Ипотечное жилищное кредитование

    Кредитный портфель банка имеет следующую структуру: промышленные коммерческие кредиты (34% кредитных вложений), сельскохозяйственные кредиты (29%), кредиты на недвижимость (12%), потребительские кредиты (12%.), автокредитование (8%), овердрафты клиентам (1%), прочие (4%). 96,2% кредитного портфеля банка составляют среднесрочные и долгосрочные кредиты.  

    2.3. Расчет  оптимальной программы ипотечного жилищного кредитования в банках г. Бор

«Кредит на недвижимость»  Борского отделения  № 4335 Волго-Вятского банка Сбербанка России

          Семья, имеющая средний  доход  (55000 руб.) в месяц желает получить ипотечный кредит сроком на 10 лет на покупку жилья в новостройке под залог приобретаемого жилья. Семья подобрала двухкомнатную квартиру в строящемся доме в центре г. Бор. Стоимость квартиры 1 700 000 руб. Максимальный размер кредита – 90% стоимости приобретаемого жилья. Таким образом, минимальный первоначальный взнос составит:

   

   Семья хотела бы внести первоначальный взнос  в размере 200 000 рублей

   Следовательно, сумма кредита составит:

   

   Данной  программой предполагается выплата  единовременного платежа на обслуживание ссудного счета в размере 3% от суммы кредита по договору, 
min 5 000 руб. max 40 000 руб:

    , т. е. в нашем случае  он составит 40 000 руб.

   Кредит  погашается ежемесячными равными долями: с одновременной уплатой процентов за пользование кредитом. На срок 10лет процентная ставка по кредиту составит 12% годовых. Проценты начисляются на остаток непогашенного долга.

   Например, за пятый месяц проценты по кредиту  составят:

   

    Таблица 4. Ежемесячные платежи заемщика

 

    При использовании  кредита приобретаемую  квартиру необходимо застраховать. Семья  для страхования своего жилья  выбрала страховую компанию «РЕСО - Гарантия». Страховой тариф в  данной компании составляет 0,2% от стоимости покупаемого жилья. Страховые взносы осуществляются ежегодно, величина которых составит:

   

   В итоге на приобретение данной квартиры с помощью кредита «На недвижимость»  в Сбербанке России семья потратит следующую сумму:

   ;

   .

    «Кредит ипотечный» Борского отделения № 4335 Волго-Вятского банка Сбербанка России

   Стоимость квартиры 1 700 000 руб. Максимальный размер кредита – 90% стоимости приобретаемого жилья. Таким образом, минимальный первоначальный взнос составит:

   

   Семья хотела бы внести первоначальный взнос  в размере 200 000 рублей.

   Следовательно, сумма кредита составит:

   

   Данной  программой предполагается выплата  единовременного платежа на обслуживание ссудного счета в размере 3% от суммы кредита по договору, 
min 5 000 руб. max 40 000 руб.:

    , т. е. в нашем случае  он составит: 40 000 руб.

   Кредит  погашается ежемесячными равными долями: с одновременной уплатой процентов за пользование кредитом. На срок 10лет процентная ставка по кредиту составит 11,5% годовых. Проценты начисляются на остаток непогашенного долга.

   Например, на 118-м  месяце проценты по кредиту  составят:

   

       Таблица 5. Ежемесячные платежи заемщика (руб.)

 

    При использовании кредита приобретаемую  квартиру необходимо застраховать. Семья  для страхования своего жилья  выбрала страховую компанию «РЕСО - Гарантия». Страховой тариф в  данной компании составляет 0,2% от стоимости покупаемого жилья. Страховые взносы осуществляются ежегодно, величина которых составит:

   

  В итоге на приобретение данной квартиры с помощью кредита «Ипотечный»  в Сбербанке России семья потратит следующую сумму:

   ;

   . 
 
 
 

 

Глава 3. Проблемы ипотечного жилищного  кредитования  и пути их решения 

    На  сегодняшний день главная проблема - активное стимулирование спроса без достаточного обеспечения предложения, что ведет к повышению цен. Увеличение объемов рынка ипотечного кредитования, не подкрепленное ростом объемов возводимого жилья, вызывает удорожание недвижимости и сокращение потенциальной базы ипотеки. Рост цен на недвижимость девальвирует предпринимаемые банками снижение ставок и оптимизацию требований к заемщикам.

    Кардинально изменить ситуацию может только рост объема возводимого жилья. Без увеличения объемов нового строительства и снижения административных барьеров на строительном рынке невозможно сделать жилье доступным, иначе рост цен будет всегда опережать платежеспособный спрос.

    Даже  при снижении процентных ставок до уровня инфляции ипотека сама по себе не в состоянии решить проблему обеспечения граждан жильем. В связи с этим хотелось бы обратить внимание на следующие актуальные проблемы ипотеки:

1. Высокие процентные ставки, не позволяющие значительной части населения воспользоваться программами ипотечного кредитования ввиду невысоких доходов. Ставка по ипотечным кредитам в среднем по России сегодня колеблется от 12 до 14% годовых.

    В то же время следует помнить: непродуманное  и экономически непросчитанное снижение процентных ставок ниже уровня инфляции может привести не только к дополнительному росту цен на недвижимость, но и к неудачам при размещении ипотечных ценных бумаг на открытом рынке.

2. Необходимость поддержки государством финансовых институтов, работающих с ипотекой.

    В данном случае речь может идти о создании особого режима налогообложения банковских доходов, получаемых от этой деятельности, а также о совершенствовании требований по обязательным нормативам и резервированию.

    Среди факторов, осложняющих процесс оформления и обслуживание выдаваемых банками ипотечных кредитов - существующие нормы регуляторов рынка, в частности некоторые пункты действующего Положения № 254-П от 26 марта 2004 г. «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности».

    Изменения Положения позволят:

    - уменьшить резервы, создаваемые банками на случай потери по ссудам;

    - брать в залог инвестиционные  права в качестве обеспечения  обязательств

    заемщика,

    - учитывать специфику строительного бизнеса, где выручка отражается на балансе застройщика только после сдачи объекта госкомиссии и подписания акта приемки объекта.

3. Необходимость увеличения срока государственных гарантий по кредитам, предоставляемым на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой под строительство жилья с 3 (как предлагается Федеральной целевой программой «Жилище») до 5 лет. Это объясняется тем, что только оформление различного рода разрешений на строительство занимает на практике не менее 2 лет.

    Кроме того, необходимо принять комплекс мер, направленных на снижение административных барьеров при получении застройщиком пакета необходимых разрешений на строительство объекта.

4. Недостаточный объем финансовых ресурсов в ипотечном кредитовании.

    Для решения проблемы необходимо:

    - привлечь на российский ипотечный рынок, в том числе на рынок ипотечных ценных бумаг, долгосрочные финансовые ресурсы институциональных инвесторов;

    - вовлечь в действующую унифицированную  систему рефинансирования ипотечного  кредитования большее число банков;

    - постоянно увеличивать уставный капитал Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и его региональных операторов, а также объемы предоставляемых гарантий РФ по обязательствам АИЖК и гарантий субъектов РФ по обязательствам региональных операторов;

    - сформировать новый механизм государственной поддержки развития ипотечного кредитования.

5. Решение проблемы снижения рисков для инвесторов в ипотечном кредитовании позволит повысить надежность ипотечных ценных бумаг, привлечь дополнительные ресурсы с финансового рынка и частично удешевить заимствования путем снятия рисков, связанных с движением денежных средств, поступающих в погашение обязательств, лежащих в основе ипотечного покрытия.
6. Высокие транзакционные издержки (материальные, административные и временные) при выдаче кредита, рефинансировании, выпуске ипотечных ценных бумаг и их обеспечении.

    Для решения проблемы необходимо:

    • законодательно закрепить электронный (бездокументарный) учет прав требования по обеспеченным ипотекой обязательствам (закладные);

    • унифицировать документы и стандартизировать процедуру выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов.

    Перечисленные меры следует осуществить на всей территории Российской Федерации и для всех участников ипотечного рынка страны, возможно, с постепенным переходом к национальным стандартам.

7. Отсутствие должной защиты прав кредиторов. В данном случае банков, выдающих ипотечные кредиты на приобретение жилья.

    В соответствии с законодательством РФ ипотечный кредитор имеет преимущественное право удовлетворения своих требований за счет предмета ипотеки перед другими кредиторами. Вместе с тем, в исполнительном законодательстве отсутствуют нормы, позволяющие ипотечному кредитору реализовывать указанное право.

    Необходимо  внести изменения в Гражданский процессуальный кодекс, позволяющие ипотечному кредитору подавать в суд заявление об освобождении предмета ипотеки от арестов иных кредиторов, и изменения в Закон «Об исполнительном производстве», позволяющие судебному приставу своим постановлением освобождать предмет ипотеки от арестов прочих кредиторов по заявлению ипотечного кредитора.

    В законодательстве РФ отсутствует надлежащее регулирование порядка реализации предмета ипотеки, на который обращено взыскание. Судебный пристав, получивший исполнительный лист от ипотечного кредитора, должен привлечь специализированную организацию для подготовки публичных торгов.