Государственные органы управления и регулирования операций с недвижимостью

Основными задачами Госкомимущества  России являются: реализация государственной  политики приватизации государственных  и муниципальных предприятий, объектов недвижимости, в том числе земельных  участков, находящихся под приватизируемыми предприятиями, управление и распоряжение объектами федеральной собственности  на территории Российской Федерации  и за рубежом, участие в создании инфраструктуры фондового рынка, обеспечивающей процессы приватизации и реализации государственной политики в области  привлечения инвестиций.⁷

Для выполнения этих задач  Госкомимущество России разрабатывает  государственную программу приватизации государственных и муниципальных  предприятий в Российской Федерации, организует и контролирует ее реализацию, обеспечивает защиту имущественных  прав и интересов государства на территории Российской Федерации и за рубежом; организует и принимает в пределах свой компетенции решения о приватизации находящихся в федеральной собственности государственных предприятий, передает объекты федеральной собственности Российскому фонду федерального имущества для продажи, осуществляет контроль за управлением и распоряжением объектами федеральной собственности, их использованием по назначению и сохранностью и др.

Госкомимущество России принимает  участие в разработке и выполнении федеральных программ по предотвращению несостоятельности (банкротства) предприятий, находящихся в федеральной собственности, и осуществляет необходимые действия по устранению нарушений законодательства Российской Федерации в области  приватизации, управления и распоряжения объектами федеральной собственности.

Выполняя эти и ряд  других установленных функций, Госкомимущество  оказывает большое влияние на ход экономической реформы, демонополизацию экономики и создание ее рыночной структуры.

Управление имущественными комплексами в г. Москве

В управлении недвижимым имуществом принимают участие различные  отраслевые органы и организации, координация  работы которых осуществляется Правительством Москвы.

В компетенцию органов  исполнительной власти по регулированию  имущественных отношений входят:

управление и распоряжение объектами недвижимости, их реконструкция, реставрация и строительство, изыскание  необходимых инвестиций;

предоставление объектов недвижимости, находящихся в собственности  города, в аренду федеральным органам  власти, дипломатическим представительствам иностранных государств;

передача осуществления  части своих полномочий отраслевым органам управления, администрациям территориальных единиц города, государственным и муниципальным предприя-тиям и учреждениям (как правило, на правах оперативного управления или хозяйственного ведения);

установление порядка  и условий передачи собственности  города, порядка регистрации соответствующих  прав;

установление ставки арендной платы на арендуемое государственное  и муниципальное недвижимое имущество  г. Москвы и других земельных платежей;

зонирование территории города;

составление и ведение  земельного кадастра города;

составление градостроительных  планов развития города;

осуществление контроля за использованием и охраной земель и др.

Основные функции по управлению городской недвижимостью сосредоточены  в имущественно-земельном комплексе, с созданием которого начато формирование необходимой организационной и  правовой базы для совершения сделок с отдельно стоящими зданиями, строениями и сооружениями одновременно с правами  аренды неразрывно связанных с ними земельных участков.

Органы исполнительной власти, входящие в состав имущественного комплекса, осуществляют:

управление имуществом города, включая земельные участки и  нежилые помещения;

участие в пополнении городского бюджета;

обеспечение эффективного использования  имущества, включая земельные участки  и иные объекты недвижимости;

организацию взаимодействия и согласованной деятельности органов  Правительства Москвы по инвентаризации государственной собственности  на территории города и ее разграничении  на федеральную и городскую, государственную  и муниципальную;

разработку и реализацию Программы приватизации объектов, находящихся  в собственности г. Москвы;

разработку проектов и  иных нормативных актов в части  приватизации, управления имуществом, деятельности приватизированных предприятий  и иных хозяйствующих субъектов, развитие рыночных отношений;

принятие решений о  создании, реорганизации и управлении имуществом унитарных предприятий, подбор и заключение контрактов с  директорами предприятий, находящихся  и собственности г. Москвы;

организация взаимодействия органов Правительства Москвы с  субъектами рыночной инфраструктуры (коммерческими  банками, биржами, страховыми обществами и пр.) в вопросах, касающихся имущественно-земельного комплекса г. Москвы.

Государственная городская  инспекция выполняет следующие  функции:

осуществление государственного контроля за использованием объектов недвижимости в соответствии с их целевым назначением собственниками, владельцами, пользователями, арендаторами и субарендаторами независимо от их ведомственной подчиненности;

контроль за сохранением  социально-бытовой структуры города, выявление фактов нарушения организациями, предприятиями и учреждениями условий  договоров (контрактов) по использованию  объектов недвижимости;

организация проверок с целью  выявления незаконного использования  объектов недвижимости;

осуществление постоянного  контроля за выполнением собственниками, владельцами, пользователями и арендаторами своих обязательств перед государством, внесением налоговых, арендных и  иных платежей в бюджет города;

участие в работе государственных  городских комиссий по вопросам учета, управления, распоряжения и использования  городской собственности;

участие в подготовке нормативных  и законодательных актов в  области учета, управления, распоряжения, использования и контроля за использованием городской собственности;

осуществление государственного контроля за соблюдением государственными органами и должностными лицами законодательства, устанавливающего порядок учета, управления и распоряжения городской собственностью, передачи ее в собственность, хозяйственное  ведение, оперативное управление, аренду и субаренду юридическим и  физическим лицам;

осуществление контроля за выполнением государственными организациями  и должностными лицами обязанностей по взиманию арендной платы с арендаторов;

предоставление в Правительство  Москвы информации о состоянии учета, управления, распоряжения и использования  объектов недвижимости.

Для предварительного оперативного рассмотрения вопросов земельных и  имущественных отношений, градостроительного регулирования и организации  контроля за проведением конкурсов  по продаже прав на объекты недвижимости создана Комиссия по земельным отношениям и градостроительству.

В нее входят руководители всех муниципальных ведомств, ответственных  за использование земли, недвижимого  имущества и градостроительную  политику. Комиссия имеет исключительное право:

бронировать земельные участки  или иные объекты недвижимости с  включением их в Реестр конкурсных объектов;

давать поручения любому органу Правительства Москвы с целью  обеспечения безусловного выполнения графика проведения конкурсов и  осуществлять контроль за сроками их исполнения;

утверждать стартовые  цены на объекты недвижимости, выставляемые на конкурс (первичный рынок);

принимать решение о предоставлении права победителю конкурса произвести оплату в рассрочку;

рассматривать все возникающие  разногласия и принимать по ним  окончательные решения.

Комиссия имеет право  привлекать независимых экспертов  или независимые фирмы для  оценки коммерческой ценности конкурсных объектов и определения стартовой  цены, давать поручения по подготовке перечня конкурсных объектов, заключению договоров со средствами массовой информации об освещении проводимых конкурсов, принимать решения по форме проведения (открытые или закрытые конкурсы, торги, аукционы), по форме оплаты (в рублях или в валюте и т.п.). Комиссия имеет  необходимые рабочие органы и  регламент.

2. Бюро технической инвентаризации: основные функции в операциях с недвижимостью

Государственное учреждение, выдающее справки, экспликации и  другие документы, которые описывают  состояние жилых и нежилых  помещений, по требованию физических или  юридических лиц. Основными функциями  бюро является государственный учет жилищного фонда и оценка недвижимости граждан для целей налогообложения.

Бюро технической инвентаризации или Проектно-инвентаризационное бюро является органом учета объектов недвижимого имущества (зданий, строений, сооружений, жилых и нежилых помещений  и т.д.).⁸

Бюро технической инвентаризации создает информацию о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов и об изменении  этих показателей.

Цели и задачи осуществления  технического учета объектов недвижимости для обеспечения:

*государственного и муниципального  управления недвижимым имуществом;

*налогообложения и страхования  недвижимости;

*государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним;

*инвестирования недвижимости  и градостроительной деятельности;

*государственного контроля  использования объектов недвижимости;

*иных, связанных с владением,  пользованием и распоряжением  недвижимым имуществом деятельностью.

Деятельность БТИ, осуществляющих техническую опись и регистрацию  объектов на городском и региональном уровне, сообразовывают соответствующие  структуры республиканского, краевого, местного значения.

Содержащаяся в архивах  БТИ, непрерывно дополняемая и обновляемая  информация предназначена и применяется  органами государственной власти и  физическими лицами для установления собственников и хозяев строений, учета жилищного и нежилого фондов, обнаружения самовольного строительства, установления физического износа, стоимости  и цены сооружений, налогообложения, взимания госпошлины за заключение сделок, подготовки документов по приватизации, обнаружения границ землепользования, залоговых и некоторых ограничений  по распоряжению зданиями и помещениями, а также для иных специальных  целей.

3. Государственная регистрация недвижимого имущества

и сделок с ним.

Основы централизованного  государственного регулирования земельными отношениями в условиях рынка  в России были утверждены Указом Президента РФ от 11 декабря 1993 г. “О государственном  земельном кадастре и регистрации  документов о правах на недвижимость”, который ввел новую систему регистрации  и учета недвижимости. При его  создании был использован американский и немецкий опыт регистрации торговых операций с землей. Основные начала этой системы сводятся к записи вещных прав на земельные участки и тесно связанную с ними недвижимость в поземельные книги с признанием доступности для всех заинтересованных лиц достоверных сведений о земле и ее владельце и с возложением организации регистрации и учета недвижимости на земельные органы⁹.

Что же касается непосредственно  сделок с землей, то названным выше Указом организация работы по ведению  государственного земельного кадастра, регистрация и оформление документов о правах на земельные участки  возложена на Комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству, а также на его территориальные органы на местах.

В этой связи следует упомянуть  также Указ Президента РФ от 27 декабря 1991 г. “О неотложных мерах по осуществлению  земельной реформы в РСФСР”, который  впервые разрешил сельским гражданам - собственникам земельных участков продавать их другим гражданам, минуя  местную администрацию и лишь оформляя сделки в комитете по земельной  реформе. Таким образом, устранялось  засилье администрирования при  регулировании отношений земельной  частной собственности.

Комитет по земельным ресурсам и землеустройству является исполнительным органом государственной власти региона, города, образованным в соответствии с законодательством региона, города для проведения государственной  политики и осуществления государственного управления в сфере земельных  отношений и ведения кадастра недвижимости в городе, регионе, а  также для координации деятельности в этой сфере территориальных  и отраслевых исполнительных органов  государственной власти города, региона.