Ставка дисконтирования

Поскольку объективно не существует двух абсолютно одинаковых объектов недвижимости по всем рассматриваемым  параметрам (экономическим, физическим, правовым и т.д.), то возникает необходимость  соответствующей корректировки  цен продажи сравнимых объектов недвижимости, которая может быть как положительной, так и отрицательной. Например, недавно проданная загородная дача имеет водопровод, а у оцениваемой  дачи водопровод отсутствует. В этом случае корректировка цены продажи  проданной загородной дачи должны быть проведена посредством вычитания  соответствующей денежной суммы  из цены продажи. Аналогично должны быть проведены корректировки и по другим элементам сравнения, если такие  различия существуют между оцениваемым  объектом недвижимости и объектом сравнения (дата продажи, условия продажи и  т.д.).

В общем виде модель расчетной  рыночной стоимости оцениваемого объекта  недвижимости С_р принимает следующую форму:

С_р = Ц_i + К_i,

Где, Ц_i – цена продажи i-го сравнимого объекта недвижимости;

К_i – величина корректировки цены продажи i-го сравнимого объекта недвижимости.

Цены продаж сравнимых  объектов недвижимости являются одним  из факторов, определяющих спрос на оцениваемый объект недвижимости. Маловероятно, что потенциальные покупатели заплатят за оцениваемый объект недвижимости больше, чем они заплатили бы за аналогичный объект недвижимости. Если цены на аналогичные объекты недвижимости растут, то продавец знает: спрос на данный вид объектов недвижимости повысился. И наоборот, если цены на данном сегменте рынка недвижимости снижаются, то спрос  на данный вид объектов недвижимости падает. Изменение спроса на объекты  недвижимости падает.

Практическое применение метода сравнения продаж возможно при  наличии развитого рынка недвижимости, и, наоборот, при отсутствии такого рынка либо его недостаточной  развитости, а также, если оцениваемый  объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами и обременениями, не отражающими  общее состояние рынка, применение этого метода нецелесообразно.

Этапы реализации метода сравнения продаж

При оценке недвижимости методом  сравнения продаж необходимо сформировать информационную базу движения цен продаж по конкретному типу объектов недвижимости в рамках рассматриваемого регионального  рынка недвижимости. В качестве источников информации при создании такого рода информационной базы можно рассматривать  региональные риелторские структуры, занимающиеся сделками купли-продажи  недвижимости, государственные организации (бюро технической инвентаризации, региональные структуры Госкомстата, Роскомзема и др.), публикации (журналы  и газеты, рекламные буклеты и  т.д.) и др. принципиально важно  то, что оценщик формирует информационную базу заблаговременно, вне зависимости от того, имеется ли данный момент заказ на оценки конкретного типа объекта недвижимости. Такой перспективный подход к формированию информационной базы – предпосылка практической реализации метода сравнения продаж в российских условиях неустоявшегося рынка недвижимости.

Реализация метода сравнения  продаж предполагает такую последовательность этапов:

• Анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов;
• Определения единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;
• Разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения;
• Расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;
• Применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;
• Анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

Единицы и элементы сравнения, техника корректировок

После анализа рыночной ситуации относительно сделок купли-продажи  объектов недвижимости рассматриваемого типа необходимо определить единицу  сравнения и основные показатели (элементы) сравнения, существенно влияющие на стоимость оцениваемого объекта  недвижимости. В оценочной практике дифференцирования рассматривают  объекты недвижимости по двум группам: неосвоенные и освоенные земельные  участки. По первой группе при анализе продаж или предоставлении в долгосрочную аренду незастроенных земельных участков можно выделить две основные единицы сравнения:

1. Цену за единицу площади;
2. Цену за весь участок.

Из этих двух показателей  сравнения наиболее распространенной является цена за единицу площади. В  качестве единицы цены площади земельного участка используются цены за 1 га (сельскохозяйственные и лесные угодья либо территория промышленной зоны и т.п.), за 1 сотку(под строительство зданий, гаражей, торговых киосков, павильонов и прочего на городской территории). Принятие в качестве единицы сравнения цены за весь участок возможно, если рассматриваются стандартные по размерам земельные участки.

Для второй группы объектов недвижимости – застроенные земельные  участки – в качестве единиц сравнения  можно выделить цены за:

• 1 м² общей или полезной площади жилого, офисного или гостиничного здания, коттеджа, дачи, квартиры и т.д.;
• Комнату, квартиру или объект недвижимости.

Наиболее распространенной единицей сравнения для российских условий в настоящее время является цена 1 м² общей или полезной площади. Если рассматривается доходная недвижимость (офисное или торговое здание), то полезной площадью считается площадь, сдаваемая в аренду (не учитывается площадь лифтов, коридоров и т.п.).

Применение в качестве единицы сравнения цены за комнату, квартиру или объект недвижимости допустимо  и возможно лишь при стандартных  размерах сопоставимых объектов. Например, можно рассматривать в качестве единицы сравнения цену продажи  коттеджа, если рассматривается перечень коттеджей, имеющих равную площадь либо незначительно различающиеся площади.

В случае зданий и сооружений, для которых ключевую роль в их стоимости играют объемные характеристики (промышленные корпуса, хранилища, элеваторы  и т.п.), целесообразно применение в качестве единицы сравнения  цены за 1 м² здания или сооружения. Цена за объект недвижимости, приносящий доход, применяется для доходной недвижимости того или иного типа и для объектов, незначительно различающихся по основным физическим и экономическим параметрам (гаражи, автозаправочные станции, закусочные и т.п.).

Представленный выше перечень единиц сравнения для реализации метода сравнения продаж следует  рассматривать лишь как ориентир. Выбор и конкретизация единицы  сравнения должны проводиться оценщиком  по мере изучения и анализа рыночных данных и основных характеристик  объектов недвижимости определенного  типа. Критерием выбора единицы сравнения  должна быть адекватность рассматриваемых  аналогичных объектов недвижимости оцениваемым.

После выбора единицы сравнения (той или иной цены продажи) необходимо определить основные показатели (характеристики) или элементы сравнения, используя  которые можно смоделировать  стоимость оцениваемого объекта  недвижимости посредством необходимых  корректировок цен продажи сравнимых  объектов недвижимости. Исходя из этого формулируется основное правило корректировок при реализации метода сравнения продаж.

Корректируется цена продажи  сравнимого объекта недвижимости для  моделирования стоимости оцениваемого объекта. Оцениваемый объект никогда  не подвергается корректировкам.

В зарубежной и отечественной  оценочной практике выделяют девять основных элементов сравнения.

1. Переданные права собственности на недвижимость.
2. Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости.
3. Условия продажи (чистота сделки).
4. Динамика сделок на рынке (дата продажи).
5. Местоположение.
6. Физические характеристики.
7. Экономические характеристики.
8. Отклонения от целевого использования.
9. Наличие движимого имущества.

Последовательность  и измерение корректировок. Первые четыре корректировки всегда осуществляются в следующем порядке: после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам). При этом необходимо соблюдать указанную очередность первых четырех элементов сравнения. Последующие (после четвертого элемента сравнения) корректировки могут быть выполнены в любом порядке. Возможно одновременное использование корректировок в процентах и денежных суммах.

Построение модели стоимости  оцениваемого объекта недвижимости, связывающей единицы сравнения  с элементами сравнения, расчет корректировок  по выбранным элементам сравнения  и применение этой модели к объектам сравнения предполагают применение соответствующих методов выполнения корректировок. Имеется целый ряд  такого рода методов, наиболее распространенными  являются следующие.

Анализ парного набора данных. Цены продажи сравниваются по двум объектам недвижимости, чтобы определить величину корректировки для одного элемента сравнения. При этом два выбранных объекта недвижимости идентичны по всем элементам сравнения, кроме одного, по которому и проводится анализ.

Анализ вторичного рынка  применяется, когда рыночная информация по продажам не дает возможности оценщику провести анализ парного набора данных. В этом случае определение величины корректировок базируется на рыночных данных, не относящихся непосредственно  к рассматриваемому объекту оценки и объектам сравнения.

Качественный анализ применяется, когда ненадежные рыночные данные не позволяют оценщику проанализировать парный набор данных, а также при необходимости проведения экспресс-расчета оценки объекта недвижимости. Этот метод основывается на ранжировании качественных характеристик (элементов сравнения) в категориях типа; значительно лучше; немного лучше; равный; немного хуже; значительно хуже.

Теперь перейдем к рассмотрению перечисленных выше девяти элементов  сравнения.

Переданные права  собственности на недвижимость. Данный элемент сравнения не случайно поставлен первым в представленном выше перечне элементов сравнения. Дело в том, что юрисдикция объекта недвижимости играет ключевую роль в установлении его стоимости, а следовательно, и цены продажи. Ложно утверждать, что при прочих равных условиях цена продажи объекта недвижимости будет предельно высокий при абсолютной собственности: полном праве собственности на здание и сооружение и на земельный участок. Тогда при сделке купли-продажи объекта недвижимости покупателю передаются права собственности в полном объеме: владеть, пользоваться и распоряжаться не только зданием и сооружениями, но и земельным участком, на котором они находятся. Введение тех или иных ограничений на право собственности (отсутствие права на распоряжение земельным участком, наличие сервитута и т.п.) объективно снижает стоимость объекта недвижимости, а следовательно, и цену продажи.

В самом общем виде можно  сформулировать следующее положение  определения рыночной стоимости  дополнительных прав собственности  на объект недвижимости, исходя из предпосылки  предельно высокого ее уровня при  абсолютной собственности: разницу  между ценами продаж объектов недвижимости, идентичных по всем элементам сравнения, но различающихся по правам собственности  на земельный участок, можно интерпретировать как рыночную стоимость дополнительных прав собственности. Если оцениваемый объект недвижимости имеет полное право собственности, а сравнимый объект – ограниченное право, то необходимо провести положительную корректировку цены продажи сравнимого объекта на величину, соответствующую рыночной стоимости дополнительных прав собственности. И наоборот, возможна отрицательная корректировка цены продажи сравнимого объекта, если оцениваемый объект недвижимости имеет ограниченное право собственности, а сравнимый – полное.

Проведение корректировки  по составу прав собственности –  достаточно сложная проблема вследствие недостаточности, а порой и недоступности  необходимой правовой информации, определяющей юрисдикцию конкретного объекта недвижимости. Поэтому в отечественной практике при применении метода сравнения продаж оценщики, как правило, подбирают ряд сравнимых объектов недвижимости, идентичных по правам собственности.

Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости.

Сделки купли-продажи  объектов недвижимости в аспекте  финансовых расчетов при их приобретении могут иметь разнообразные варианты, из которых можно выделить три  типичных:

1. Расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств и на дату продажи;
2. Получение покупателем кредита у финансовой структуры (банка, финансовой компании и т.п.) для приобретения объекта недвижимости;
3. Финансирование сделки купли-продажи объекта недвижимости самим продавцом, т.е. предоставление им покупателю ипотечного кредита.

По сделкам купли-продажи  согласно первому варианту финансовых расчетов не требуется какой-либо корректировки  по этому элементу сравнения, так  как эти сделки реализованы из текущей стоимости денег на дату продажи. Второй вариант финансовых расчетов требует проведения корректировки цены продажи на величину платы за кредит. Для корректировки по третьему варианту применяют дисконтирование денежных потоков ипотечного  кредита при рыночной норме процента.

Условия продажи (чистота сделки). Данный элемент сравнения позволяет исключить объекты недвижимости из ряда сравнимых либо провести по ним корректировки цен продаж при выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи, предопределяемых нетипичной мотивацией приобретения недвижимости. Такого рода отклонения могут быть связаны с особыми отношениями между продавцом и покупателем (родственные, финансовые, деловые и т.п.), недостаточностью времени экспозиции объекта недвижимости на рынке, отсутствием широкой гласности и доступности для всех потенциальных покупателей.