Бизнес, предприятие, фирма, капитал, производственные фонды как объекты оценки. Их общие характеристики и различия

   содержание  вышеуказанных действий и составляет, собственно, порядок     государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с нею. Но кроме того, Регистрационная палата имеет право осуществлять:

• выдачу в установленном порядке информации о зарегистрированных правах;
• принятие на учет бесхозяйных недвижимых вещей в порядке, предусмотренном п.3 ст.225 ГК РФ;
• ведение делопроизводства при осуществлении государственной регистрации прав;
• обеспечение бессрочного хранения Единого государственного реестра прав, в том числе дел правоустанавливающих документов на недвижимое имущество, а также книг учета документов.

   В заключение можно обозначить ряд несомненных  плюсов системы государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с нею.

изменение самого подхода к регистрации недвижимости - это уже не чисто техническая  операция учета определенных сведений: документы, представляемые на государственную  регистрацию, подлежат правовой экспертизе;

• введение единой процедуры государственной регистрации независимо от объекта регистрации и региона его нахождения;
• смена множественности регистраторов (БТИ, комитеты по управлению имуществом, комитеты по земельным ресурсам и землеустройству) единым регистрирующим органом - учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, которое уже через несколько лет, обеспечит возможность,  с одной стороны, получения каждым желающим информации о юридическом состоянии соответствующего объекта недвижимости, а с другой - контроля государством сферы обращения недвижимости и осуществления более полного учета базы налогообложения.

                                Объекты недвижимости. 

1. земельные участки;
2. участки недр;
3. обособленные водные объекты;
4. леса, многолетние насаждения;
5. здания, части зданий;
6. сооружения; сооружения над и под землями, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы;
7. нежилые помещения; части помещений;
8. предприятия как имущественный комплекс;
9. жилые дома и их части, жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями; жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания на нем;
10. квартиры, ее части, служебные помещения, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания;
11. комнаты;
12. дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения;
13. жилые строения без права регистрации проживания в них и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках; некапитальные жилые строения и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках;
14. кондоминиумы как комплексы недвижимого имущества;
15. объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда¹.

 

   Полномочия  министерства юстиций. 

• координацию работ по созданию учреждений юстиции  по регистрации прав;
• правовой контроль за деятельностью учреждений юстиции по регистрации прав;
• разработку методических материалов по вопросам практики ведения государственной регистрации прав;
• назначение и освобождение от должности регистратора прав на недвижимое имущество и сделок с ним по согласованию с органами исполнительной власти субъекта РФ;
• обеспечение соблюдения Правил ведения Единого государственного реестра прав;
• обучение и повышение квалификации работников в системе государственной регистрации прав;
• контроль за реализации федеральной программы создания системы государственной регистрации прав в субъектах РФ.

 

   Основания для государственной регистрации: 

• акты, изданные органами государственной власти или  органами местного самоуправления в  рамках их компетенции в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания  таких актов на момент их издания;
• договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
• акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
• свидетельства о праве на наследство;
• вступившие в законную силу судебные решения;
• акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания  таких актов на момент их издания;
• иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.

 

   Документы, удостоверяющие личность:

1. паспорт;
2. свидетельство о рождении – для лиц, не достигших 16 лет (следует заметить, что в настоящий момент паспорт выдается лицам, достигшим 14 лет);
3. заграничный паспорт – для постоянно проживающих за границей граждан, которые временно находятся на территории РФ;
4. удостоверение личности – для военнослужащих (офицеров, прапорщиков, мичманов);
5. военный билет – для солдат, матросов, сержантов и старшин, проходящих военную службу по призыву или по контракту;
6. справка об освобождении из мест лишения свободы – для лиц, освободившихся из мест лишения свободы.

 

   Записи  в книге входящих документов: 

• заявлениям  о государственной регистрации  прав с прилагаемыми документами;
• заявлениям о регистрации ограничений (обременений) права с прилагаемыми документами;
• заявлениям об исправлении технических ошибок в записях, допущенных при государственной регистрации прав;
• заявлениям о приостановлении государственной регистрации прав;
• документам, необходимым для проведения государственной регистрации, например: ответом соответствующих органов и организаций на обращения учреждений юстиции по регистрации прав  (их филиалов) или правообладателей о предоставлении сведений, необходимых для государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества (п.3 ст.8 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним");
• дополнительным документам, представляемым заявителем с целью устранения причин, приведших к приостановлению регистратором прав государственной регистрации прав;
• иным документам, касающимся осуществляемой учреждениями юстиции по регистрации прав (их филиалами) государственной регистрации прав, например, определениям или решениям судов о приостановлении государственной регистрации прав.

 

   Незаконные  сделки: 

1. юридических лиц, выходящие за пределы их правоспособности (ст.173 ГК РФ);
2. совершенные с превышением полномочий (ст.74 ГК РФ);
3. совершенные несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей, усыновителей, попечителей (ст.175 ГК РФ);
4. совершенные гражданами, ограниченными судом в дееспособности, без согласия попечителя (ст.176 ГК РФ);
5. совершенными гражданами, не способными понимать значения своих действий или руководить ими (ст.177 ГК РФ);
6. под влиянием заблуждения (ст.178 ГК РФ), обмана, насилия, угрозы (ст.179 ГК РФ);
7. требующие нотариального удостоверения или государственной регистрации по распоряжению общим имуществом супругов без согласия другого супруга (ст.35 Семейного кодекса РФ);
8. заключаемые акционерным обществом, в совершении которых имеется заинтересованность (ст.84 Федерального закона «Об акционерных обществах»);
9. приватизации государственного имущества, совершенные с нарушением положений Федерального закона «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации (ст.29 этого Закона).

 

   Отказ в регистрации: 

1. Если право  на объект, о государственной регистрации  которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной  регистрации – например, договор  аренды не подлежит государственной  регистрации только в случае, если он заключен на срок менее года и  др.
2. Если с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее лицо, то есть лицо, которому регистрируемое право не принадлежит или которое не является стороной регистрируемой сделки – например, не подлежит государственной регистрации договор дарения недвижимости, подписанный несовершеннолетним в возрасте до 14 лет, поскольку действия по заключению данного договора и его государственной регистрации могут совершать только его родители, усыновители или опекуны.
3. Если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства – например, если в договоре купли-продажи недвижимости не содержится условие о цене, являющееся для данного вида договора существенными.
4. Если акт  государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество, признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания.
5. Если лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимости – например, если государственное унитарное предприятие заключает договор продажи какого-либо объекта недвижимости без согласие собственника.
6. Если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий – например, если лицо, заключившее договор купли-продажи жилья, не указало список лиц, сохраняющих права на пользование данным жилым помещением.
7. Если правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества – например, если лицо, заключившее договор купли-продажи всего объекта недвижимости, предоставляет правоустанавливающий документ (свидетельство о праве на наследство), в котором указано, что оно имеет право только на часть этого объекта.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
---
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3.Сущность  доходного подхода  к оценке недвижимости. 

    Рациональное хозяйствование в сфере недвижимости предполагает, прежде всего, обеспечение максимально продуктивного использования объекта недвижимости как экономического ресурса и отыскание путей повышения такого использования. При этом учитывается, что критерии эффективности для доходных объектов должны основываться на параметрах доходности объекта. Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.   Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

- принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);

- принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).

Сущность доходного  подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих  выгод, которые как ожидаются, принесут эксплуатация и возможная продажа  в дальнейшем недвижимого имущества, т.е. путем капитализации дохода. Капитализация дохода – это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:

- сумму будущего  дохода; 

- время, когда должен быть получен доход;

- продолжительность получения дохода.

Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в 2 этапа:

- прогнозирование будущих доходов;

- капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.

Прогнозирование будущих доходов основано на использовании  финансовых отчетов собственника:

- упрощенного баланса;

- отчета о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов.