Ипотечное кредитование

Только при выполнении всех условий может быть принято решение о предоставлении ипотечного кредита.

При решении вопроса о предоставлении ипотечного кредита во внимание принимаются так называемые компенсирующие факторы и факторы риска, основные из которых представлены в таблице 5. Компенсирующие факторы в целом носят субъективный характер и, следовательно, не подвергаются точной количественной оценке. Перед банком стоит задача установить: является ли компенсирующий фактор или комбинация компенсирующих факторов достаточно весомыми, чтобы скомпенсировать определенные аспекты заявления на ипотечный кредит.

Эксперт по андеррайтингу должен документировать свои рекомендации кредитному комитету по одобрению или отказу в выдаче ипотечного жилищного кредита.

При положительном решении рассчитывается максимально допустимая сумма кредита.

Сумма кредита =

где

n- число платежных периодов (месяцев при ежемесячном погашении);

i- Процентная ставка за соответствующий период (в месяц);

П- максимально допустимая сумма ежемесячного аннуитетного платежа по кредиту, включающего платежи по основному долгу и процентов.

Четвертый этап

Кредитный комитет изучает кредитное дело потенциального клиента, заключение юриста о приемлемости предмета залога, заключение специалиста по оценке вероятности погашения кредита, выносит решение: кредит выдать, выдать при условии, отказать.

Пятый этап

Заключение кредитной сделки включает в себя три основных момента.

1.                  Заключение кредитного договора о договора залога.

2.                  Государственная регистрация договора залога. Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки. Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. День совершения данной регистрационной записи считается датой государственной регистрации ипотеки.

3.                  Заключение договора страхования. Комплект документов, регулирующих взаимоотношения сторон при страховании в процессе ипотечного кредитования, должен включать:

          - Договор страхования (полис) жизни и потери трудоспособности заемщика (личное страхование заемщика).

          - Договор страхования (полис) риска утраты и повреждения квартиры – предмета залога (имущественное страхование).

          - Договор страхования (полис) права собственности владельца квартиры – предмета залога (имущественное страхование).

Шестой этап.

Этап обслуживания ипотечного кредита. В течение кредитного периода кредитор следит за своевременностью выполнения заемщиком своих обязательств, а также имеет право контролировать состояние недвижимого имущества, служащего обеспечением по кредиту.

Обслуживание ипотечного кредита банком включает в себя:

         - Сбор ежемесячных платежей по кредиту и страховке (списание со счета, вычет из зарплаты, платеж наличными);

         - Составление графика ежемесячных платежей для заемщика (на весь срок кредита, ежегодно, при изменении условий);

         - Ведение отчетности по выданным кредитам (остаток основного долга, погашение основного долга и процентов);

         - Оформление долгосрочных платежей в погашение кредита (полный или частичный досрочный платеж, пересчет графика, штраф);

         - Создание резерва по кредитам (1-2 группа риска);

         - Работа с проблемными кредитами (переговоры, добровольная продажа имущества и погашение кредита, взыскание непогашенного в срок остатка долга).

Таким образом, операции в области ипотечного кредита требуют от персонала банка высокой квалификации, специальных знаний. Поэтому для успешной деятельности в области ипотечного жилочного кредитования в банках создаются соответствующие структурные подразделения, проводится постоянное повышение квалификации работников банка.

Седьмой этап

Закрытие кредитной сделки - заключительный этап ипотечного кредитования. После полного погашения задолженности по кредиту, уплаты начисленных процентов и штрафных санкций ссудный счет заемщика обнуляется, и, таким образом, происходит закрытие кредитной сделки, следовательно, ипотека прекращается, о чем делается запись в Государственном реестре России. Если заемщик и залогодатель не выполняют условий кредитного договора или договора об ипотеке, кредитор обращает взыскание на заложенную недвижимость в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется. Полученные от реализации средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней), на расходы по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.

5. Жилищные кредиты Сбербанка

1) Кредит на недвижимость - кредит на приобретение, строительство, ремонт (отделку), реконструкцию объекта недвижимости под различные виды обеспечения;

2) Ипотечный кредит - кредит на приобретение, строительство, ремонт (отделку), реконструкцию объекта недвижимости под залог кредитуемого объекта недвижимости;

3)Кредит «Ипотечный +» - кредит на приобретение, строительство Объекта недвижимости, строящегося (построенного) с участием кредитных средств Сбербанка России.

4) Программа «Молодая семья»

Объектом недвижимости являются расположенные на территории Российской Федерации: квартира; жилой дом; часть квартиры или жилого дома, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат; дача; садовый дом; гараж; другие строения потребительского назначения; незавершенные строительством вышеуказанные объекты; земельный участок.

Кредитный договор заключается с заемщиком или созаемщиками. Созаемщиками являются супруги, оформляющие объект недвижимости в общую собственность.

   Жилищный кредит может предоставляться на приобретение, строительство как одного, так и нескольких однородных (например: квартиры, гаражи и т.п.) или взаимосвязанных (например: дом с земельным участком) объектов недвижимости, оформляемых в собственность заемщика/созаещиков.

            Общие условия предоставления жилищных кредитов:

- получить кредит могут платежеспособные граждане Российской Федерации в возрасте от 18 лет, имеющие официально подтвержденный ежемесячный доход.

- обязательным условием является погашение кредита до исполнения заемщику/созаемщикам 75 лет.

Получить кредит можно:

В филиале Сбербанка России:

- по месту регистрации заемщика/одного из созаемщиков,

- по месту нахождения предприятия (клиента Сбербанка России) - работодателя заемщика/одного из созаемщиков, при условии оформления ипотеки в силу закона приобретаемого/строящегося объекта недвижимости;

- по месту нахождения или по месту строительства объекта недвижимости.

Кредит “Ипотечный +” предоставляется уполномоченными филиалами Сбербанка России только по месту нахождения приобретаемого/ строящегося объекта недвижимости. Срок кредитования до 20 лет. Валюта кредитования рубли, доллары США, евро.

Процентные ставки по кредиту «Ипотечный +»:

от 10,5% до 13,5% годовых в рублях.

(Ставки по кредиту в рублях снижены 19 апреля 2010 г.)

от 8,8 до 11,8% годовых в валюте.

Процентные ставки по «Ипотечному кредиту»:

от 12,15% до 14,75% годовых в рублях.

от 9,1 до 12,1% годовых в валюте.

         Особенности программ «Молодая семья».

У программ «Молодая семья» есть ряд особенностей, выгодно отличающих их от других кредитных программ Сбербанка.

В качестве созаемщиков по кредиту «Молодая семья», могут рассматриваться доходы не только «молодых супругов», но и родителей каждого из супругов (что может оказаться важным при определении максимальной суммы кредита).

Причем, в случае, когда созаемщиками являются супруги и родитель (родители), в расчет платежеспособности каждого из созаемщиков-супругов, кроме дохода по основному месту работы, могут приниматься дополнительные виды доходов, а в расчет платежеспособности каждого из созаемщиков - родителей может приниматься только доход, получаемый им по одному месту работы (пенсия);

в случае, когда созаемщиками являются мать (отец) из неполной семьи и ее (его) родитель (родители), в расчет платежеспособности каждого из созаемщиков, кроме дохода по основному месту работы (пенсии), по программе «Молодая семья» могут учитываться дополнительные виды доходов.

По желанию заемщика/созаемщиков по программе «Молодая семья» может быть предоставлена отсрочка в погашении основного долга (с общим увеличением срока кредитования до 5 лет):

- на период строительства объекта недвижимости, но не более чем на два года;

- при рождении ребенка (детей) в период действия кредитного договора до достижения им (ими) возраста трех лет.

Отсрочка по уплате процентов не предоставляется.

Если у «Молодой семьи» есть ребенок, то банк может потребовать меньший размер первого взноса со стороны заемщика, чем по другим программам. Например, если по кредиту «Ипотечный» предусмотрено, что первый взнос заёмщика 20%, то по программе «Молодая семья», первый взнос может быть от 15% от стоимости приобретаемой и передаваемой в залог банка квартиры.

          Сумма кредита

Максимальный размер кредита для каждого заемщика/созаемщиков определяется на основании оценки его/их платежеспособности и не может превышать 90% стоимости Объекта недвижимости (его части) либо стоимости работ по его реконструкции, ремонту, отделке.

Факт оплаты/наличие собственных средств, в размере разницы между стоимостью объекта недвижимости (проводимых работ) и суммой предоставляемого кредита, подтверждается заемщиком/созаемщиками до получения (либо одновременно с получением) кредита (первой части кредита).

В расчет платежеспособности заемщика/созаемщика дополнительно к его доходу по основному месту работы могут быть приняты следующие дополнительные виды доходов:

- доходы, получаемые им по другим местам работы;

- доходы, получаемые им от занятий частной практикой, либо от иных источников доходов, разрешенных законодательством;

- доходы супруги (а) заемщика;

- сумма пенсии, досрочно назначенная по старости или за выслугу лет и получаемая заемщиком/созаемщиком, не достигшим пенсионного возраста, установленного законодательством (55 лет - для женщин, 60 лет - для мужчин), на период до достижения им пенсионного возраста.

Обеспечение:

По кредиту на недвижимость используются различные формы обеспечения за исключением залога кредитуемого объекта недвижимости.

- по «Ипотечному кредиту»:

          залог кредитуемого объекта недвижимости (оформляется ипотекой в силу закона либо ипотекой в силу договора);

другое обеспечение (при необходимости).

На период до оформления в залог кредитуемого Объекта недвижимости заемщик/созаемщики предоставляют иные формы обеспечения. При этом оформление в залог имущества на данный срок не обязательно.

По «Ипотечному кредиту» на цели индивидуального строительства оформляется залог земельного участка (залог права аренды на земельный участок), на котором строится или будет построен объект недвижимости.

- по кредиту «Ипотечный +»:

залог кредитуемого объекта недвижимости (оформляется ипотекой в силу закона);

на период до оформления в залог кредитуемого Объекта недвижимости - залог имущественных прав на возводимый объект недвижимости.

         Дополнительные требования к обеспечению:

В качестве дополнительного обеспечения по жилищным кредитам оформляется:

- поручительство супруги (а) заемщика, если она (он) не является созаемщиком (или в составе основного обеспечения, при необходимости);

         - залог имущественных прав по договору инвестирования строительства (договору уступки права требования), при необходимости.

По «Ипотечному кредиту» и кредиту «Ипотечный +» в качестве дополнительного обеспечения обязательно оформляются поручительства членов семьи заемщика/созаемщиков (родителей, совершеннолетних детей), которые будут зарегистрированы по месту постоянного проживания в приобретаемом/строящемся объекте недвижимости.

Документы для получения кредита.

Для получения кредита заемщик/созаемщики предоставляют в Банк стандартный пакет документов;

- паспорт или заменяющий его документ (для военнослужащих) копия, оригинал