Сущность, понятие и виды аренды

     1. Сущность, понятие и виды аренды

     1.1 Понятие аренды, её преимущества и недостатки

     В процессе осуществления хозяйственной  деятельности организации  индивидуальные предприниматели располагают различными активами.  У субъектов есть несколько  способов получить новые активы. В  одном случае их можно купить, в  другом – арендовать на краткосрочной  или долгосрочной основе. За последнее  время популярность аренды как формы  капиталовложение значительно возросла.

     Аренда  – это договор, согласно которому арендодатель передает арендатору в  обмен на арендную плату или серию  платежей право пользования активом  в течение согласованного срока.

     Мировой экономический кризис, затронувший  многих субъектов предпринимательской  деятельности, привел к тому, что  в настоящее время заключение договоров аренды недвижимого имущества, особенно небольшими предприятиями, не имеющими достаточного количества собственных  денежных средств, получило еще большее  распространение. Аренда имущества  большинству субъектов предпринимательства  представляется с экономической  точки зрения более выгодной, чем  приобретение этого имущества в  собственность.

     Однако, несмотря на достаточно обширную практику применения договор аренды, проблемы, связанные с их заключением, использованием, а также учетом и налогообложением хозяйственных операций, возникающих  в рамках арендных правоотношений, остаются актуальными.

     Поскольку аренда является договорным соглашением, условия договора, устанавливаемые арендатором и арендодателем, могут сильно варьироваться в зависимости от изобретательности обеих сторон.

     Арендные  платежи могут быть равными из периода в период, возрастать или  снижаться в размере; они могут  быть определены заранее или меняться в зависимости от объема продаж, процентной ставки и других факторов. В большинстве случаев арендные платежи устанавливаются так, чтобы арендодатель мог возместить стоимость переданных в аренду активов и получить справедливый доход в течение срока аренды. Расходы по страхованию и техническому обслуживанию арендуемых активов, а также обязательства по налогам могут выполняться арендатором или арендодателем либо могут быть поделены между ними, если это не противоречит действующему законодательству. Арендные соглашения может быть не аннулируемым или содержать право досрочного прекращения аренды при выплате установленного размера платежей и штрафа.¹

     Ниже  представлены основные преимущества и  недостатки аренды.

 

Арендные  правоотношения и их учет регламентируются следующими законодательными нормативными правовыми актами²:

     - Конституция Республики Казахстан;

     - Гражданский кодекс Республики  Казахстан (особенная часть, глава  29);

     - Закон Республики Казахстан от 5 июля 2000 года №78-II «О финансовом лизинге»;

     -Национальный  стандарт финансовой отчетности  №1 (раздел 10);

     - Национальный стандарт финансовой  отчетности №2 (раздел 19);

     - Международный стандарт финансовой  отчетности №17;

     Согласно  статье 542 Гражданского кодекса³, в договоре аренды (имущественного найма) должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче нанимателю (арендатору) в качестве объекта имущественного найма. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в имущественный наем,  считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор- не заключенным.

     Что касается договора финансовой аренды (лизинга), то, помимо условий, указанных  в статье 542 Гражданского кодекса, в  нем должны содержаться следующие  обязательные условия:

1. Наименование продавца имущества;
2. Условия и срок передачи имущества лизингополучателю (арендатору);
3. Размер и периодичность платежей;
4. Срок договора;
5. Условия перехода имущества в собственность лизингополучателя, если такой переход предусмотрен договором.

     В зависимости от сроков аренды имущества  различают:

     - долгосрочную аренду (лизинг) – на  срок более трех лет;

     - среднесрочную аренду (хайринг)- на  период от одного до трех  лет;

     - краткосрочную аренду (рентинг, чартер)- на срок до одного года. 

     

2. Виды  аренды и их классификационные  признаки

     Различает два типа аренды: финансовая аренда (лизинг) и операционная аренда⁴.

     Операционная  аренда. Аренда классифицируется как  операционная, если в ее рамках не происходит передачи практически всех рисков и  выгод, присущих праву собственности. Для операционной аренды характерны:

      - возврат арендованного имущества  арендодателю по окончании срока  аренды;

     - сохранение права собственности  на имущество за арендодателем,  а права владения (на срок действия  договора)- за арендатором;

     - начисление амортизации по арендованным  активам в учете у арендодателя.

     Финансовая  аренда- это аренда, по условиям которой происходит существенный перенос всех рисков и выгод, связанных с владением активом.

     Под рисками подразумевается риск от изменения ликвидационной стоимости, от преждевременного морального и физического  износа, от изменения конъюнктуры  рынка, от случайной гибели, потери актива, кражи, порчи и т.д.

     Под выгодами подразумеваются право  получения дохода от эксплуатации актива и выгода от изменения ликвидационной стоимости.

     Форма финансовой аренды возникает, если арендные отношения отвечают одному из следующих  принципов:

1. Период аренды совпадает или весьма близок к сроку полезной службы арендованного имущества (согласно Закону Республики Казахстан «О финансовом лизинге», срок аренды должен составлять более 75% срока полезной службы актива);
2. В начале срока аренды дисконтированная стоимость минимальных арендных платежей составляет, по крайней мере, практически всю справедливую стоимость арендуемого актива (согласно Закону Республики Казахстан «О финансовом лизинге», дисконтированная стоимость арендных платежей при финансовой аренде должна быть более 90% справедливой стоимости предмета аренды);
3. Право собственности на актив в конце срока аренды переходит к арендатору;
4. Договором аренды предусмотрено право арендатора выкупить арендованное имущество по цене намного ниже справедливой стоимости в конце срока аренды или в любой иной момент в течении арендного срока;
5. Арендованное имущество настолько специфично, что может использоваться только арендатором.

     Дополнительные  признаки, на основании которых аренду можно классифицировать как финансовую:

1. При досрочном прекращении аренды арендатором все убытки арендодателя, связанные с таким досрочным прекращением, ложатся на арендатора;
2. Прочие доходы или убытки от колебаний ликвидационной стоимости актива на конец срока аренды получает арендатор (например, в форме скидки с арендной платы, равной большей части поступлений от продаж в конце срока аренды);
3. Арендатор имеет возможность продлить аренду, причем арендные платежи в продленном периоде будут значительно ниже рыночных.

     Вышеперечисленные примеры и признаки не всегда являются исчерпывающими. Если становится понятным по каким-то другим признакам, что в  рамках аренды не происходит передачи практически всех рисков и выгод, присущих праву собственности, то аренда классифицируется как операционная. Например, такая ситуация может возникнуть, если право собственности на актив  переходит в конце аренды за нефиксированную  плату, равную его справедливой стоимости, или если существует условная арендная плата, которая делает невозможным  переход к арендатору практически  всех рисков и выгод, связанных с  владением актовом. 
 
 
 
 
 

     

2. Лизинговые  операции

     2.1. Финансовый лизинг

     Финансовый  лизинг⁵- это вид инвестиционной деятельности, при которой лизингодатель обязуется передать приобретенные в собственность у продавца и обусловленный договором лизинга предмет лизинга лизингополучателю за определенную плату и на определенных условиях во временное владение и пользование на срок не менее трех лет для предпринимательских целей.

     В рамках Закона «О финансовом лизинге» различают формы и виды лизинга⁶:

     Формы лизинга:

     А) внутренний лизинг- при осуществлении внутреннего лизинга лизингодатель и лизингополучатель являются резидентами РК;

     Б) международный лизинг- при осуществлении международного лизинга лизингодатель и лизингополучатель являются нерезидентами РК.

     Виды лизинга:

     А) возвратный лизинг- разновидность лизинга, при котором продавец продает предмет лизинга лизингодателю с условием получения данного предмета лизинга в лизинг в качестве лизингополучателя;

     Б) вторичный лизинг- разновидность лизинга, при котором предмет лизинга, оставшийся в собственности лизингодателя в случае прекращения или расторжения договора лизинга, передается в лизинг другому лизингополучателю.

     В) банковский лизинг- разновидность лизинга, при котором в качестве лизингодателя выступает банк;

     Г) полный лизинг- разновидность лизинга, при котором техническое обслуживание предмета лизинга и его текущий ремонт осуществляется лизингодателем;