Ставка дисконтирования

Определение величины корректировки  по данному элементу сравнения –  достаточно сложная процедура, учитывая трудности выявлением самих мотиваций  приобретения недвижимости. В общем  виде корректировка определяется как  разница между рыночной стоимостью объекта недвижимости без каких-либо отклонений по чистоте сделки и стоимостью продажи рассматриваемого сравнимого объекта недвижимости с выявленными мотивациями его приобретения.

Динамика сделок на рынке (дата продажи). Этот элемент сравнения позволяет выявить влияние фактора времени в широком контексте на динамику сделок на рынке недвижимости и соответственно на уровень цен продаж. Составляющими фактора времени являются инфляция или дефляция, изменения в законодательстве (прав собственности, налогообложения и т.д.), изменение спроса и предложения на объекты недвижимости и др. В российских условиях влияние фактора времени на динамику сделок на рынке недвижимости существенное. Для выявления этого посредством корректировки цен продаж сравнимых объектов необходимо использовать либо информацию о перепродаже того же объекта недвижимости, либо пару идентичных сравнимых объектов, различающихся лишь датой продажи.

Местоположения. Пространственно-территориальные координаты размещения того или иного объекта недвижимости при определении его стоимости трансформируются в рентную составляющую стоимости. Размещение объекта недвижимости описывается целым рядом характеристик. Для сельскохозяйственных угодий – плодородие, наличие мелиоративных систем и т.п., для объектов недвижимости селитебных территорий (городов, поселков) – транспортная доступность, состояние окружающей природно-антропогенной среды, развитость социально-бытовой инфраструктуры, престижность проживания в том или ином районе и т.д. Таким образом, при корректировке по данному элементу сравнения определяется рентный доход от местоположения объектов недвижимости как разница их цен продаж в различных местах размещения.

Физические характеристики. Если предыдущий элемент сравнения определяет влияние на стоимость объекта недвижимости внешних факторов, связанных с местом его расположения то физическое характеристики определяют полезность (а следовательно, и стоимость) самого объекта недвижимости. Перечень этих характеристик разнообразен. Конкретизация его должна проводиться оценщиком исходя из его представлений о наиболее значимых физических характеристиках для рассматриваемого объекта недвижимости с позиции их влияния на его стоимость, например некоторые из возможных: возраст и состояние здания или сооружения, вид использованных строительных материалов, размер и форма земельного участка, архитектура и дизайнерское оформление здания или сооружения и т.д.

Экономические характеристики. Этот элемент сравнения используется для оценки объектов недвижимости  доходного типа. К экономическим характеристикам относят те, которые влияют на основные результаты использования доходной недвижимости: условия и сроки аренды, примененные скидки к арендной плате и коэффициенты капитализации или дисконтирования для исчисления арендного дохода и т.д. При этом здесь необходимо исключить возможность повторения проведенных корректировок на предыдущем этапе по элементам сравнения: «переданные права собственности на недвижимость», «условия финансовых расчет при приобретении недвижимости» и «динамика сделок на рынке».

Отклонения от целевого использования. После выбора перечня сравнимых объектов одноцелевого использования необходимо провести корректировки по тем сравнимым объектам недвижимости, по которым имеются какие-либо отклонения от целевого использования. Например, в качестве сравнимого объекта рассматривается многоквартирный жилой дом, часть первого этажа которого используется под закусочную. Наличие такого частично нецелевого использования жилого дома, вносящего дискомфорт для проживающих в нем (шум, запахи, возможность антисанитарии и т.д.), приводит к снижению стоимости этого объекта недвижимости. В этой связи и необходимо провести соответствующую корректировку цен продаж сравнимых объектов имеющих отклонение от основного целевого использования.

Наличие движимого  имущества. Согласно определению категории «недвижимость» необходимо проанализировать сделки купли-продажи сравнимых объектов на предмет исключения из цены продажи сравниваемого объекта стоимости движимого имущества. Например, при продаже торгового павильона сделка оформлена по всему имуществу, включая и движимость (кассовые аппараты, легко демонтируемое торговое оборудование и т.д.). В этом случае необходимо исключить из цены продажи торгового павильона стоимость движимого имущества, оцененного по рыночной стоимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.2.4 Оценка недвижимости  для целей залога

Залоговая стоимость –  стоимость имущества, обеспечивающего  ипотечный кредит, величина которой  гарантирует возмещение денежных средств кредитора за счет вынужденной продажи объекта залога, в случае невыполнения заемщиком своих обязательств.

Залоговая стоимость равна  денежной сумме, которую, по мнению банка, можно выручить от вынужденной продажи  объекта залога при обращении  на него взыскания с учетом затрат и издержек, связанных с обращением взыскания и реализацией заложенного  имущества.

В МСО дается определение  ипотечной стоимости.

Ипотечная стоимость представляет собой технику оценки долгосрочного  риска. Поэтому как таковая она  не является базой оценки стоимости. Ипотечная стоимость – это техника, которая, прежде всего, используется банками в ряде Европейских стран.

Залоговая стоимость позволяет  оценить соответствие реальной стоимости  заложенного имущества кредитным  обязательствам, как в процессе предварительной экспертизы залогового имущества, так и при мониторинге залога.

Смысл определения залоговой  стоимости объем обязательств, использование  которых полностью обеспечивается залогом имущества, не может превышать  определенной банком залоговой стоимости  данного имущества. Соответственно, кредит считается полностью обеспеченным данным залогом только в случае, если залоговая стоимость больше или равна сумме следующих трех величин:

1. Основная сумма кредита;
2. Проценты, начисленные на момент обращения взыскания на предмет залога;
3. Штрафы (неустойки), начисленные на момент обращения взыскания на предмет залога.

В отчет об оценке объектов недвижимости для целей залога рекомендуется включать следующие разделы:

1. Характеристика объекта залога. Если в качестве объекта оценки выступает земельный участок, то описание объекта должно включать следующую информацию:

а) целевое назначение –  категория земель;

б) площадь;

в) правоустанавливающие документы  с указанием срока действия;

г) разрешенное использование  участка, функционально обеспечивающего  оцениваемый объект.

Особое внимание при описании объекта оценки для целей залога также следует уделять местоположению, а именно факторам, которые характеризуют  преимущества и недостатки места  нахождения оцениваемого объекта. К  таким факторам можно отнести:

• Указание точного адреса объекта;
• Конкретизация места нахождения объекта;
• Краткая характеристика административного деления населенного пункта, в котором расположен оцениваемый объект;
• Указание наименования административного района;
• Отражение престижности местоположения оцениваемого объекта;
• Указание удаленности от центра населенного пункта;
• Характеристика транспортной доступности.

 

2. Оценка рыночной стоимости объекта залога и прогноз ее изменения на период предоставления кредита.
3. Результаты анализа ликвидности объекта залога с обоснованием типичного срока экспозиции.
4. Оценка ликвидационной стоимости объекта залога (может проводиться по просьбе конкретного банка)
5. Анализ возможных издержек при вынужденной продаже объекта залога в случае невыполнения своих обязательств заемщиком.

Залоговая стоимость оцениваемой  недвижимости определяется в следующей  последовательности:

Этап 1. Оценка рыночной стоимости  объекта залога. Согласно Федеральному стандарту оценки №2 «Цель оценки и виды стоимости» рыночная стоимость определяется оценщиком при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке. Обычно банк принимает в залог объект, исходя из его текущего использования, и будет обращать внимание на то, чтобы рыночная стоимость, определенная оценщиком, удовлетворяла этому критерию.

Этап 2. При необходимости  корректировка значения рыночной стоимости  на основании экспертной оценки прогнозной стоимости объекта залога на дату окончания кредитования. Оценка прогнозной стоимости проводится с учетом очевидных  тенденций изменения рыночных цен на аналогичное имущество, ликвидности имущества, норм амортизации и т.п.

Этап 3. Расчет скидки на вынужденный  характер продажи и коэффициента залогового дисконтирования.

В качестве показателей ликвидности  используется среднее время эксплуатации, которое можно узнать у риелторских фирм или из опубликованных аналитических обзоров.

Существенными факторами, влияющими  на ликвидность объектов недвижимости, являются: местоположение, физическое характеристики (износ, состояние инженерных коммуникаций), соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости, размер и др.

Коэффициент залогового дисконтирования  учитывает риски, обусловленные  ипотекой. Риски, размер которых необходимо учесть при оценке предмета залога и определения величины кредита  различаются на две части:

1. Риски, связанные с кредитной задолженностью, - сумма основного долга, проценты, штрафы, пени на момент удовлетворения требований кредитора, т.е. с учетом инфляционных процессов.
2. Риски, связанные с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией:

• Расходы по реализации имущества (хранения, погрузочно-разгрузочные работы, транспортные расходы);
• Уплата соответствующих налогов в случае продажи имущества;
• Оплата посреднических услуг;
• Возможные судебные издержки.

В Германии и Бельгии закон  об ипотеке разрешает банкам разрабатывать  свои собственные инструкции для  оценки ипотечного залога, но стоимость  залога не должна превышать 60% от долгосрочной рыночной стоимости недвижимости. В германии Федеральный закон об оценке от 1998 г. требует, чтобы все оценки проводились путем объединения стоимости земли и зданий. Все сделки регистрируются и публикуются в форме объединенной стоимости, в результате чего ежегодно составляются карты стоимости земли. Органы оценщиков-экспертов устанавливают цену за 1 м² незастроенной земли для городских районов, в которых продажа участков происходит редко, и эта цена устанавливается путем вычитания стоимости здания из цены, которую платят за единый объект недвижимости.