Современное состояния и развития ипотечного кредитования в Республике Казахстан

    Ербол Дуйсебаев, главный специалист Департамента розничного бизнеса АО «Банк ЦентрКредит»: «В данном случае выгода для клиента в том, что клиент оплачивает вознаграждение только на использование услуг кредита. А не так, как при обычном кредитовании, где клиент использует сумму кредита и соответственно, оплачивает вознаграждение на всю сумму предоставленного займа». Ипотека на строительство частного дома не настолько популярна у населения. Однако казахстанцы все же используют данный вид кредитования.

     Условия  ипотеки стандартные – кредитная линия открывается на 20 лет. Срок освоения средств в рамках предоставленной кредитной линии – 2 года. Это означает, что клиент в течение этого времени может по мере необходимости снимать деньги на строительство.

    Ербол Дуйсебаев, главный специалист Департамента розничного бизнеса АО «Банк ЦентрКредит»: «Ставка вознаграждения по данному виду кредитования – 14% годовых, как в тенге, так и в валюте. В данном случае клиент предоставляет в обеспечение имеющуюся недвижимость, как свое, так и третьего лица».

   Заемщиками могут быть любые физические лица с достаточно стабильным финансовым доходом. Ипотечный заем банк оформляет за три дня после предоставления всех необходимых документов. Заявки клиентов рассматриваются как по месту прописки, так и по месту работы. Одним из плюсов является тот факт, что клиент по окончании строительства может предоставить законченный объект в качестве залогового обеспечения. На сегодняшний день наибольшей популярностью пользуется ипотека стандартного типа. Причина в том, что большая часть населения предпочитает жилье в многоквартирных домах. Однако банкиры надеются, что в скором времени казахстанцы оценят и преимущества ипотеки на строительство. 

2.2. Внедрение и развитие ипотечного кредитования в РК.

    В конце 1999 года Нацбанк Казахстана инициировал разработку нормативной правовой базы внедрения системы ипотечного кредитования. В результате правительство республики утвердило Концепцию долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан. Концепция предполагает создание целостной системы ипотечного кредитования, которая включает в себя предоставление долгосрочных ипотечных кредитов банками и иными кредиторами гражданам-заемщикам, а также механизм обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования. В конце 2000 года началось внедрение этой системы.

    Казахстаном была выбрана Малайзийская модель системы ипотечного кредитования. В ее основе лежит западное ноу-хау — двухуровневая структура рынка, благодаря которой банки аккумулируют на рынке ценных бумаг «долгие» целевые деньги, предназначенные для ипотеки, и имеют возможность давать столь же «долгие» и «мягкие» (под невысокий процент) жилищные кредиты. Первичный уровень здесь — сами кредиты, а вторичный — специальные ипотечные ценные бумаги (облигации, закладные), с помощью которых происходит подпитка банков-кредиторов. В конце декабря 2000 года Национальным банком РК было создано ЗАО “Казахская ипотечная компания” (КИК). Она была организована специально с целью формирования в стране рынка ипотечных ценных бумаг. По замыслу, от лица своих банков-партнеров она должна работать с населением, реализуя на вторичном рынке ипотечные облигации, и на эти деньги приобретать у банков ипотечные кредиты и затем предоставлять их населению. Таким образом, ипотечная компания на первичном рынке работает через коммерческие банки, а на вторичном выполняет функции оператора, осуществляющего рефинансирование банков второго уровня путем приобретения у них стандартных ипотечных кредитов и выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных данными кредитами.

Несмотря  на то что к началу деятельности Казахстанской Ипотечной Компании законодательная база была в основном сформирована, в ходе апробации Программы  проявились и нерешенные проблемы:

• несовершенство установленного законом порядка государственной регистрации сделок с недвижимостью (например, необоснованно высокая оплата регистрации) приводит к удорожанию кредитов для населения;
• отсутствие налоговых льготы для граждан, приобретающих жилье в кредит;
• включение залогового имущества в конкурсную массу при банкротстве юридического лица.

В связи  с этим Национальным Банком Казахстана была создана рабочая группа, в  рамках которой был подготовлен  проект Закона Республики Казахстан, предусматривающий  внесение изменений и дополнений в некоторые законодательные  акты.

   Но главной проблемой оставалось привлечение средств в сферу ипотечного кредитования. Предполагалось, что необходимые для этого средства будут привлекаться на внутреннем рынке путем выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных принадлежащими Казахстанской Ипотечной Компании правами требования по ипотечным жилищным кредитам. Основные отечественные институциональные инвесторы - накопительные пенсионные фонды и страховые компании.

    Однако в условиях, когда ситуация на отечественном фондовом рынке характеризуется высокой доходностью по корпоративным облигациям и преобладанием бумаг, номинированных в иностранной валюте, выпуск ипотечных облигаций на общих условиях по ожидаемой инвесторами доходности может повлечь за собой резкий рост ставок по ипотечным жилищным кредитам. Если же по облигациям будет установлена доходность ниже рыночной (в рамках проводимой Казахстанской Ипотечной Компанией политики низких процентных ставок, приемлемой для целей ипотечного кредитования), возрастает риск недоразмещения ипотечных бумаг.

    После тщательного анализа ситуации и международного опыта был сделан вывод: на первом этапе ипотечным облигациям должны быть предоставлены определенные преференции. В дальнейшем, когда емкость рынка таких финансовых инструментов станет достаточно большой, можно будет постепенно аннулировать преференции без заметного ущерба для функционирования системы.

    Кардинальные реформы в системе казахстанского ипотечного кредитования произойдут в ближайшие три года. Работа над изменениями началась с сегодняшнего дня. В качестве реформатора - Фонд гарантирования ипотечного кредитования. Государственное учреждение намерено упростить процедуру оформления кредита для покупки жилья физическими лицами. Казахстанцы вскоре смогут возвращать долг банку – кредитору в течение не пятнадцати, а двадцати пяти лет. Еще планируется значительно снизить сумму первоначального взноса для получения кредита - до десяти процентов. А банки, практикующие выдачу денег на покупку жилья, будут получать специальную страховку от фонда. Такое партнерство, по мнению главы Нацбанка, снизит риск финансирующей стороны. Кроме того, деятельность фонда гарантирования ипотечного кредитования входит в общую государственную жилищную программу. Поэтому и нет особых опасений в провале реформ, говорят в Нацбанке. Ипотечный кредит в Казахстане можно взять не только у банков второго уровня, но и у КИК

    Граждане Казахстана могут взять ипотечный кредит не только у банков второго уровня, но и у Казахстанской ипотечной компании (КИК). Об этом на заседании государственной комиссии по застройке столицы сообщил первый вице-премьер РК Умирзак Шукеев

    «Сейчас много желающих получить ипотечный кредит в домах, финансируемых через ФНБ «Самрук-Казына», но банки их отсеивают, всего около 300 одобренных кредитов. Все-таки банки у нас являются «узким горлышком» в транспортировке денег от «Самрук-Казына» до потребителей», - отметил У. Шукеев. «У граждан есть альтернатива банкам – Казахстанская ипотечная компания. Раньше она только выкупала кредиты. Теперь будет прямо выдавать их не только в готовых домах, но и в строящемся жилье», - добавил он.

    АО «Казахстанская ипотечная компания» существует на финансовом рынке с декабря 2000 года. Основными ее задачами являются расширение объемов ипотечного кредитования, создание благоприятных условий для приобретения жилья в кредит путем снижения процентных ставок. КИК – это АО со стопроцентным участием государства. Акционером компании является Правительство Республики Казахстан в лице Министерства финансов РК.

3. Дальнейшее развитие ипотечного кредитования в РК.

3.1. Необходимые условия для развития системы ипотечного кредитования

    Для становления и развития системы ипотечного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих основных задач:

• совершенствование законодательной и нормативной базы, внесение изменений в порядок размещения пенсионных активов, обеспечивающей дополнительные источники финансирования ипотечного кредитования и эффективное функционирование ипотечного рынка жилья;
• определение критериев к банкам второго уровня, претендующим на осуществление деятельности по выдаче ипотечных кредитов;
• определение порядка выпуска банками второго уровня ипотечных облигаций;
• определение порядка допуска компаний по управлению пенсионными активами к приобретению ипотечных облигаций за счет пенсионных активов накопительных пенсионных активов;
• налоговое стимулирование граждан-получателей ипотечных кредитов, кредиторов и инвесторов;
• создание механизмов социальной защиты заемщиков, как от неправомерных действий кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения, в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита (возможность обеспечения временно жильем, находящегося в коммунальной собственности);
• развитие рынка страхования, как личного, так и имущественного.

3.2. Страхование в системе ипотечного кредитования

    Кредиторы, осуществляющие кредитование населения на приобретение жилья в рамках ипотечной жилищной программы, должны обязательно использовать в качестве одного из видов обеспечения специальную страховую программу.

    Объектами страховой программы при ипотечном кредитовании должны являться:

1.Имущественные интересы, связанные с жизнью, здоровьем, трудоспособностью и занятостью заемщика - личное страхование. В соответствии с действующим законодательством страхование жизни и здоровья граждан является добровольным. Личное страхование должно включать страхование жизни и потери трудоспособности заемщика. Страховыми случаями должны являться следующие события, совершившиеся в период действия договора страхования как на территории Республики Казахстан, так и за ее пределами: смерть застрахованного по любой причине, произошедшая в период действия договора страхования; наступившая в период действия договора страхования частичная или полная утрата трудоспособности (инвалидность) застрахованного лица на срок более 3 месяцев в результате несчастного случая или болезни. При этом дата присвоения статуса инвалидности не должна оказывать влияние на отнесение вышеуказанного случая к страховому; трудовая незанятость (безработица) застрахованного лица в течение более 6 месяцев.

    Размер страхового покрытия должен быть таким, чтобы причитающееся к выплате страховое возмещение было бы достаточным для оплаты взносов по погашению кредита и накопившихся процентов по нему до окончания срока нетрудоспособности (при временной нетрудоспособности).

2. Имущественные  интересы, связанные с риском  нанесения ущерба объекту ипотеки  или его утратой - имущественное  страхование. При этом страховым  объектом является жилье, предоставляемое в залог (ипотеку) в качестве обеспечения долгосрочного кредита. Договор страхования должен предусматривать страховое покрытие на сумму не меньшую, чем сумма текущей задолженности заемщика, а срок действия договора должен покрывать период действия кредитного договора.

    К реализации страховой программы при ипотечном кредитовании будут допускаться страховые организации, имеющие соответствующие лицензии, выданные Национальным Банком Республики Казахстан.  
 

3.3. Риски в системе ипотечного кредитования.

Основные  типы рисков:

• Риски ипотечной деятельности
• Банковские риски
• Имущественные риски
• Кредитные риски
• Риски утраты или понижения дохода
• Риски ликвидности
• Риск процентной ставки
• Имущественные риски

Кредитный риск состоит в невозможности в силу каких-либо причин обеспечить надлежащее принудительное исполнение обеспеченных ипотекой обязательств, а именно — обращение взыскания на заложенное имущество и выселение должника. В настоящее время закон»0б ипотеке» определяет принципиальный порядок освобождения жилья, однако требуется доработка конкретного механизма его исполнения с учетом всех нюансов российского законодательства.

Риски ликвидности заключаются в проблематичности обеспечения ликвидности баланса банка, связанного с наличием долгосрочных кредитов: вложение финансовых ресурсов в долгосрочное ипотечное кредитование не всегда обеспечивается наличием столь же долгосрочных активов. В случае организации вторичного рынка ипотечных кредитов риски ликвидности, связанные с ипотечной деятельностью, становятся вполне приемлемыми.

Риск  процентной ставки связан с изменением рыночной ставки процента и вполне может быть снижен до приемлемой величины применением переменной ставки с привязкой ее к какой-либо устойчивой валюте (корзине валют).