения участка, являются специальными. Объем и содержание права и обязанностей при временном пользовании и аренде земли могут зависеть от условий договора, заключаемого сторонами (например, право на последующий выкуп земельного участка при аренде; право на возведение для производственных целей строго перечисленных в договоре построек временного характера при договоре временного пользования землей и т.д.)

Среди общих, права по использованию земель следует назвать: право самостоятельно хозяйствовать на земле; право использовать в установленном порядке для нужд хозяйства имеющиеся на участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, водные объекты; возводить производственные и иные строения и сооружения. К специальным правам субъектов, использующих земли сельскохозяйственного назначения, можно отнести: право собственности на посевы и насаждения; в установленном порядке проводить оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водоемы в соответствии с природоохранительными требованиями, участвовать в решении вопросов мелиорациях земель.

Законодательство запрещает  какое бы то ни было вмешательство в хозяйственную деятельность, связанную с использованием земли, со стороны государственных и иных органов и организаций, за исключением случаев предусмотренных законом. Нарушенные земельные права должны быть восстановлены добровольно стороной, совершившей нарушение, либо через суд. Убытки, причиненные нарушением прав сельскохозяйственных предприятий подлежат возмещению нарушителем в полном объеме, включая упущенную выгоду. Споры о возмещении убытков рассматриваются судом или арбитражным судом. Убытки возмещаются и в случае изъятия земель для государственных или муниципальных нужд, а также при временном занятии земель или ухудшении их качества, ограничении земельных прав сельхозорганизации.

Законодательством предусмотрены  определенные гарантии права сельскохозяйственных предприятий при изъятии у них земельных участков для государственных или муниципальных нужд (выкуп участка по договорной цене у собственника; строительство по желанию предприятия производственных или иных построек взамен изымаемых и т.д.); установлен запрет на изъятие особо ценных продуктивных земель и исключительный порядок изъятия сельхозугодий с кадастровой оценкой выше уровня и другие требования.

Все субъекты, имеющие  землю, в том числе и сельскохозяйственные предприятия, обязаны (общие обязанности): эффективно ее использовать в соответствии с целевым назначением; применять природоохранные технологии производства, не допускать ухудшения экологической обстановки на территории в результате своей хозяйственной деятельности; осуществлять комплекс мероприятий по охране земель; не нарушать права других собственников земли, землепользователей, землевладельцев и арендаторов, а также порядок пользования лесными угодьями, водными и другими природным объектами; своевременно производить платежи по земельному налогу и арендной плате; своевременно представлять в установленном порядке сведения о состоянии и использовании земель; вести строительство в соответствии с действующими строительными нормами и правилами по согласованию с землеустроительными, архитектурно-градостроительными, пожарными, санитарными и природоохранительными органами.

Специальными обязанностями, присущими именно субъектам, которые  используют земли сельскохозяйственного  назначения, можно считать: обязанность осуществлять рациональную организацию территории; обязанность восстанавливать и повышать плодородие почв, а также другие полезные свойства земли; осуществлять защиту земель от ветровой и водной эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения отходами производства, химическими веществами (минеральные удобрения, пестициды и др.); защиту от заражения сельскохозяйственных угодий и других земель карантинными вредителями и болезнями растений, зарастания сорняками, кустарником и мелколесьем, от других процессов ухудшения культуртехнического состояния земли.

Заключение

В заключение, следует отметить, что земельный рынок и его инфраструктура находятся в стадии становления. Существующие механизмы распоряжения, владения, пользования землей, ограничивают доступ к земельным ресурсам и не позволяют осуществлять перераспределение земли и передачу ее эффективным хозяйствующим субъектам. Отсутствует система гарантий прав на земельные участки, что приводит к снижению интереса инвесторов. Размеры и механизм начисления земельных платежей несовершенны, а их доля в бюджетах всех уровней мала. Десятки миллионов гектаров земли выведены из хозяйственного использования, идет деградация и снижение плодородия почв, при этом финансирование мероприятий в сфере землепользования осуществляется по остаточному принципу, вследствие чего система землеустройства близка к ликвидации. Земельные отношения крайне политизированы. 

Выходом из такого сложного положения является определение  основных направлений государственной земельной политики и разработка системы стратегических и тактических мероприятий по развитию реформы в Российской Федерации.

Перед Россией стоит  сложная задача завершения реформирования земельных отношений и создания российской национальной системы землепользования, которая позволила бы соединить свободу владения землей, ее эффективное использование и социальную справедливость при распределении земли.

Список литературы

1. Земельный кодекс (ЗК РФ) от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ
2. Абалкин Л.И. Российская школа экономической мысли: поиск самоопределения. М.: Инфра-М, 2009.
3. Афанасьев А.И. Земельный вопрос. М.: Интеллект, 2012
4. Булатов А.Е.  Какой земельный рынок нам нужен //Российский экономический журнал,  2009, №5*
5. Боголюбова С.А. Земельное право. М: Проспект, 2011
6. Борисов Е.Ф. Экономическая теория. М.: ЮРАЙТ, 2008
7. Валовой Д.В. Политическая экономия. М.: Проспект, 2008
8. Добрынина А.И., Тарасевич Л.С. Экономическая теория. М.: Норма, 2008
9. Жариков Ю.Г., Улюкаев В.Х. Земельное право. М.: Былина, 2008
10. Новиченко М.С. Аналитический обзор развития рынка земли в России // www.rbc.ru
11. Сумцева Н.В., Орлова Л.Г. Экономическая теория. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2010
12. Яков Н.И. Правовое регулирование рынка земли. М.: Академия, 2011