Частная собственность на землю: мировой опыт и специфика реализации в России

 

Из таблицы видно, что  передача земельных участков, находящихся  под приватизированными предприятиями, приостановилась в 2003 году.

К причинам, сдерживающим выкуп земли этими предприятиями, относят:

1) отсутствие заинтересованности  во вложении средств в землю; 

2) относительно высокая выкупная цена земельных участков.

Таблица 2

Средние цены на земельные участки при продаже  их   органами местного самоуправления, руб./ м² [9]
Наиме-  нование	1998 г.			2003 г.			2011 г.
	Вне   насел.   пунктов	В   сельск.   насел.   пунктах	В   городах   и по-  селках	Вне   насел.   пунктов	В   сельск.   насел.   пунктах	В   городах   и по-  селках	Вне   насел.   пунктов	В   сельск.   насел.   пунктах	В   городах   и по-  селках
Гражданам для индиви-  дуального жилищного строи-  тельства, личного подсобного хозяйства, садоводства	4,1	4,5	6,0	5,2	4,5	6,7	4,4	5,7	6,8
Гражданам и их объеди-  нениям для предприни-  мательской деятельности	3,0	6,2	7,9	4,2	3,0	12,8	-	-	16,5

 

Таблицы 1 и 2 показывают, что процессы купли-продажи земли на первичном рынке идут вяло. В  целях развития приватизации земель необходимо проводить меры по стимулированию инвестиций в землю, установлению льгот при выкупе земельных участков и шире практиковать сдачу земель в аренду с правом выкупа в рассрочку. [9]

С принятием нового Земельного кодекса эта задача упрощается, поскольку субъектами РФ устанавливаются выкупные цены земельных участков, равные 3-17-кратным ставкам земельного налога.

Некоторое оживление  на земельном рынке произошло в 2011 году по сделкам, проводимым гражданами и юридическими лицами.

В 2011 году общий объем сделок с земельными участками по купле-продаже, дарению, залогу, продаже прав аренды составил 7656 единиц на площади 1140,0 гектаров, что на 24,4% больше, чем в 2010 году (см. таблицу 3).

Таблица 3

Структура сделок с земельными участками по купле-продаже,   дарению, наследованию, залогу гражданами и юридическими   лицами [9]
Наименование	1998 г.		2003 г.		2011 г.
	Коли-  чество   сделок   (пло-  щадь,   га)	Доля   вида   сделок   от их   общего   числа,   %	Коли-  чество   сделок   (пло-  щадь,   га)	Доля   вида   сделок   от их   общего   числа,   %	Коли-  чество   сделок   (пло-  щадь,   га)	Доля   вида   сделок   от их   общего   числа,   %
Всего	6555   (774,8)	100	8242   (916,6)	100	7656   (1140,0)	100
В том числе:
продажа местными органам власти	280   (26,2)	4,3	532   (47,8)	6,5	1523   (146,0)	19,9
купля-продажа гражданами и юридическими лицами	5969   (707,3)	91,1	7308   (803,7)	88,7	5679   (901,8)	74,2
дарение	289   (37,8)	4,4	365   (42,3)	4,4	327   (49,2)	4,3
продажа прав аренды	-	-	-	-	707   (6,7)	0,9
залог	17  (3,5)	0,2	37  (22,8)	0,4	57  (36,2)	0,7

 

Отрадно отметить, что  постепенно запускаются процессы продажи  прав аренды и залога земли, а также  начинает функционировать вторичный рынок.

 

Глава 2. Право частной собственности на землю

2.1 Субъект права частной собственности на землю

В настоящее время земельное  законодательство не рассматривает  вопрос об особом правовом положении иностранных физических и юридических лиц. Нормы земельного права России упоминают о гражданах или организациях “вообще”, не выделяя их государственную принадлежность.

Одновременно гражданское право  в том, что касается имущественных  прав, к которым относится и  право собственности на землю, в  виде общего правила устанавливает для иностранцев и лиц без гражданства национальный режим. Это означает, что физические лица - неграждане России обладают правоспособностью наравне с российскими гражданами. Частные же случаи ограничения правоспособности иностранных граждан и лиц без гражданства специально оговариваются гражданским и иным законодательством. В любом случае на основании все того же национального режима иные физические лица не могу иметь прав больше, чем имеют российские граждане.

Исключение составляет только закон о крестьянском хозяйстве, которые прямо указывает на то, что главой крестьянского хозяйства может быть гражданин РСФСР (Российской Федерации). Однако при современной правовой ситуации, когда глава хозяйства является лишь сособственником земельного участка, это утверждение закона утратило прежнюю актуальность. В самом деле, законодательством не запрещено включать в члены крестьянского хозяйства иностранцев, значит, и в этом случае будет действовать все тот же национальный режим.

Предоставление иностранцам и лицам без гражданства национального режима в отношении земли не всегда сочетается с общественными и государственными интересами. Следует считать пробелом земельного права то, что оно не выделило регулирование прав на землю иностранных граждан и юридических лиц без гражданства обладают равными правами на землю с гражданами России.

2.2 Объект права частной собственности на землю

Объектом права частной собственности  на землю является земельный участок. В качестве объекта права частной собственности земельный участок соответствует признакам, установленным для объекта земельного права и гражданского права, как недвижимое имущество.

Кроме того, для того чтобы объектом права частной собственности, земельный участок должен быть свободен от законодательных ограничений предоставления земли гражданам и юридическим лицам.

Земельным законодательством закреплены некоторые категории земель, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности и не могут быть переданы в частную собственность. Это: земли историко-культурного назначения; первые зоны земель оздоровительного назначения; земли, предоставленные для нужд обороны.

В дополнение к перечисленному, Указом Президента Российской Федерации от 14 июня 1992 г. № 631 был утвержден Порядок продажи участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности. Указом установлено, что продаже в порядке приватизации не подлежат земли общего пользования в населенных пунктах, земли заповедников, памятников природы, национальных и дендрологических парков, ботанических садов; земли оздоровительного и историко-культурного назначения; земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр, земли, зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению; земельные участки, находящиеся во временном пользовании.

Перечисленные категории земель - это земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, ограниченные в обороте или ограниченно оборотоспособные.

Чтобы стать объектом частной собственности, земельные участки перечисленных целевых назначений должны быть переведены в установленном порядке в иную категорию, из которой возможно предоставление земель в собственность гражданам и их организациям.

Земли иных категорий могут находиться в собственности граждан или  юридических лицах, но с требованием  соблюдения особого режима их использования.

2.3 Виды права частной собственности на землю

Граждане и юридические лица могут обладать правами на землю  индивидуально и совместно.

В случае личного (индивидуального) права  собственности на землю все права  и обязанности сосредоточены  у одного лица - физического или юридического.

Как понимает право общей собственности  законодательство и какие разновидности  этого права существует?

Статья 244 ГК РФ закрепляет следующее  положение: имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Право общей собственности может возникнуть по желанию самих собственников или по закону. Например, правом общей собственности на земельный участок в соответствии с ГК РФ наделены члены крестьянских хозяйств, супруги, если они приобрели этот участок во время брака.

Земельный участок может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Владение, пользование и распоряжение земельным участком, находящимся в общей собственности, осуществляется по соглашению всех собственников.

4. Возникновение и прекращение права частной собственности на землю

Право частной собственности на землю как разновидность вещных гражданских прав возникает по следующим основаниям:

1. из договоров и иных сделок, предусмотренных законом;
2. из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения права частной собственности на землю;
3. из судебного решения, установившего право собственности на землю;
4. в результате приобретения имущества по основаниям, допустимым законом;
5. в следствии событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

К возникновению права частной  собственности на землю следует  отнести и возможность совокупности оснований. Это связано с сочетанием совершения сделки с землей и регистрации права собственности на землю в государственных органах как особого основания для возникновения права собственности. Такое же сложное сочетание оснований возникает, когда первым из оснований для возникновения права собственности на землю является судебное решение или решение государственного органа о предоставлении земли.

Основанием для возникновения  права частной собственности  на землю являются следующие сделки: купли-продажи, мены, дарения. Статья 8 ГК РФ предусматривает, что основанием для возникновения гражданских прав могут быть и иные сделки, не предусмотренные законом, однако для возникновения права частной собственности на землю возможность таких сделок не представляется.

Прекращение права собственности  на земельный участок происходит в случае отчуждения земельного участка  в соответствии с законодательством, либо смерти собственника или прекращения юридического лица. Почти всегда с прекращением права собственности на земельный участок одного лица право собственности на тот же участок возникает у другого лица.

Прекращение права собственности  наступает в случаях: смерти собственника; ликвидации юридического лица, являющегося собственником; отчуждения земельного участка путем реализации права распоряжения (продажа, дарение, мена).