Ставка дисконтирования

Ставка дисконтирования (норма прибыли, норма отдачи) используется во втором методе капитализации – методе дисконтированного денежного потока. Общее выражение для определения стоимости выглядит следующим образом:

 

Где, I – ставка дисконтирования;

FV  - цена перепродажи объекта недвижимости в конце периода владения (реверсия);

n – период владения;

1 – номер платежного  периода.

Стоимость определяется как  сумма текущих стоимостей доходов  за каждый период и реверсии, рассчитанных по соответствующей ставке. Ставка дисконтирования иначе называется нормой отдачи на инвестиций. Эта величина также характеризует эффективность капиталовложений. Она учитывает весь совокупный доход (доход на инвестиции и доход от изменения стоимости актива), приводя в соответствие по факторам времени и риска первоначальные инвестиции и реализуемый экономический эффект. Ставку дисконтирования следует рассматривать с учетом того, что рынок капитала, рынок ценных бумаг и рынок недвижимости представляют собой единую систему инвестиционных инструментов. Единство этой системы, в частности, определяется едиными критериями выбора: риском и доходностью. Эти критерии отражают ставки дохода (в частности, ставку капитализации и ставку дисконтирования), являясь их функциями. Выбор ставки дисконтирования основан на анализе доступных альтернативных вариантов инвестиций с сопоставимым уровнем риска, т.е. подобная ставка рассматривается как альтернативная стоимости капитала.

Как и ставка капитализации, норма прибыли для инвестиционного  проекта в целом должна учитывать  отдельные финансовые интересы, включенные в структуру капитала. Каждому  из этих интересов соответствует  своя норма прибыли:

Y₀ – норма прибыли (отдачи), учитывающая доход на всю сумму инвестиций;

Y_e – норма прибыли, учитывающая доход, приходящийся на собственный капитал инвестора;

Y_m – норма прибыли, учитывающая доход, который приходится на заемные средства (только процентные платежи), иначе называемая ставкой процента по кредиту.

Норма отдачи, или просто отдача, рассматриваемая как ставка дисконтирования, учитывает доход  и изменение первоначального  капитала за весь рассматриваемый период, поэтому эту величину еще называют конечной отдачей. Хотя ставка капитализации  и ставка дисконтирования – самостоятельные  параметры, при определенных условиях между ними существует функциональная связь, которая будет рассмотрена  ниже.

Условия арендных отношений

Основа для прогнозирования  доходов от недвижимости – анализ арендных соглашений. Оценщику или  аналитику недвижимости нужно собрать  всю доступную ретроспективную  и текущую информацию по арендным договорам и на основе их анализа  выявить влияние условий, содержащихся в арендных договорах, на характеристики арендных платежей.

Ниже (таблица 3) приведены  основные условия, по которым могут  различаться арендные соглашения, хотя на практике спектр этих условий может  быть значительно шире. Необходимо выявить условия аренды, наиболее типичные для местного рынка недвижимости конкретного назначения, и сделать поправки к значениям контрактных арендных ставок для объектов-аналогов для приведения их к рыночным условиям.

Таблица 3

Условия арендного соглашения

Краткие пояснения

Виды арендных соглашений С фиксированной арендной ставкой С корректировкой арендных платежей С процентной арендной платой   Распределение эксплуатационных расходов Валовая рента Чистая рента Промежуточный вариант   Продолжительность арендных соглашений Краткосрочное Среднесрочное Долгосрочное   Опционы На продление арендного  соглашения   На покупку прав собственности на арендную недвижимость

Соглашение заключается  обычно на короткие сроки или при  ожидаемой экономической стабильности Для учета возможных изменений  цен или стоимости собственности К постоянной величине арендных платежей добавляется процент от дохода, приносимого предпринимательской  деятельностью       Все эксплуатационные расходы  несет владелец Все эксплуатационные расходы  несет арендатор Владелец и арендатор  делят бремя эксплуатационных расходов в соответствии с условиями арендного  соглашения     До 1-го года 1 -3 года  Свыше трех лет     Предоставляет дополнительное право арендатору на продление договора после окончание срока действия текущего соглашения Предоставляет предпочтительное право арендатору на приобретение недвижимости в собственность при возникновении  такой возможности

  Контрактная арендная ставка – величина арендных платежей, указанная в арендном соглашении. Рыночная арендная ставка – наиболее вероятная величина арендной платы, за которую осведомленный и не обязанный сдавать свое имущество в арендную арендодатель согласился бы взять это имущество в аренду.

Отчет о доходах  и расходах

Реконструированный отчет  о доходах и расходах для оценки составляется, чтобы в итоге получить очищенных доход относительно того интереса, который требуется оценить. Для этого, помимо определения величины рыночной стоимости, оценщику необходимо проанализировать всю доступную  бухгалтерскую документацию по объекту  оценки и по возможности по сопоставимым объектам. Имеется в виду как текущая отчетность, так и данные за несколько предыдущих отчетных периодов.

Основные документы –  баланс и отчет о доходах. Кроме  того, полезными источниками информации являются результаты личных переговоров  оценщика с собственниками и арендаторами, изучение коммунальных счетов, страховых  полисов, отчеты по налоговым платежам, результаты переоценок и т.д.

В результате проведенного анализа оценщик должен составить  корректные прогнозные оценки по доходным и затратным статьям для построения реконструированного отчета о доходах  и расходах применительно к оцениваемому объекту. Если для оценки используется метод дисконтированного денежного  потока, то статьи отчета заполняются  для каждого года прогнозного  периода; если используется метод прямой капитализации – то для последующего относительно даты оценки года. В последнем  случае используются репрезентативные величины доходов и расходов, соответствующие  типичному году прогнозного периода, и сглаживаются разовые нетипичные по величине поступления или выплаты  за весь прогнозный период или оставшийся срок жизни короткоживущих элементов улучшений. Ниже следует описание статей отчета в соответствующей последовательности.

Потенциальный валовый  доход – это доход, приносимый недвижимостью при 100%-й загрузке площадей, предназначенных для сдачи в аренду, до вычета эксплуатационных затрат. Это первая статья отчета. Рассчитывается на ежегодной основе.

Прочие доходы – это  доходы, получаемые от функционирования недвижимости сверх арендных платежей, например за пользование дополнительными  услугами – прачечной, игровыми автоматами, автомобильной стоянкой и т.д. Не следует включать в прочие доходы результаты предпринимательской деятельности владельца (бизнеса).

Возможны потери арендной платы от вакансий и недосбора платежей, например, вследствие смены арендаторов, нарушения графика арендных платежей, неполной занятости площадей. Потери иногда оцениваются в виде коэффициента недоиспользования, определяемого как отношение потерь арендной платы от вакансий и неплатежей к величине потенциального валового дохода. Такая оценка удобная, когда существуют характерные значения этой величины для какого-либо из видов использования недвижимости.

Действительный  валовый доход – это потенциальный валовой доход, уменьшенный на вакансии, недосбор платежей и прочие доходы.

Операционные  расходы – это периодические ежегодные расходы на содержание недвижимости, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода. Операционные расходы состоят из постоянных и переменных расходов и расходов по формированию фонда замещения.

Постоянные операционные расходы не зависят от коэффициента недогрузки площадей и включают налоги на имущество, страховые отчисления, некоторые элементы переменных расходов, которые фактически являются постоянными.

Переменные операционные расходы – это периодические  ежегодные расходы, величина которых  зависит от загрузки площадей. Наиболее типичны переменные расходы на:

• Коммунальные услуги;
• Текущие ремонтные работы;
• Заработную плату обслуживающего персонала;
• Налоги на заработную плату;
• Пожарную охрану и обеспечение безопасности;
• Рекламу и заключение арендных договоров;
• Консультации и юридическое обслуживание;
• Управление.

Расходы на управление включаются в отчет независимо от того, кто  управляет объектом – собственник  или нанятый управляющий. Оценщик  должен из данных по сопоставимым объектам определить, какой вид вознаграждения управляющему типичен на данном рынке  для подобных объектов. Иногда оплата труда управляющего определяется в  процентах от действительного валового дохода.

Отчисления в  фонд замещения необходимы, поскольку владельцу приходится заменять элементы здания, узлы и оборудования, срок жизни которых короче, чем срок экономической жизни здания. Эти замены требуют значительных единовременных денежных затрат. Стабилизация подобных расходов осуществляется через создание фонда возмещения путем ежегодных отчислений под процент, характерный для местных кредитно-сберегательных учреждений, где создается денежный поток, эквивалентный предстоящим единовременным затратам.

При построении отчета о  доходах и расходах полезен анализ такого экономического показателя, как  коэффициент эксплуатационных расходов, равный отношению эксплуатационных расходов к потенциальному (или действительному) валовому доходу. Этот показатель специфичен для каждого вида доходной недвижимости, и его величина конкретного рынка  более или менее стабильна. Отклонение этого коэффициента от типичных значений связано, скорее всего, с нестандартным  способом управления.

Чистый операционный годовой доход NOI равен действительному валовому доходу за вычетом эксплуатационных расходов за год. Это чистый доход на всю сумму физических, или финансовых, или правовых интересов. Капитализируя этот доход (с учетом реверсии), получаем стоимость объекта недвижимости, или стоимость права собственности.

Доход на собственные  средства равен чистому операционному годовому доходу за вычетом ежегодно обслуживания долга или дохода, который приходится на заемные средства.

Доход на собственные средства используется при анализе доходной недвижимости, которая приобретается  с привлечением заемных средств.

Реконструированный отчет  о доходах составляется на основе балансового отчета и отчета о  доходах. Из-за различия целей бухгалтерского и оценочного отчетов нельзя непосредственно  использовать содержание статей бухгалтерского учета для оценки. Статьи реконструированного  отчета – это реальные периодические  денежные потоки. Кроме того, для  определения рыночной стоимости  следует рассматривать не конкретную ситуацию, а типичные условия функционирования объекта. Следовательно, показатели в  отчетах, связанные с каким-либо нетипичными элементами функционирования объекта, следует исключить или скорректировать. Часть статей не включаются в реконструированный отчет, или корректируются, например:

• Процентные платежи относятся к финансовым затратам, а не к операционным расходом и учитываются при определении денежного потока на собственные средства инвестора (доход налогообложения);
• Начисление износа не является реальным движением денежных средств;
• Расходные или доходные статьи, связанные с личной предпринимательской деятельностью владельца;
• Дополнительные капиталовложения учитываются при построении итогового потока денежных средств;
• Подоходный налог учитывается при анализе инвестиционных проектов;
• Затраты, относящиеся к правовым аспектам, не связаны непосредственно с недвижимостью.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.2.3 Основные положения  и этапы реализации метода  сравнения продаж

Метод сравнения продаж базируется на трех принцип оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения  и вклада. С помощью этого метода посредством анализа рыночных цен  продаж аналогичных объектов недвижимости моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости. А том случае, если рассматриваемый сегмент рынка  недвижимости соответствует условиям свободной конкуренции и не претерпел  существенных изменений, аналогичный  объект недвижимости будет продан приблизительно за туже цену.