Ипотечный кредит

 

Рентабельность дохода показывает количество денежных единиц прибыли, приходящихся на одну денежную единицу дохода. Наблюдается  спад в 2009 году, что свидетельствует  об оптимизации структуры ресурсной  базы, т.е. о ее уменьшении. Насколько  это возможно, дорогостоящих активов.

 

Рентабельность общего капитала характеризует деятельность банка  с точки зрения эффективности  управления по размещению активов, т.е. их возможность приносить доход. Увеличение значения свидетельствует  об уменьшении доли иммобилизованных активов, сбалансированности активно-пассивного портфеля банка, достаточном уровне управления активными операциями, уменьшения уровня процентного риска.

 

В целом, проанализировав  деятельность Западноуральского банка  Сбербанка России за три года, можно  сделать выводы, что банк имеет  устойчивую тенденцию к росту. Начиная  с 2007 года, наблюдается рост всех показателей, это говорит о том, что банк устойчиво ведет кредитную и  финансовую политику, за счет удобных  условий выдачи кредитов, и системы  клиентоориентированной политики. Валюта баланса по итогам 2009 года увеличилась  с 13 071 млн. рублей в 2006 до 66 569 млн. руб., или на 509 процентов. Анализ доходов  и расходов показал, что не смотря на рост расходов, рост доходов его  превышает и соответственно наблюдается  рост прибыли. Анализ ликвидности показал, что Западноуральского банка  Сбербанка России на протяжении всей своей деятельности является платежеспособной организацией, выполняющей свои обязательства  своевременно и в полном объеме. Это подтверждается выполнением  обязательных нормативов ликвидности  на все отчетные даты.

 

Рост произошел за счет абсолютного увеличения привлеченных ресурсов на 49 974 млн. руб. или 528,41 процентов  и роста величины собственного капитала на 3 884 млн. руб. или 350,64 процентов. При  этом темп роста привлеченных ресурсов выше темпа роста собственного капитала, в результате чего прослеживается тенденция  к увеличению доли привлеченных ресурсов на 3,35 процента в общей сумме обязательств. А доля собственных средств соответственно имеет тенденцию к снижению.

 

В составе ресурсов кредитной  организации преобладают привлеченные средства, удельный вес которых в  общем объеме в 2006 году составлял 89,24 процентов, тогда как в 2007 году -89,86 процентов и 2008 году - 92,59 процентов.

 

Одним из важных компонентов  системы оценки финансового состояния  банка является оценка достаточности  его капитала для покрытия кредитных  и других рыночных рисков. При минимально допустимом значении в 10 процентов  у банка фактическое значение этого показателя составило по состоянию  на 1 января 2007 года - 31,29 процентов, на 1 января 2008 года - 30,10 процентов и на 1 января 2009 года - 24,72 процентов. Уменьшение процентов произошло за счет увеличения выдачи кредитов. Таким образом, банк имеет достаточную величину собственных  средств, что свидетельствует о  надежности кредитной организации.

 

 

Анализ ипотечного кредитования

 

 

Кредитная политика банка  заключается в определении приоритетных направлений развития и совершенствования  банковской деятельности в процессе инвестирования кредитных ресурсов, развитии кредитного процесса, повышении  его эффективности и минимизации  кредитных рисков.

 

В настоящее время банк имеет личную программу ипотечного жилищного кредитования, которая  позволяет проводить операции с  недвижимостью не только на рынке  вторичного жилья, как предусмотрено  по Федеральной программе, а приобретать  клиентам строящееся жилье. [приложение 4]

 

Основные условия Федеральной  программы ипотечного кредитования:

 

Максимальный срок кредита  до 30 лет, ограничение - пенсионный возраст  заёмщика и созаёмщиков;

 

Первоначальный взнос - не менее 10 процентов от стоимости квартиры;

 

Сумма кредита может составлять не более 90 процентов от стоимости  жилого помещения;

 

Динамика кредитных вложений банка за 2009-2010 г. г. приведена в  таблице 5

 

 

Таблица 5 Динамика и структура  кредитных вложений, в тыс. руб.

 

Показатель 2009 2010 Прирост 2010-2009

Кредитные вложения 20375335 47231840 +26856505

В том числе, физическим лицам 2852547 4243626 +1391079

юридическим лицам 17522788 42988214 +25465426

 

По данным таблицы 5 видно, что наибольший удельный вес в  общей сумме выданных кредитов принадлежит  кредитованию юридических лиц. Объем  кредитов предоставленных юридическим  лицам в течение 2010 года возрос на 25465426 тыс. руб. или 145,3 процента и составил 42988214 тыс. руб.

 

В структуре кредитов, выданных физическим лицам, значительную долю от 45 до 47 процентов составляет ипотечное  кредитование населения, темпы его  роста самые высокие. В 2010 году они  выросли на 55,3 процента по сравнению  с 2009 годом. Это объясняется относительно льготными условиями ипотечного кредитования по сравнению с кредитами  на приобретение и строительство  объектов недвижимости, которые выдаются исходя из условия 15 процентов годовых  со сроком погашения до 15 лет.

 

В отчетном году Сбербанк следовал приоритетам кредитной политики, определенным в 2008 году, когда под  влиянием финансового кризиса был  сформулирован более консервативный подход к оценке рисков, финансового  состояния и перспектив заемщиков. Кроме того, финансовая неопределенность и рост безработицы сузили спрос  на кредиты со стороны населения, особенно в I полугодии 2009 года. Объем  выдачи кредитов сократился при одновременном  росте объема досрочных погашений  действующих кредитов. В результате, портфель розничных кредитов банка  сократился за I полугодие на 6,6%.

 

Во второй половине года, в связи с наметившимися тенденциями  по стабилизации экономической ситуации, банк начал планомерно отменять установленные  в 2008 году «кризисные ограничения». Так, было возобновлено кредитование в долларах США и евро, увеличены максимальные размеры кредитов и сроки кредитования. Спрос на кредиты стал постепенно восстанавливаться, и темпы сокращения розничного портфеля замедлились –по  итогам II полугодия портфель сократился на 0,3%. Всего за год розничный  портфель банка сократился на 6,9% до 1 170 млрд. руб. [приложение 5]

 

В рамках оптимизации процесса кредитования банк внедрил новую  технологию «Кредитная фабрика». Комплексный, автоматизированный и строго формализованный  подход к принятию кредитных решений повысил показатели эффективности. Сроки принятия решений по заявкам клиентов сокращены до 2-х дней, затраты на анализ сделок и осуществление документооборота снижены. При этом качество портфеля, сформированного в результате применения новой технологии, осталось на высоком уровне. В течение 2009 года на новую технологию в части самых востребованных продуктов – потребительских и автокредитов – переведены отделения Московского и Северо-Западного банков, а также ряд отделений других территориальных банков. В 2010 году завершилось тиражирование «Кредитной фабрики» на всю региональную сеть банка, а также подключили к проекту выпуск кредитных карт и карт с разрешенным овердрафтом. К концу 2010 года планируется сформировать концепцию перевода на новую платформу ипотечных продуктов.

 

В 2009 году банк разработал и  внедрил новые кредитные продукты: кредит «Ипотечный стандарт»; кредит на цели погашения (рефинансирования) жилищных кредитов, выданных иными кредитными организациями; кредит на приобретение объектов недвижимости с использованием индивидуальных сейфов.

 

Структура кредитного портфеля частных клиентов банка в разрезе  кредитных продуктов: 01.01.2010 01.01.2009

 

«На неотложные нужды» 40,1% 46,5%

 

«Автокредит» 8,6% 8,3%

 

Жилищные кредиты 43,9% 40,1%

 

Прочие 7,4% 5,1%

 

Всего 100,0% 100,0%

 

Банком велась активная работа по реструктуризации и рефинансированию кредитов заемщикам, испытывающим финансовые затруднения. Совместно с Агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов реализовывались программы  по предоставлению «стабилизационных» кредитов. В рамках собственных программ банка для

 

сокращения долговой нагрузки заемщикам предоставлялась отсрочка в погашении основного долга  и возможность увеличения срока  кредита. Также действовала программа, позволяющая конвертировать остаток  срочной ссудной задолженности  из иностранной валюты в рубли.

 

В сентябре 2009 года Сбербанк запустил проект «Кредитное страхование», в рамках которого была отработана технология добровольного страхования  жизни и здоровья заемщиков и  страхования залогового имущества. При этом оформление в банке страхового полиса по имуществу, являющемуся предметом  залога, либо подключение к программе  страхования жизни и здоровья является добровольным. Кроме того банк не ограничивает клиента в выборе страховой компании.

 

В отчетном году Сбербанк приступил  к реализации проекта «Обслуживание  состоятельных клиентов». В октябре 2009 года в г. Москве и г. Перми были открыты три офиса нового формата  обслуживания, начата эмиссия карт MasterCard Platinum, VISA Platinum и VISA Infinite. К 2014 году банк планирует открыть более 30 отдельных VIP-офисов и 300 VIP-зон в составе  подразделений.

 

В условиях значительных кредитных  рисков в экономике в 2009 году в  банке действовала «Кредитная политика Сбербанка России в текущих экономических  условиях», определяющая перечень дополнительных мер для эффективного управления кредитным риском. Среди них особое внимание уделено усилению обеспеченности кредитов достаточными и своевременными денежными потоками от операционной деятельности заемщика, залогами ликвидных  активов, гарантиями/поручительствами государства или собственников  бизнеса. Повысился уровень и  качество контроля за ответственным  поведением собственников и менеджмента  путем введения дополнительных условий  и ограничений на деятельность заемщика (снижение лимита максимальной долговой

Ипотечный кредит

нагрузки, расширение перечня  событий, влекущих досрочное истребование задолженности банком, более четкое определение критериев кросс-дефолта  по обязательствам клиента перед  другими кредиторами).

Банк уделяет пристальное  внимание контролю уровня концентрации крупных кредитных рисков. Данный риск оценивается банком как приемлемый. В банке реализована процедура  ежедневного мониторинга крупных  кредитных рисков и прогноза соблюдения установленных Банком России требований по нормативам Н6 (максимальный размер риска на одного заемщика или группу связанных заемщиков) и Н7 (максимальный размер крупных кредитных рисков). Доля кредитов десяти крупнейшим заемщикам (группам связанных заемщиков) на 1 января 2010 года составила 17,1% кредитного портфеля. Среди крупнейших заемщиков  банка – представители различных  отраслей экономики, таким образом, кредитный риск в достаточной  степени диверсифицирован.

 

Применяемые методы и процедуры  управления кредитным риском позволили  банку сохранить достаточно высокое  качество кредитного портфеля с учетом текущих экономических условий. Удельный вес просроченной задолженности в кредитном портфеле клиентов составил 4,4%, что ниже показателя по банковской системе (6,1%)5.

 

Качество кредитного портфеля юридических лиц [приложение 6]:

 

• Объем просроченной задолженности  за год увеличился с 68 млрд. руб. до 196 млрд. руб.

 

• Доля реструктурированных  кредитов, по которым были внесены  изменения в первоначальные существенные условия договора в благоприятную  для заемщика сторону, составляет 14,9% (годом ранее: 1,8%).

 

• Уровень просроченной задолженности  составляет 4,6% (годом ранее: 1,7%). Текущий  показатель ниже, чем в целом по банковской системе: 5,9%.

 

Качество кредитного портфеля физических лиц:

 

• Объем просроченной задолженности  за год увеличился с 21 млрд. руб. до 40 млрд. руб.

 

• Удельный вес кредитов, содержащих просроченную задолженность  по платежам свыше 90 дней, составил 4,1% (годом ранее: 2,5%).

 

• Уровень просроченной задолженности  составляет 3,4% (годом ранее: 1,7%). Текущий  показатель существенно ниже, чем  в целом по банковской системе: 6,8%.

 

Дальнейшее развитие системы  контроля качества кредитного портфеля банк связывает, прежде всего, с решением задачи максимально раннего выявления  проблемной задолженности, усовершенствованием  подходов портфельного анализа, в том  числе стресс тестирования.

 

 

Выводы и предложения

 

 

Одной из наиболее перспективных  форм привлечения средств в жилищное строительство и обеспечения  жильем населения в мировой практике является долгосрочный ипотечный жилищный кредит, который имеет ряд преимуществ. Заемщику ипотечный жилищный кредит дает возможность жить в своей  собственной новой квартире уже  сегодня, а расплачиваться за нее  постепенно в течение нескольких лет, кредитору - получать гарантированный  стабильный доход при сравнительно низких рисках, строительной компании - привлекать дополнительные средства для строительства, государству - успешно  решать проблему обеспечения жильем населения.

 

Главное, что тормозит развитие ипотеки - низкая платежеспособность россиян  и высокий размер процентной ставки по кредитам. Сейчас для любого российского  банка ставка по ипотечному кредиту  не может быть меньше 10 процентов, иначе  кредит не покрывает инфляцию. Однако 10% готовы платить не более 10% россиян, как свидетельствуют опросы общественного  мнения.

 

Суть долгосрочного ипотечного жилищного кредитования сводится к  созданию рыночной системы ипотечных  кредитов гражданам на цели приобретения готового жилья как на первичном (вновь построенное жилье, продаваемое  застройщиками), так и на вторичном (уже имеющееся в частной собственности  жилье) рынках жилья. В большинстве  стран мира приобретение жилья в  кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы, но и  сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие кредитные структуры. Государство  же выполняет вспомогательную функцию  через установление общих правил, обеспечивающих эффективность взаимодействия всех участников процесса жилищного  кредитования, а также при необходимости  прямым или косвенным образом  использует бюджетные средства для  привлечения дополнительных частных  инвестиций в жилищную сферу и  оказания содействия гражданам в  приобретении жилья.