Ипотечные банки. Пассивные и активные операции ипотечных банков

Проблема  обеспечения жильем стоит в нашей  стране сегодня очень остро, и  в течение последних лет был  принят целый ряд законов, направленных на развитие ипотеки. Определенная основа для оптимизма в этой сфере  имеется: в настоящее время на территории страны находится ликвидной  недвижимости на сумму около 500 миллиардов долларов. Этого, при определенном уровне развития ипотечного кредитования, будет  достаточно для обеспечения квартирами значительной части тех, кто нуждается  в улучшении жилищных условий.

Однако  пока на практике количество проблем  ипотечного кредитования в России достаточно велико. Это и объективные проблемы, связанные с состоянием экономики, и определенные ограничения, устанавливаемые  многими банками по данному виду кредитования. Специалисты полагают, что ипотечное кредитование в  России должно быть направлено, в первую очередь, на тех, чей доход составляет не менее 400-600 долларов в месяц на одного члена семьи. Именно такой  доход позволит приобрести недвижимость, достаточную для комфортабельного проживания. А подобным требованиям отвечает пока не столь значительная часть населения страны.

Другой  проблемой ипотеки в стране принято  считать несовершенство законодательной  базы, хотя определенные шаги в этой сфере постоянно принимаются. В  частности, это было принятие 10 лет  назад закона «Об ипотеке». С начала 2009 года заемщики получили право использовать для погашения ипотеки материнский  капитал. Однако эксперты полагают, что  для развития ипотеки, государство  должно оказать определенную поддержку  банкам, предлагающим своим клиентам подобные программы. Ведь практика других стран неопровержимо свидетельствует  о том, что ипотека позволяет  решить не только экономические, но и  социальные задачи.

К особенностям ипотечного кредитования относится  такой важный фактор, как нестабильность экономической ситуации. Кризисные  явления в экономике происходят с пугающей регулярностью, что затрудняет для заемщиков возможность долгосрочного  планирования своих доходов и  расходов. Риск, что через определенное время человек, взявший ипотеку, окажется неплатежеспособным и безработным, постоянно очень велик. В подобных условиях, характерных для ипотеки  в России последнего десятилетия, банки  стараются обезопасить себя, и  предъявляют очень высокие требования к заемщикам. А в разгар кризиса, многие банки и вовсе свернули свои ипотечные программы. Можно  с достаточной долей уверенности  сказать, что особенностью ипотечного кредитования является риск для обеих  сторон: и для заемщика, и для  банка.

Так же проблемой для получения ипотеки можно считать и то, что доходы значительной части населения не являются официальными. А между тем, именно официальные доходы принимаются банками во внимание при оценке платежеспособности заемщика. В принципе, те, кто получает «серые» зарплаты, могут получить кредит, но требования к ним будут очень жесткими.

Недавний  кризис привел к тому, что многие банки повысили свои ставки по ипотеке. Повышение это было не столь значительным, в пределах 1%, но, учитывая, о каких  суммах кредитования идет речь, становится понятно, что число потенциальных  заемщиков сократилось еще больше. 
Среди прочих, можно выделить и такую особенность, как возможность получения кредита не только в национальной валюте, но и в валюте других стран – долларах и евро. Специалисты советуют брать кредит в той валюте, в которой заемщик получает заработки – в этом случае, он хотя бы частично застрахован от резких изменений курса рубля.

V. Выводы  и предложения

Одной из наиболее перспективных форм привлечения  средств в жилищное строительство и обеспечения жильем населения в мировой практике является долгосрочный ипотечный жилищный кредит, который имеет ряд преимуществ. Заемщику ипотечный жилищный кредит дает возможность жить в своей собственной новой квартире уже сегодня, а расплачиваться за нее постепенно в течение нескольких лет, кредитору - получать гарантированный стабильный доход при сравнительно низких рисках, строительной компании - привлекать дополнительные средства для строительства, государству - успешно решать проблему обеспечения жильем населения.

Главное, что тормозит развитие ипотеки - низкая платежеспособность россиян и высокий  размер процентной ставки по кредитам. Сейчас для любого российского банка  ставка по ипотечному кредиту не может  быть меньше 10 процентов, иначе кредит не покрывает инфляцию. Однако 10% готовы платить не более 10% россиян, как свидетельствуют опросы общественного мнения.

Суть  долгосрочного ипотечного жилищного  кредитования сводится к созданию рыночной системы ипотечных кредитов гражданам  на цели приобретения готового жилья  как на первичном (вновь построенное  жилье, продаваемое застройщиками), так и на вторичном (уже имеющееся  в частной собственности жилье) рынках жилья. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы, но и сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие кредитные структуры. Государство же выполняет вспомогательную функцию через установление общих правил, обеспечивающих эффективность взаимодействия всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом использует бюджетные средства для привлечения дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и оказания содействия гражданам в приобретении жилья.

Дальнейшее  развитие ипотеки будет напрямую зависеть от динамики экономического роста. В условиях ужесточения фондирования со стороны западных банков, ограничений, накладываемых со стороны ипотечных  агентств в России (прежде всего АИЖК), и общего ужесточения кредитной политики коммерческих банков представляется сомнительным, что рынок ипотечного кредитования будет расти прежними высокими темпами.

Проблемы  развития ипотечного кредитования в  России связано с ужесточением условий выдачи жилищных кредитов (роста ставок, увеличение первоначальных взносов и др.).

Как-то положительно изменить сложившуюся  ситуацию сможет только эффективная  и быстрая реализация властями страны программ по поддержке государственного агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), системы жилищного кредитования в целом и банковской системы. АИЖК уже получило от государства на нормализацию рынка жилищного кредитования, рефинансирование кредитов и поддержку заемщиков 60 млрд. рублей и ждет еще 200 млрд. обещанных Правительством страны. Между тем, сами клиенты, взявшие ипотечный кредит, перемен на себе не почувствуют, т.е. для них ставка остаётся прежней. АИЖК рефинансирует кредиты в регионах исходя из активности работы корпораций, помогая тем самым, увеличивать объёмы ипотечного кредитования.

Объем жилищного кредитования в валюте будет оставаться на низком уровне, поскольку неопределенность в дальнейшей судьбе национальной валюты будет отпугивать многих потенциальных заемщиков, несмотря на то, что ставки по таким кредитам будут на 3-5% ниже, чем ставки по кредитам в рублях. Доля валютных кредитов может  сократиться до 10%.

Государство должно способствовать организации  внутреннего спроса на ипотечные  ценные бумаги. В этих целях необходима государственная поддержка в области законодательного регулирования, направленная на расширение базы внутренних инвесторов за счет включения ипотечных ценных бумаг в перечень разрешенных объектов для инвестирования средств пенсионных накоплений, находящихся в управлении у государственной управляющей компании, средств государственных корпораций, а также расширения возможностей инвестирования в ипотечные ценные бумаги страховых резервов и включения ипотечных ценных бумаг в ломбардный список Банка России. 
 
 
 

VI. Список  использованной литературы 

1. Гражданский процессуальный кодекс РФ
2. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства. – 30. — 1997. – С. 236 – 247.
3. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства. – № 29. — 1998. – С. 129 – 139.
4. Федеральный закон «Об оценочной деятельности». // Собрание законодательства. – № 31.— 1998. – С. 221 – 232
5. Багаев А. Н., Багаева М. В. Как приобрести жилье в кредит по ипотечным программам? // А. Н. Багаев, М. В. Багаева. — Ростов н/Д: Феникс, 2006. — 160 с. - (Качество жизни).
6. Ем В. С. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России // В. С. Ем. - М.: Статут, 1999. — 85 с.
7. Земельное право : сборник нормативных документов. — М.: Гросс-Медиа, 2006. — 296 с.
8. Иванов В. В. Информация о товаре «ипотечное кредитование» // В. В. Иванов. - М.: Маркетинг, 2000. — 131 с.
9. Русецкий А. Е. Ипотека: как обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью // А. Е. Русецкий. — М.: Эксмо, 2007. — 176 с — (Мой законный интерес).
10. Филлипова Е. С. Ипотечное жилищное кредитование в условиях реформы законодательства в России : [Электронный ресурс] //Е. С. Филлипова. – М.: Статус, 2009. – 328 с.
11. Хрулева З. В. Земельно-имущественные отношения и ипотека [Электронный ресурс] // З. В. Хрулева. - М.: Эксмо, 2008. – 298 с.
12. Чепенко Е. Ипотека для граждан: комментарий к законодательству, схемы и пояснения. // Е. Чепенко. – М.: Эксмо, 2009. – 231 с.
13. Периодические издания:
14. Бабкин С. А. Возникновение ипотеки силу закона. // Нотариус. – 2008. - № 1. – С. 5 – 8.
15. Бабкин С. А. Про ипотеку. // Взгляд. — 2009. — № 12. – С. 25 – 31.
16. Глазкова О.А., Пути и проблемы развития кредитования / О.А. Глазкова // Банковское кредитование. – 2008. - № 4. – С. 2 - 10.
17. Гойхер О. Л., Закирова М. И. Текущее состояние ипотечного кредитования в России // Экономика региона. - 2007. - №18. – С. 9 – 21.
18. Данные Банка России – #"#">www.cbrf.ru