Механизм секьюритизации ипотеки. Виды долгосрочных облигаций, обеспеченных ипотечными кредитами

Рынок частных (неагентских) ипотечных ценных бумаг (MBS) стал развиваться в США в 1980-х годах при незначительном государственном вмешательстве (за исключением регулирования налогообложения спецюрлиц). В 2006 году (на 01.01.07) выпуск агентских ипотечных ценных бумаг по ипотеке достиг $899,2 млрд.

                 Что касается неагентских ипотечных ценных бумаг (RMBS и CMBS), то их рынок увеличился до рекордной цифры $742,8 млрд, что состав-ляет на 15,1% больше, чем в 2005 году, в том числе объем неагентских ипотечных ценных бумаг RMBS (ипотечных ценных бумаг, выпущенных под обеспечение жилых помещений) увеличился на 17,2%, достигнув $574,3 млрд в 2006 году, а CMBS (ипотечные ценные бумаги, выпушенные под залог коммерческой недвижимости) в 2006 году достиг $168,5 млрд.

                   Таким образом, можно сделать вывод, что секьюритизация в США является отлаженным и широко используемым механизмом рефинансирования ипотечных кредитов среди коммерческих банков США

Особенность европейского рынка ипотечного кредитования — это многогранность, многообразие форм кредитующих организаций, кредитных  программ, схем рефинансирования. В  Европе отсутствуют организации, задачи которых аналогичны задачам Fannie Mae и Freddie Mac в США.

                    Говоря о первичном рынке кредитования, следует также отметить, что в разных странах применяются разные сроки ипотечного кредитования, в каждой стране разработаны свои инструменты для рефинансирования ипотечного кредитования. В Европе практически отсутствуют 30-летние ипотечные кредиты с фиксированной ставкой с возможностью досрочного погашения без штрафных санкций. Большинство ипотечных кредитов имеет переменную ставку либо процентная ставка фиксируется на небольшой срок, по истечении которого она переустанавливается. Как правило, в большинстве случаев предусматривается штраф за досрочное погашение.

                   Более короткий период фиксации процентной ставки вызывает потребность в рефинансировании ипотечных кредитов либо посредством секьюритизации, либо посредством выпуска обеспеченных облигаций.

Сложившаяся картина дерегулирования на первичном рынке является результатом определенного дерегулирования ипотечного рынка внутри каждой страны. Процесс стандартизации кредитов вообще не существует в силу их разнообразия.

                   Что касается источников рефинансирования европейского ипотечного рынка, следует отметить, что наиболее общей формой рефинансирования ипотечного кредитования является использование депозитов. Эксперты Европейской ипотечной федерации оценивают объем рефинансирования, осуществляемого через депозитные механизмы, в размере более 50%. Другой формой рефинансирования является заимствование средств от другого финансового института (около 10%). Ипотечные долговые бумаги составляют порядка 20%, а контрактные сбережения приблизительно 10%. С помощью секьюритизации в 2006 году рефинансировалось 10% рынка.

3. Виды  долгосрочных облигаций, обеспеченных ипотечными кредитами .

                Облигация - это один из типов заема, который берут компании . Покупая долгосрочные облигации, инвесторы ссужают им деньги. Взамен компании платят обычно раз в год или раз в полгода заранее определенный процентный доход от стоимости бонда (купон) и при погашении облигации в оговоренные сроки полностью выплачивает ее номинальную стоимость.

                  В отличие от акций, условия выплаты по облигациям могут меняться только в рамках, определенных условиями официального договора, заключаемого между эмитентом и покупателем и характеризующего особенности бонда. В виду того, что условия каждой облигации различны, важно знать определенные термины перед тем, как вкладывать в них деньги. В частности, существует шесть основных моментов, которые следует понимать, инвестируя в облигации.

1. Дата погашения облигации- это дата, когда номинальная стоимость эмитированных облигаций выплачивается инвесторам и обязательства компании, связанные с ними, заканчиваются.
2. Облигация может быть обеспеченной или необеспеченной. Необеспеченные бонды называются облигациями, не имеющими специального обеспечения, их процентный доход и возвращение номинальной стоимости гарантируются только обещанием компании- эмитента. Если компания становится банкротом, вы сможете получить обратно лишь небольшую часть своих вложений. С другой стороны, обеспеченная облигация - это облигация, при получении которой определенное имущество отдается в залог держателям облигаций, на случай, если компания не сможет выполнить свои обязательства.
3. Очередность при ликвидации .Когда фирма становится банкротом, она выплачивает деньги инвесторам в определенном порядке, зависящем от того, каким образом проходит процесс ее ликвидации. После того как фирма продала все свои активы, она по возможности начинает платить инвесторам. Долг ,обладающий преимуществом в погашении, выплачивается в первую очередь, затем ликвидируется субординированная задолженность, а держатели акций получают то, что остается.
4. Величина купона - это размер процентного дохода, который выплачивается держателям облигаций обычно раз в год или раз в шесть месяцев.
5. Налоговый статус .В то время как большинство корпоративных облигаций подлежат налогообложению, существуют некоторые правительственные и/или муниципальные облигации, которые не облагаются налогами, что подразумевает отсутствие местного и федерального налогообложения для дохода и прибыли от прироста капитала, получаемых с помощью таких облигаций. Так как инвесторам не нужно платить налоги на прибыль, облигации, не облагаемые налогами, могут представлять меньший интерес, чем равнозначные бонды, подлежащие налогообложению. Инвестору необходимо подсчитать разницу между доходом от облигаций, облагаемых и необлагаемых налогом для того, чтобы сравнить их.
6. Право востребования облигации до срока погашения .Некоторые облигации могут быть погашены эмитентом раньше срока. Если в условиях эмиссии облигаций есть оговорка о праве досрочного выкупа, она может быть погашена раньше по желанию компании-эмиттента, иногда с небольшой доплатой к номинальной стоимости.

Риски долгосрочных облигаций :

• Риск невыплаты кредита или непогашения долга - это риск невыплаты процентного дохода или номинальной стоимости облигаций согласно оговоренным условиям.
• Риск досрочного погашения кредита - это риск выплаты эмитированных облигаций раньше срока, обычно согласно оговорке о праве досрочного выкупа. Это может быть неприятно для инвесторов, так как у компаний есть стимул для ранней выплаты облигации в условиях регулярного снижения процентных ставок. Вместо того, чтобы продолжать держать вложения с высоким процентом, инвесторам приходится еще раз инвестировать фонды по более низким процентным ставкам.
• Процентный риск - это риск, что ставка процента существенно изменится по сравнению с ожиданиями инвестора (если в условиях эмиссии облигаций прописана плавающая процентная ставка, в противном случае, она не изменяется ни при каких условиях). Если процентные ставки сильно снижаются, перед ним предстает возможность досрочного погашения. Если процентные ставки повышаются, инвестор становится заложником инструмента, который гибко меняет ставки ниже ставок рынка. Чем больше срок погашения облигации, тем более высокий процентный риск терпит инвестор, потому что тем тяжелее предсказать изменения рынка в будущем.   

Рейтинг долгосрочных облигаций .

                 Агентства. Наиболее часто упоминаемые рейтинговые агентства, занимающиеся оценкой долгосрочных облигаций, это: Standard & Poor's, Moody's и Fitch. Эти агентства оценивают возможность компании осуществлять выплаты по облигациям. Рейтинги варьируются от «ААА» до «Ааа» для высоконадежных предложений и могут опускаться до «D» для предложений, которые в настоящее время невыполнимы. Долгосрочные облигации, оцениваемые от «BBB» до «Baa» или выше называются облигациями инвестиционного класса, что означает, что они вряд ли упадут и останутся стабильными для инвесторов. Долгосрочные облигации, которым присвоили рейтинг от «ВВ» до «Ва» или ниже, называются джанк-облигациями (с высокой степенью риска) - это означает, что прекращение по ним платежей более вероятно, и поэтому такие ценные бумаги обладают большей спекулятивностью и неустойчивостью ценовой конъюнктуры.

                    Иногда фирмы не хотят, чтобы их долгосрочные облигации оценивали, в таком случае, инвестору особенно необходимо проверить возможности платежеспособности фирмы. Так как рейтинговые системы у различных агентств отличаются друг от друга и время от времени меняются, предусмотрительно подробно исследовать рейтинговую позицию предложения облигаций .

                     Доход облигаций - это всегда оценка прибыли. Доход от ценной бумаги к погашению - измеритель, который используется чаще всего, однако важно понять некоторые другие способы оценки, применяемые в определенных ситуациях. Доход к погашению - это наиболее часто используемая оценка прибыли. Она показывает возможную прибыль облигации к моменту ее погашения по тем купонам, которые существуют к моменту измерения. Так как маловероятно, что никаких изменений со ставками купонов не произойдет, действительная прибыль инвестора будет слегка отличаться. Подсчет дохода к погашению вручную - это долгая процедура, поэтому лучше использовать для этих вычислений функции одной из программ офиса компании Майкрософт Excel: RATE или YIELDMAT (только для Excel 2007). Простая функция также есть и на финансовом калькуляторе.

                       Текущий доход может быть использован для того, чтобы сравнить процентный доход от облигации с доходом от дивидендов, получаемых по акциям. Он подсчитывается путем деления суммы ежегодного купона долгосрочной облигации на ее настоящую цену. Эта доходность включает в себя только долю прибыли и исключает возможную прибыль от прироста капитала и убытков. По этой причине такой тип определения дохода наиболее полезен для инвесторов, которых интересует только доход в настоящее время.

              Номинальный доход облигации - это просто величина процентного дохода, которые регулярно выплачивается по условиям ее эмиссии. Он подсчитывается путем деления величины ежегодной выплаты по купону на номинальную стоимость облигации. Важно заметить, что номинальный доход не отражает прибыль, пока настоящая цена долгосрочной облигации равна ежегодным выплатам. Таким образом, он используется только для подсчета других измерителей прибыли.

                Облигации с правом досрочного погашения всегда подразумевают, что они могут быть выплачены досрочно. Инвесторы могут получить немного большую прибыль, если такие бонды гасятся выше номинальной стоимости. В таком случае вкладчик может захотеть узнать, какую доходность он будет иметь, если облигация будет погашена в срок с целью определить риск досрочного погашения кредита. Проще всего подсчитать эту доходность, используя функции одной из программ офиса компании Майкрософт Excel: YIELD или IRR или с помощью финансового калькулятора.

                  Реализованный доход долгосрочной облигации подсчитывается, если инвестор собирается владеть ей только какую-то часть времени, а не до срока ее погашения. В этом случае инвестор может продать облигацию и потенциальная цена бумаги должна быть ему понятна. Так как сложно предсказать будущие цены, измерение этого вида дохода является только оценкой прибыли. Лучше всего проводить его, используя функции одной из программ офиса компании Майкрософт Excel: YIELD или IRR или финансовый калькулятор.

Заключение .

              Прежде чем позволить себе вводить такой механизм, как секьюритизация активов, необходимо обеспечить хорошую правовую и финансовую защиту для потенциальных участников, так как на этом рынке задействовано очень много различных интересов.

            Распространение практики секьюритизации активов и, следовательно, рост рынка ценных бумаг обеспеченных активами оказал существенное влияние на развитие глобального рынка капитала. Однако первоначально воспользоваться этим инструментом могли главным образом заемщики и инвесторы развитых стран: США и Западной Европы, что вызывало жесткую критику со стороны противников финансовой глобализации. В последнее время все чаще говорят о секьюритизации как об универсальном механизме привлечения новых инвестиций, имеющем особое значение именно для стран с развивающимися рынками, к которым относиться и Россия.

                  Одним их важнейших факторов, сдерживающих развитие экономики  стран с развивающимися рынками,  является высокая стоимость заемного  капитала, как следствие недостаточно  развитого национального банковского  сектора и фондового рынка,  а также низкого странового рейтинга заемщика, что затрудняет выход на международный рынок.

                 Рынок ценных бумаг, обеспеченных  активами может стать для заемщика  альтернативным источником долгосрочного  капитала. Так, в странах с низким  суверенным рейтингом механизм  секьюритизации позволяет создать класс ценных бумаг, рейтинг которых будет даже выше странового и, таким образом, привлечь более консервативных инвесторов. Таким образом, с одной стороны, секьюритизация открывает прямой доступ к мировому финансовому рынку, а с другой, появление такого альтернативного источника может стать импульсом для повышения эффективности банковского сектора, так как финансовым институтам придется соревноваться за клиентов, нуждающихся в финансировании, а так же помочь развитию национального фондового рынка.

                 Залог успеха любой нового  финансового инструмента или  схемы находится в прямой зависимости  от потенциальных выгод, которые  она может принести своим участникам. Заемщик будет использовать новый  инструмент, только если он позволит  ему снизить стоимость финансирования  или более эффективно управлять  активами, тогда как для инвестора  важным могут стать альтернативные  возможности инвестирования.