Развитие ипотечного кредитования РК

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………..3 
 
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА………..............5 
1.1 Экономическая сущность и необходимость ипотечного кредитования…………………………………………………………………….5 
1.2 Модели ипотечного кредитования ………............................................10 
1.3 Развитие ипотечного кредитования в РК…………………………….14 
 
2. СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ И ПРАКТИКА ПРИМЕНЕНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА В РК ………………………………………..……..21 
2.1 Анализ рынка ипотечного кредитования в РК……………………….21 
2.2 Проблемы ипотечного кредитования в Республике Казахстан…....24 
ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………………………28 
 
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ……………………………..29

Введение 

Переход Казахстана к рыночной экономике объективно привел к пересмотру концепции в жилищной политике. Новая  политика в решении жилищной проблемы базируется на формировании рынка жилья, создании условий для преимущественного  зарабатывания жилья населением, достижении баланса стоимости жилья  и реального дохода граждан.  
Вместе с тем, наше государство, как социальное, сохранило за собой обязательства по обеспечению жильем определенных категорий граждан. Жилищное строительство включено в приоритеты социально-экономической политики Республики. 

В Казахстане принято значительное количество законодательных и подзаконных  актов, которые обеспечивают объективные  возможности развития рынка жилья, активизацию участия банков второго  уровня в кредитовании строительства  и приобретении гражданами жилья, создают  основные правовые гарантии ипотечного кредитования.  
Прежде всего, это Указы Президента Республики Казахстан, имеющие силу закона "Об ипотеке" и "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

В условиях спада инвестиционной активности в строительной отрасли  многократно повышается значимость реального запуска новых механизмов привлечения внебюджетных средств в строительный сектор, в том числе, за счет ипотечного кредитования, поскольку это действительно может помочь развитию строительной отрасли, улучшить показатели занятости, решить целый ряд проблем социального плана. К концу 1999 года в Казахстане сложились позитивные предпосылки для реальной разработки нормативно-правовой базы внедрения ипотечного кредитования и программ жилищного строительства. Была создана межведомственная рабочая группа, результатом работы которой, по словам Г.А. Марченко, стала утвержденная Правительством Концепция долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан, чем и обуславливается актуальность выбранной темы.  
Примерно, в это же время, в ноябре 2000 года, были внесены изменения и дополнения в проект закона "О строительных сбережениях в Республике Казахстан". Как известно, цель системы строительных сбережений заключается в том, что граждане, желающие улучшить свои жилищные условия, смогут накапливать часть необходимых им денежных средств в специализированном строительном сберегательном финансовом учреждении. Этот финансовый институт, в свою очередь, обязуется предоставить вкладчикам жилищный заем в размере разницы между стоимостью жилья и той суммой, которую вкладчик накопил. Система строительных сбережений уникальна сама по себе - вкладчик и получатель займа объединяются в одном лице, поэтому система является замкнутой и за счет этого достигается дешевизна предоставляемых кредитов и возможность их свободного получения.

Наличие собственного жилья  вносит в жизнь людей элемент  благополучия и стабильности, и очень  важно, по мнению социологов, чтобы  жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует. Недвижимость обладает высокой стоимостью и считается одним из наиболее удачных - способов вложения капитала, в связи с тем, что цена на нее не подвержена значительным и непредсказуемым колебаниям. 

Актуальность темы определяется тем, что приобретение собственного жилья - первоочередная потребность  для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах  общества. В настоящее время рынок  ипотечного кредитования достаточно стабильно  развивается. И все большее количество граждан получает возможность приобрести жилье в кредит.

1. Теоретические аспекты ипотечного кредита.

1.2 Экономическая сущность и необходимость ипотечного кредитования.

Само слово ипотека («hypotheka») - древнегреческое и переводится как «основание», «залог»[1; c. 65]. Ипотека - это приобретение квартиры в собственность возможна без первоначального взноса со сроком кредитования до 20 лет. С момента покупки квартиры, еще не выплатив кредит банку, заемщик проживает в приобретенной квартире, при желании прописывается в ней вместе с членами семьи. Также существует возможность сдавать квартиру в аренду по согласованию с банком. До полного расчета с банком по кредиту, квартира будет находиться в залоге у банка. То есть любое отчуждение, будь то: продажа, дарение возможны только после полного расчета с банком по кредиту.

Термин «ипотека» впервые  появился в Греции в начале VI в. до н.э (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство).

Для этого оформлялись  обязательства, а на границе принадлежащей  заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что  указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора  в наименованной сумме. На таком  столбе, получившем название «ипотека» (от греч. hypotheka - подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли.

Позже для этой цели стали  использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая  каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в  состоянии данной земельной собственности.

Новое развитие институт ипотеки  получил в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под  залог имущества частным лицам.

Следует отметить, что залоговое  право является одним из старейших  гражданско-правовых институтов. Возникновение  залога, совершенствование его формы, проходило постепенно и соответствовало  общим тенденциям развития, как права, так и экономических отношений, обусловливалось принципами такого развития, потому что «формы залога всегда составляли один наиболее чувствительных пунктов праворазвития, один из тех пунктов, которые всего сильнее отражают ход экономической эволюции в данной общественной сфере».

Однако единого термина  для обозначения залога римское  право не знало: на разных стадиях  развития залог именовался различно. Поэтому есть основания полагать, что институт ипотеки в течение  времени прошел путь эволюции от фидуции (от лат. fiducia сделка на доверии, доверительная сделка) до более прогрессивной стадии - пигнуса (от лат. pignus - неформальный залог) и далее - до ипотеки.

Поскольку по римскому праву  для отчуждения имущества требовалось  соблюдение торжественной формы (mancipatio или in jure cessio), то именно такая форма и применялась при fiducia. Сопровождало торжественное отчуждение предмета залога соглашение сторон, тоже публично выраженное, и предусматривавшее обязанность кредитора возвратить имущество должнику по уплате им долга или вознаградить должника за вред и убытки, причиненные ему в случае нарушения такого обязательства. Именно от этого соглашения - pactum fiducia - и сама сделка, и предмет залога получили название fiducia. Эта форма залога по римскому праву представляла собой соединение двух совершенно независимых друг от друга частей: отчуждения имущества должника в собственность кредитора и договор - pactum fiducia, порождавшее личные отношения между кредитором и должником[2, c. 3].

При использовании указанной  формы залога интересы должника обеспечивались крайне неэффективно, ведь она более  всего напоминала лишь условную форму  купли-продажи и не отвечала мотивам  установления залогового обременения  обеспечить исполнение должником основного  обязательства. Не обеспечивая, кроме  того, и получение кредитором высокого процента по кредиту, fiducia в ходе экономического развития неминуемо должна была быть заменена другими, более прогрессивными формами залога.

Одной из таких форм стал pignus, при установлении которого имущество передавалось не в собственность кредитора, а лишь во временное владение и обязанностью последнего было возвращение предмета залога по получении удовлетворения по основному обязательству. В случае же просрочки кредитор приобретал так называемое ut liceat ereditore pignus vendere, то есть право самостоятельной продажи предмета залога. Договор, по которому устанавливался pignus и предмет залога передавался во владение кредитора, уже не требовал соблюдения торжественных обрядов и форм[2, c. 5].

В классический период в  преторском эдикте сложилась третья, наиболее развитая форма римского залога - ипотека (hypotheca), сложившаяся под влиянием восточного греко-египетского права. При этой форме предмет залога оставался и в собственности, и во владении должника, а субъекту залогового права давалось право в случае неисполнения обязательства истребовать заложенную вещь, у кого бы она к тому времени ни оказалась, продать ее и из вырученной суммы покрыть свое требование к должнику.

Proprie pignus disimus quod ad creditorem transit, hypothecam, cum non transit nec possession ad creditorem. (D.13.7.9.2) «О «пигнусе в собственном смысле слова мы говорим, когда вещь переходит к кредитору, об ипотеке, когда даже владение не переходит к кредитору» [2, c. 15].

После того как была введена  в практику hypotheca как форма залога, не сопровождавшаяся передачей самой вещи тому, кому она закладывалась, причем в случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства вещь не поступала в собственность залогополучателя, а подлежала обязательной продаже, стало возможным установление на одну и ту же вещь нескольких последовательных залоговых прав.

Соотношение нескольких залоговых  прав на одну и туже вещь определялась их старшинством, то есть временем установления залога (так называемый ранг залоговых прав). Право требовать заложенной вещи признавалось только за первым залогополучателем, второй, третий и так далее удовлетворялись (в порядке очереди) из остатка (по удовлетворении первого залогополучателя) суммы, вырученной от продажи заложенной вещи. Происходивший переход первого ранга (старшинства) к лицу, удовлетворившему первого залогополучателя, назывался ипотечным преемством[3, c. 15].

Становление классического  института ипотеки было связано  со сменой политико-экономических условий  того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования и массовая передача земель арендаторам. Первоначально  новая форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в силу объективных причин не могли передать собственникам  земель (латифундистам). Позднее в  ипотеку начала передаваться и недвижимость.

Роль государства в  соблюдении прав участников ипотечных  сделок была велика. Достаточно сложные  по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной  системы. В связи с ослаблением  этих государственных функций с  закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать в  течение нескольких веков, прежде чем  появиться вновь в средневековом  европейском законодательстве.

Формой залога в Германии была aeltere Satzung. Сущность этого правоотношения состояла в том, что установитель Satzung получал определенную сумму денег от приобретателя Satzung, а последний в свою очередь или временное пользование недвижимостью, или же, сверх того, условное право собственности на сам объект недвижимости. При таком положении дел на один имущественный объект не могло быть установлено более одной aeltere Satzung[4, c. 53].

Большим сходством с германским правом древнейшей организацией реального  кредита является французское право. Практически полностью совпадает  французская Engagement с германской aeltere Satzung.

Engagement состояла из двух форм залога недвижимости: vifgage и mortgage. При vifgage плоды вещи не только заменяли проценты занятой суммы, но шли также и в счет капитала, вследствие чего по истечении известного срока могло наступить освобождение вещи от залогового бремени[4, c. 54].

Точно такая же форма германского  залога, имевшая в виду уничтожение  долга, называлась Totsatzung. Наоборот, французская форма mortgage для должника как бы и не существовала, не оказывая ему никаких услуг, так как плоды, приносимые недвижимостью, не могли вырвать ее из чужого обладания. Как отмечал Л.А. Кассо, «mortgage преобладал в первой половине средних веков в последствии ему пришлось идти в разрез с каноническими принципами, так как он легко скрывал взимание чрезмерного роста» [5, c. 13].

Законодательству стран  континентальной системы права, наряду с термином «залог», также  было известно понятие «ипотека», где  под последней понимается залог  недвижимого имущества. При этом следует отметить, что речь идет не просто о разных терминах, а о различии в правовом регулировании. Правовые нормы, относящиеся к залогу недвижимого имущества (ипотека), значительно отличаются от правовых норм, относящихся к залогу движимого имущества.

Традиционно в странах  континентальной системы права  только недвижимое имущество может  быть предметом ипотеки, так как  недвижимое имущество, как правило, подлежит регистрации. При ипотеке  вещи собственник продолжает владеть  обремененной вещью. При залоге же вещь передается во владение залогодержателю. Это объясняется, прежде всего, тем, что нахождение недвижимого имущества  постоянно в одном и том  же месте дает возможность устанавливать и сохранять доказательства прав на это имущество. Лица, имеющие права на недвижимое имущество, такие как, например, кредитор по ипотеке, всегда имеют возможность на месте восстановить доказательство прав, в то время как доказательство прав в отношении движимого имущества осложнено подвижностью этого имущества.

В целях создания механизмов финансирования жилищного строительства, решения жилищных проблем широких  слоев населения, снижения цен на жилье и стимулирования строительства  жилья постановлением Правительства  Республики Казахстан от 21 августа 2000 года № 1290 была одобрена Концепция  долгосрочного финансирования жилищного  строительства и развития системы  ипотечного кредитования в Республике Казахстан[18; c. 19].