История развития ипотечного кредитования

История развития ипотечного кредитования

Ипотека… Слово, которое настолько плотно вошло  в наш обиход, что воспринимается, как что-то очень привычное, знакомое, конечно, вызывающее неоднозначные  мнения и нарекания, но при этом ставшее  неотъемлемой частью жизни очень многих россиян, еще большего числа европейцев и подавляющего большинства американцев.

Между тем, столь  актуальная и современная ипотека  возникла как вид кредитования очень  давно — еще в Древней Греции, и за свою долгую историю успела пережить и пики популярности, и  периоды забвения, а в настоящее  время является важной частью экономики  практически всех развитых государств и необходимым элементом экономической политики.

Древнейшая  история

Впервые термин «ипотека» был введен в Древней  Греции известным реформатором и  политическим деятелем Солоном еще в VI веке до нашей эры. Конечно, система залогов, под которые выдавали кредиты ростовщики и просто зажиточные граждане, существовала и до этого, однако ранее предметом залога выступал сам заемщик. В случае невыплаты долга он становился рабом своего кредитора на определенный, зависящий от размеров долга срок, и был вынужден отрабатывать полученные средства зачастую непосильным трудом.

Солон же предложил  использовать в качестве такого залога ценное движимое и недвижимое имущество гражданина. А для того, чтобы засвидетельствовать сделку на земельном участке заемщика устанавливался специальный столб, на котором указывались имена кредитора и заемщика, сумма долга и условие — выносить и продавать имущество с данного участка до погашения долга запрещено. То есть, в принципе, основные моменты современного кредитного договора появились уже тогда.

Такой «говорящий»  столб называли «ипотека» — «hypotheka», что в переводе на русский означает «подставка, подпорка».

Конечно, в дальнейшем от использования столбов отказались, вместо них появились специальные  книги, получившие название «ипотечные», а вот сам принцип кредитования под залог недвижимого (и не только) имущества прижился и получил новое развитие уже во времена Римской империи.

Кстати, в республиках  Древней Греции, система ипотечного кредитования была вполне открытой, и  каждый кредитор мог в любое время  ознакомиться с состоянием земельного участка или строения, которое предлагалось ему в качестве залога. Заемщик же мог быть уверен, что условия кредитования окончательные и в случае притеснений и новых требований со стороны кредитора он сможет обратиться с жалобой к властям. Однако сами условия ипотеки в Древней Греции были довольно жесткими — кредитор имел полное право продать полученное в залог имущество, если ему предлагали более высокую цену, так что во многом такая система была основана на личных отношениях и доверии между сторонами. Такие кредитные сделки носили название «фидуции». В Римской империи уже в 1 веке нашей эры были открыты первые ипотечные учреждения, а в период правления императора Антония Пия, во 2 веке нашей эры была разработана система законодательных актов, которые регулировали деятельность таких кредитных учреждений.

Интересно, что  первые государственные программы, по которым кредиты особо нуждающимся  слоям населения — сиротам  и вдовам, выдавались по льготным ставкам, появились еще в Древнем Риме, при императоре Траяне. В то время  льготная ставка составляла 5% годовых.

Тогда же кредитная  сделка с залогом в виде недвижимого  имущества претерпела изменения  — кредитор теперь имел право продать  залоговое имущество только в  том случае, если заемщик не выполнял взятые на себя обязательства по своевременной  выплате сумм залога. Такая сделка получила название «пигнус» — неформальный залог.

Одновременно  с развитием ипотеки появились  и первые мошенники — некоторые  владельцы недвижимости закладывали свое имущество несколько раз и таким образом получали сумму, намного превышающую действительную стоимость дома или земельного участка.

После падения  Римской империи ипотеку ждал период некоторого забвения, до появления  достаточно развитых государств Средневековой Европы. Однако сделки, в которых залогом кредита служило недвижимое и особо ценное имущество заемщика совершались во все века, без какого-либо вмешательства государственных властей.

Ипотека в Средневековье

Новый виток  развития ипотеки наступил в средние  века, когда рабовладельческий строй  стал сдавать свои позиции, и все большее распространение получило предоставление земель в аренду. Первоначально наиболее частым предметом залога выступали орудия труда, а затем и недвижимое имущество.

Интересно, что, например, в Германии ипотека как  таковая появилась в 14 веке, а  вот первые государственные учреждения, официально предоставляющие кредиты под залог недвижимости открылись только в 18 веке. То есть первоначально обычные граждане заключали сделки по кредитованию под залог без каких-либо согласований с государственными органами. В дальнейшем же роль властей в регулировании кредитной системы значительно выросла, появились ипотеки, ограниченные по времени, соответствующие условия начали вносить в ипотечные книги, а также кредиты, разделенные по степени важности, в силу требований законодательства.

Во Франции  ипотечные кредиты получили распространение  несколько позже — только в 16 веке, причем тогда она еще была не гласной, не регулировалась государством и в большинстве своем основывалась на доверительных отношениях сторон.

На Руси первые упоминания о предоставлении кредита  под залог относятся к 13 веку, государство в то время также  никак не регулировало условия сделок.

Именно из-за невмешательства в кредитные  отношения властей и отсутствия соответствующих законов уже  в 16 веке появились первые упоминания о мошенничестве — как и  в античные времена, некоторые землевладельцы закладывали участки по нескольку раз.

В объявлениях  и документах того времени можно  встретить упоминания о передаче залогового имущества в «другие  руки», о предоставлении в залог  участка «уже бывшего в залоге ранее», что говорит о широком  распространении ипотечного кредитования и появления различных вариантов  сделок.

Новейшая  история — золотой  век ипотеки

Увеличение популярности ипотечного кредитования и развитие системы государственного регулирования началось во второй половине 18 веке. Первый государственный банк, выдававший кредиты помещикам под залог земельных участков открылся в 1770 году в Силезии, после трех лет работы, когда система доказала свою эффективность и рентабельность, подобные заведения были открыты и в Пруссии.

В Австрии первый банк, специализировавший на выдаче кредитов под залог недвижимого имущества, был открыт в 1811 году, во Франции — в 1852 году. Кстати, первый французский ипотечный банк — «Креди фонсье де Франс» успешно работает и поныне.

В России первые дворянские банки, которые предоставляли  кредиты под залог имений и  особняков, открылись во время правления Елизаветы Петровны, в 1754 году. Кредитовали они только высшие слои общества — исключительно аристократию. Через несколько лет при Коммерц-коллегии и в Петербургском порту были открыты первые ипотечные банки для купеческого сословия, а в 1786 году императрица своим указом объединила все эти учреждения в единый Государственный заемный банк. Уже в начале 19 века Михаил Сперанский, знаменитый государственный деятель эпохи Александра Первого, разработал подробное залоговое право, основные положения которого вошли в Свод гражданских законов.

К 1870 году в Российской империи функционировали уже 11 банков, чьи отделения открывались по всей стране. Именно ипотечные государственные  банки предоставляли крестьянам кредиты на выкуп земли у помещиков  после отмены крепостного права, так что преуменьшать роль таких  учреждений в истории нашей страны никак нельзя.                                                                                  До революции ипотека в России развивалась не менее, а зачастую и более быстрыми темпами, чем в Европе. А вот после 1917 года кредит под залог был в нашей стране предан не просто забвению — он был официально запрещен. Так что в 90-е годы России пришлось заново восстанавливать свою систему ипотечного кредитования.