Анализ и перспективы развития ипотечного кредитования в Республике Беларусь

3 Анализ и перспективы развития ипотечного кредитования в Республике Беларусь

3.1 Закона Республики Беларусь «Об ипотеке»

Использование залога недвижимого имущества (ипотеки) имеет важное значение как для экономики государства, так и для субъектов хозяйствования и граждан. На практике этот инструмент чаще всего используется для обеспечения обязательств по кредитным договорам. В то же время посредством широкого применения данного института достигается экономический эффект: происходит увеличение объемов привлечения инвестиций, оживление финансового оборота в экономике. Внедрение ипотеки имеет существенное значение и для развития банковской системы, повышая параметры устойчивости и ликвидности капитала.

До принятия в Республике Беларусь специального закона в законодательстве содержались лишь общие положения об ипотеке, предусматривающие возможность ее использования в качестве инструмента возврата кредита. С целью детального регулирования отношений, связанных с залогом недвижимости, возникла объективная потребность в принятии специального нормативного правового акта. Учитывая важность и значимость возникающих при использовании ипотеки отношений, принято решение о подготовке такого акта в форме закона, что предусматривалось Планом подготовки законопроектов на 2006 год, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 4 января 2006 г. № 5. Проект Закона Республики Беларусь "Об ипотеке" был подготовлен Правительством и внесен на рассмотрение в Парламент еще в 2006 г., где подвергался неоднократной доработке. Закон Республики Беларусь "Об ипотеке" (далее — Закон) был подписан Президентом Республики Беларусь 20 июня 2008 г. и вступил в силу через шесть месяцев после его официального опубликования — с 27 декабря 2008 г.

Рассматривая Закон, прежде всего следует обратить внимание на достаточно большой его объем: он состоит из 56 статей, объединенных в 13 глав. Тем самым в целях принятия акта прямого действия законодатель объединил в едином документе наряду с нормами общего характера также и предписания, детально регламентирующие механизм ипотеки.

Согласно ст. 1 Закона в силу ипотеки кредитор по обеспеченному ипотекой обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости переданного в ипотеку имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это недвижимое имущество (залогодателя), за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами. Данное определение фактически не отличается от определения понятия залога, содержащегося в ст. 315 Гражданского кодекса. Несмотря на это, следует остановиться на двух моментах.

Во-первых, в Законе четко прописано, что ипотека не ограничивается обеспечением обязательств по кредитному договору. Хотя ипотечное кредитование является самым распространенным, наряду с этим ипотекой могут быть обеспечены обязательства по договорам займа, купли-продажи, аренды, подряда и иным договорам, а также по обязательствам, возникшим вследствие причинения вреда.

Во-вторых, законодатель закрепил за залогодержателем преимущественное право удовлетворения своих требований перед иными кредиторами залогодателя. Исключение составляют случаи, предусмотренные законодательными актами (например, удовлетворение требований в связи с ликвидацией юридического лица).

Ипотеку от залога отличает ее предмет, согласно положениям Закона предметом ипотеки может быть недвижимое имущество, иное имущество, отнесенное законодательными актами к недвижимым вещам, в том числе незавершенные законсервированные капитальные строения, а также имущество, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным в соответствии с законодательством.

Законом устанавливаются две разновидности ипотеки: возникающая из договора (ипотека в силу договора) и на основании акта законодательства при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законодательстве предусмотрено, какое имущество и для обеспечения какого обязательства признается находящимся в ипотеке (ипотека в силу законодательства). Причем правила Закона, установленные для ипотеки в силу договора, применяются к ипотеке, возникающей на основании акта законодательства, если законодательными актами не установлено иное. Отдельная статья Закона посвящена вопросам оценки имущества, предоставляемого в ипотеку. И общему правилу стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению сторон. Из общего правила есть исключение: случаи обязательности проведения оценки могут быть установлены законодательством. Несколько таких случаев предусмотрено главой 5 Положения об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 13 октября 2006 г. № 615 "Об оценочной деятельности в Республике Беларусь". И указанных в данном Положении случаев в отношении ипотеки применяются следующие:

при предоставлении в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору (за исключением межбанковского кредитного договора) залога имущества, кроме денежных средств. Оценивается стоимость имущества, передаваемого в залог;

при совершении сделки, предусматривающей отчуждение государственного имущества, либо сделки, которая может повлечь отчуждение государственного имущества, кроме имущества, относимого к оборотным активам государственных юридических лиц. Оценивается стоимость соответствующего имущества, подлежащего возмездному отчуждению.

Для отдельных видов имущества, передаваемых в ипотеку, Законом предусматриваются особенности определения их стоимости.

Оценка стоимости земельного участка осуществляется на основании кадастровой стоимости земельного участка, ниже которой стороны не вправе оценивать земельный участок, являющийся предметом ипотеки. Основанием для закрепления данной нормы являются положения Указа Президента Республики Беларусь от 13 октября 2006 г. № 615, в котором для определения стоимости земельных участков применяется метод кадастровой оценки с использованием сведений, содержащихся в государственных земельном и градостроительном кадастрах. Концепция оценки земельных участков, исходя из их кадастровой стоимости, также заложена в новой редакции Кодекса о земле.

Стоимость расположенных на земельном участке капитальных строений (зданий, сооружений) или незавершенных законсервированных капитальных строений, являющихся предметом ипотеки, не может быть ниже их стоимости, определенной рыночным методом. Проведение оценки указанных объектов осуществляется в соответствии с Инструкцией по оценке капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений как объектов недвижимого имущества, утвержденной постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 20 декабря 2007 г. № 67.

В главе 2 Закона содержатся основные положения договора об ипотеке. В заключении договора должны быть соблюдены следующие требования:

заключение договора в письменной форме;

осуществление его государственной регистрации;

нотариальное удостоверение договора об ипотеке в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен.

Несоблюдение формы договора об ипотеке и (или) требований о его государственной регистрации влечет за собой недействительность договора об ипотеке.

Наряду с этим отдельная статья предусматривает ряд существенных условий договора об ипотеке, наличие которых в нем обязательно.

Законом предусматривается так называемая классическая одноуровневая система ипотечного кредитования: выдача кредитов и привлечение инвестиций на финансовом рынке осуществляются одним и тем же лицом, в качестве которого выступает банк (небанковская кредитно-финансовая организация).

Закладная представляет собой именную ценную бумагу, удостоверяющую право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, а также права залогодержателя по ипотеке. Суть закладной состоит в возможности ее последующей передачи первоначальным владельцем другим лицам с целью привлечения дополнительных денежных средств, которые, в свою очередь, будут также вовлечены в ипотечное кредитование. Новый владелец закладной вместе с приобретением этого документа принимает на себя все права и обязанности залогодержателя. При этом переход прав по закладной для залогодателя никаких негативных последствий не несет.

Закладная может быть составлена в документарной (документарная закладная) либо бездокументарной (бездокументарная закладная) форме. Закон содержит ряд различий при составлении и последующем хождении закладной в одной из предложенных форм.

Так, составленная организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним документарная закладная передается первоначальному залогодержателю. В отличие от документарной закладной бездокументарная передается на хранение в центральный депозитарий ценных бумаг в Республике Беларусь для обеспечения учета прав по бездокументарной закладной первоначального залогодержателя в депозитарной системе.

При соблюдении определенных требований Закон предусматривает возможность неоднократного залога одного и того же недвижимого имущества. Такая ипотека именуется последующей, имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в ипотеку в обеспечение исполнения другого обязательства того или иного должника тому или иному залогодержателю (последующая ипотека).

Последующая ипотека допускается при соблюдении следующих условий:

если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке;

если по предшествующему договору об ипотеке не выдана закладная.

При этом договор о последующей ипотеке должен быть заключен с учетом определенных условий, если они оговорены в предшествующем договоре об ипотеке. Кроме того, последующий договор об ипотеке должен содержать сведения обо всех предшествующих ипотеках. Независимо от условий предшествующего договора заключение последующего договора об ипотеке, предусматривающего составление закладной, не допускается.

С целью обеспечения вовлечения в оборот закладной Законом предусмотрен механизм передачи (уступки) прав по ценной бумаге, а также залог закладной.

Передача прав по закладной другому лицу означает передачу тому же лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Передача прав по закладной влечет за собой последствия уступки прав требования (цессию). В этом случае применяются правила, установленные статьями 353—357, 359, 360 Гражданского кодекса. При передаче прав по закладной происходит заключение договора в письменной форме с последующей государственной регистрацией новым владельцем закладной своих прав залогодержателя.

При передаче прав по документарной закладной организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним на этой закладной производится отметка о новом владельце документарной закладной.

Для фиксации в депозитарном учете передачи прав по бездокументарной закладной прежний владелец этой закладной представляет в депозитарий, в котором учитывается бездокументарная закладная, договор о передаче прав по бездокументарной закладной, на основании которого депозитарий осуществляет перевод бездокументарной закладной со счета "депо" ее прежнего владельца на счет "депо" нового владельца бездокументарной закладной. Следует отметить, что, накладывая обязанность по предоставлению договора о передаче прав по бездокументарной закладной на прежнего владельца, законодатель не учел тот факт, что лицом, заинтересованным в осуществлении перевода закладной на новый счет, в большей степени является новый владелец.

Следует оговориться, что Закон запрещает ипотеку жилых домов, квартир, находящихся в государственной собственности. Тем самым под его действие попадает исключительно частный жилищный фонд.

При передаче в ипотеку жилого дома, квартиры, принадлежащих гражданину на праве собственности, необходимо письменное согласие совершеннолетних членов его семьи, проживающих в жилом доме, квартире. Такое согласие не требуется, когда жилой дом, квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство жилого дома, квартиры, и процентов по нему.

Передача в ипотеку жилого дома, квартиры, в которых проживают несовершеннолетние граждане, ограниченно дееспособные или недееспособные лица, допускается только для обеспечения выполнения обязательств по кредитным договорам, предусматривающим использование кредита для улучшения жилищных условий, и с письменного разрешения (согласия) органа опеки и попечительства. Закон устанавливает случай, при котором орган опеки и попечительства может не дать согласие на передачу имущества в ипотеку: когда несовершеннолетние граждане, проживающие в жилом доме, квартире, признаны находящимися в социально опасном положении. Отказ органа опеки и попечительства может быть обжалован в суде.

Обращение залогодержателем взыскания на жилой дом или квартиру согласно положениям Закона является основанием для прекращения права пользования этим имуществом лиц, имеющих такое право. Моментом прекращения права пользования является регистрация перехода права собственности на заложенные жилой дом, квартиру в организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. При этом в заложенных жилом доме, квартире сохраняют право проживания лица, с которыми до заключения договора об ипотеке были заключены договоры найма или поднайма жилого помещения. Условия расторжения этих договоров определяются жилищным законодательством. В частности, статьей 36 Жилищного кодекса Республики Беларусь допускается расторжение договора найма как по соглашению сторон, так и по инициативе одной из сторон по основаниям, предусмотренным в Кодексе. Кроме того, при реализации заложенных жилого дома, квартиры не подлежат выселению лица, которым предоставлено право пожизненного пользования таким жилым домом, квартирой по завещательному отказу.