Ипотечное кредитование

7) закрытие кредитной сделки.

Первый этап

На этапе предварительной квалификации клиентов проводится собеседование с потенциальным заёмщиком, в ходе которого решаются следующие задачи.

1.                  Определяется круг клиентов, которые с точки зрения банка могут быть квалифицированы как потенциальные заёмщики, доходы которых позволяют им претендовать на жилищный ипотечный кредит и которые имеют намерения приобрести в собственность жильё.

2.                  Клиенты получают необходимую информацию относительно порядка и условий предоставления банком жилищных ипотечных кредитов населению, включая:

          - требования банка к платеже- и кредитоспособности заёмщика, к обеспечению кредита, к предмету залога, к оценке залогового имущества, к страхованию;

         - список документов;

         - порядок заключения кредитного договора и договора купли-продажи и ипотеки квартиры, в том числе порядок совершения всех действий, связанных с обязательной государственной регистрацией сделок по залогу недвижимости, необходимостью нотариального удостоверения отдельных документов; порядок и сроки предоставления и погашения кредита, права и обязанности банка-кредитора и клиента-заёмщика и т.п.

3.                  Проводиться предварительный расчёт максимально допустимой суммы кредита, ежемесячных платежей клиента в счёт погашения кредита и процентов по нему, примерной суммы собственных денежных средств, которыми должен располагать заёмщик.

Предварительная квалификация не предполагает обязательного одобрения кредита.

Второй этап

Клиент, прошедший процедуру предварительной квалификации, получает список документов, которые он должен представить в банк для подтверждения информации, необходимой для принятия решения о возможности выдачи ему кредита на условиях, приемлемых для банка. Для подтверждения полученной от клиента информации банк направляет:

          - Запрос по месту работы заёмщика для подтверждения информации о его доходах по месту работы;

          - Запрос в другие кредитные учреждения, указанные заёмщиком, для подтверждения информации о вкладах и об исполнении обязательств по полученным (возвращённым и текущим) кредитам.

Третий этап

Основным считается этап проведения оценки вероятности погашения кредита потенциальным заёмщиком (андеррайтинг заёмщика). На этом этапе проводится анализ собранной и документально подтверждённой информации, который включает в себя:

          - Оценку платёжеспособности потенциального заёмщика (его готовность выполнять принимаемые финансовые обязательства на основе анализа его кредитной истории);

         - Оценку достаточности собственных денежных средств (и источника формирования), которыми располагает потенциальный заёмщик для выплаты первоначального взноса на покупку жилья и оплаты всех других необходимых расходов.

Критерии отбора заёмщиков в различных банках могут отличаться, но, как правило, при предоставлении ипотечного кредита на покупку жилья кредитор обращает внимание на следующие основные моменты:

1.                  Уровень платёжеспособности потенциального заёмщика

Для этой цели рассчитываются следующие квалификационные соотношения.

а) отношения ежемесячного (аннуитетного) платежа заёмщика по жилищному ипотечному кредиту к совокупному доходу не может превышать 40%:

П = Ежемесячный платёж в счёт погашения основного долга и процентов по ипотечному кредиту (аннуитетный платёж) заёмщика, $

Д = сумма ежемесячных совокупных доходов (чистый доход), $

В основном значение данного коэффициента не должно превышать 30-40%. В некоторых банках предельное значение коэффициента К/З и дохода заёмщика в следующих размерах:

          - если коэффициент К/З меньше или равен 50% (0,5) значение коэффициента П/Д составляет 50% (0,5);

          - если величина коэффициента К/З больше 50% (0,5) применяется следующая таблица (табл. 1):

Таблица 2. Предельное значение коэффициента П/Д в зависимости от коэффициента К/З

б) Отношение ежемесячных долгосрочных обязательств заёмщика (за вычетом страховых, налоговых и других платежей по приобретаемому имуществу) к совокупному доходу не может превышать 60%:

Коэффициент О1/Д =.

О1 = Сумма обязательных ежемесячных платежей, в которую ежемесячные жилищные расходы входят только в части аннуитетного платежа по кредиту, $

Д = сумма ежемесячных совокупных доходов (чистый доход),$

Для более точного анализа платёжеспособности заёмщика могут быть дополнительно рассчитаны справочные коэффициенты:

Коэффициент Ж/Д=

Ж = ежемесячные расходы заёмщика по приобретённому имуществу (включая платежи по страхованию, налогам на имущество и др.),$

Д = сумма ежемесячных совокупных доходов (чистый доход), $

Коэффициент О2/Д=

О2 = Общая сумма обязательных ежемесячных платежей заёмщика, $

Д = Сумма ежемесячных совокупных доходов (чистый доход), $

Перечень доходов и расходов, учитываемых при расчёте платёжеспособности заёмщика, представлен в табл. 3

Таблица 3

Доходы и расходы, учитываемые при расчёте платёжеспособности заёмщика

2. Уровень кредитоспособности потенциального заёмщика

На основе изучения кредитной истории заёмщика определяется, насколько клиент банка является ответственным при выполнении принятых обязательств, а также устанавливаются сумма неуплаченного на данный момент остатка долга, срок и размер ежемесячных платежей в счёт его погашения.

3. Достаточность собственных денежных средств, которыми располагает потенциальный заёмщик для выплаты первоначального взноса на покупку жилья.

Банк определяет основные требования к финансовым возможностям заёмщика. Сумма первоначального взноса при покупке жилья, как правило, должна составлять не менее 30% цены жилья. Кроме того, заёмщик должен обладать достаточной суммой собственных средств для покрытия расходов по кредитной сделке и покупке жилья, которые включают в себя:

          - комиссионные риелторской фирме (если необходимо);

          -  плата за оценку стоимости предмета залога (квартиры);

          - сбор за предоставление необходимых справок на приобретаемую недвижимость (в том числе об отсутствии залога) (КМЖ) (Бюро технической инвентаризации, Московский городской комитет по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, московская областная регистрационная палата);

          - сбор за нотариальное удостоверение договора ипотеки (если банк потребует);

          - сбор за государственную регистрацию договора ипотеки квартиры;

          - страховые сборы;

          - банковский сбор за подачу заявления в кредит;

          - плата за открытие ссудного счета;

          - плата за выдачу кредита наличными;

          - другие расходы.

Банк также оценивает источники средств. Приемлемыми источниками являются:

          - сбережения заемщика;

          - собственные средства заемщика, получаемые им от продажи принадлежащего ему имущества. Продажа должна быть произведена до получения кредита;

          - подарки от членов семьи с письменным подтверждением того, что по ним не будет потребована оплата;

          - подарки и гранты некоммерческих организаций с письменным подтверждением того, что по ним не будет потребована оплата;

          - подарки или гранты от работодателя, сделанные в рамках программы помощи сотрудникам, которые не должны быть возвращены или подлежат возврату после того, как будут исполнены обязательства по первой ипотеке.

4.Уровень обеспечения кредита

До принятия решения о возможности предоставления кредита на приобретение определенной квартиры банк должен убедиться, что приобретаемое за счет кредитных средств жилое помещение соответствует требованиям по обеспечению кредита.

Максимальный размер кредита, который может быть выдан заемщику исходя из стоимости предоставляемого обеспечения, определяется коэффициентом К3 (соотношение между суммой кредита и стоимостью залогового имущества).

Коэффициент К3=

Данный коэффициент, как правило, составляет 70-80 % оценочной стоимости или продажной цены приобретаемого имущества в зависимости от того, какая величина меньше. Но может доходить и до 95 %.

Кроме стоимости недвижимого имущества банк проверяет:

Таблица 5. Основные компенсирующие факторы и факторы риска, влияющие на принятие решения о предоставлении кредита