Бухгалтерский учет в бюджетных и некоммерческих организациях

Резюмируя проблематику, связанную  с бременем содержания общего имущества, можно выделить следующие существенные проблемы:

- отсутствует необходимая определенность ответственности собственников зданий и сооружений за обеспечение исполнения технических регламентов безопасности;

- собственник (объединения собственников)  в большинстве случаев не способен  своими силами обеспечить профессиональное  управление и безопасную эксплуатацию здания и сооружения;

- законодательство не стимулирует  собственника передать управление  объектом жилой недвижимости  в целях обеспечения регламентов  безопасности профессиональному  управляющему.

Поскольку не определены правовые основы ответственности ТСЖ за исполнение регламентов безопасности домов, практика применения действующего законодательства приводит к созданию так называемых кустовых ТСЖ (100 и более многоквартирных домов в одном ТСЖ), которые по сути своей являются уже не ТСЖ, а управляющими организациями. При этом ТСЖ и иные объединения собственников помещений являются, скорее, не одной из форм управления многоквартирными домами (как это указывается в ст. 161 ЖК РФ), а формой консолидации волеизъявления собственников по поводу управления и обеспечения реализации принятых собственником решений.

Следует отметить, что даже объединение  собственников жилья (ТСЖ, ЖК, ЖСК) не способно нести материальную ответственность за ненадлежащее обеспечение безопасности зданий и сооружений. Это связанно с тем, что законодательство не определяет зон ответственности, не введено обязательное страхование такой ответственности.

В результате наличия технической  безграмотности специалистов подобных УК и ТСЖ происходит неэффективное потребление энергоресурсов (ущерб - 85 млрд руб. в год), завышена стоимость работ, повышается аварийность многоквартирных домов и т.п. Такое положение в определенной мере является следствием того, что, хотя УК является ключевым субъектом не только в сфере ЖКХ, но и в управлении недвижимостью в целом, ни законодатели, ни чиновники государственных органов исполнительной власти пока не учитывают этого при составлении рабочих документов и программ.

Выходом из сложившейся ситуации может стать создание в сфере ЖКХ взаимодополняющей двухуровневой системы саморегулируемых организаций: с одной стороны - УК, а с другой - ТСЖ, способной обеспечить ответственное регулирование этой сферы экономической деятельности со стороны профессионального сообщества менеджеров.

Очевидно, что законодательное  обеспечение перехода к эффективному сочетанию государственного регулирования  экономики с саморегулированием субъектов экономической деятельности в жилищно-коммунальной отрасли является назревшей объективной необходимостью.

Должна быть определена и модель эффективного сочетания государственного регулирования экономики с саморегулированием субъектов экономической деятельности, а также установлены критерии, которым должен соответствовать участник рынка жилищно-коммунальных услуг, чтобы сделать этот рынок прозрачным и понятным для потребителей, очистить его от ненадлежащих и недобросовестных участников.

Необходимость введения саморегулирования  объясняется следующими причинами. В процессе управления жилыми домами участвуют несколько субъектов. Прежде всего это жильцы и их объединения (ТСЖ, ЖК, ЖСК). Второй субъект - это управляющие компании, которые призваны профессионально осуществлять управление. Далее это поставщики услуг. Четвертый субъект - это органы местного самоуправления. И, наконец, органы государственной власти. Очевидно, что спектр участников этого процесса весьма широк. И сегодня во многом эти элементы взаимодействуют между собой весьма неэффективно.

Задача государства - отрегулировать процесс взаимодействия всех участников рынка услуг в сфере управления недвижимостью, установив при этом баланс интересов потребителей и исполнителей жилищно-коммунальных услуг, защитив жильцов от недобросовестных УК и УК от недобросовестных жильцов, а также интересы добросовестных УК, которые выполняют свои обязательства, от недобросовестных, демпингующих компаний. При этом на первом месте должна стоять задача разработки стандартов оказания услуг в ЖКХ, а также механизма компенсации ущерба, причиненного действиями или бездействием УК.

В настоящее время можно констатировать развитие института саморегулирования  в сфере управления недвижимостью, включая жилую недвижимость. В  феврале 2010 г. было зарегистрировано Национальное объединение саморегулируемых организаций, управляющих недвижимостью. Членами этого объединения являются 26 саморегулируемых организаций, управляющих недвижимостью, которые объединяют более 700 УК, представляющих 42 субъекта РФ (более 70 тыс. многоквартирных домов и более 200 млн кв. м жилья). В последнее время создано более 40 саморегулируемых организаций.

Национальному объединению саморегулируемых организаций, управляющих недвижимостью, было бы целесообразно в числе  своих приоритетных задач на текущий  период выделить следующие:

- способствовать отражению профессиональных  требований в разрабатываемых  профильными федеральными органами  исполнительной власти единых  стандартах качества коммунальных  услуг и унификации правил  их предоставления;

- продолжить разработку и принятие  стандартов деятельности организаций, управляющих недвижимостью;

- ускорить разработку проекта  типовых договоров с поставщиками  коммунальных ресурсов, чтобы обеспечить  права их потребителя, беззащитного  перед произволом естественных  монополистов;

- продолжить работу по обеспечению представительства членов саморегулируемых организаций в работе комиссий по отбору многоквартирных домов в программу капитального ремонта и комиссий по отбору подрядчиков по проведению их капитального ремонта, в консультационных, совещательных и координационных органах на федеральном и региональном уровнях, в органах законодательной власти регионов и местного самоуправления;

- проводить обобщение и анализ  информации о деятельности членов  Национального объединения саморегулируемых  организаций, управляющих недвижимостью, и отдельных участников рынка, вырабатывать предложения по совершенствованию деятельности управляющих недвижимостью;

- организовать системное взаимодействие  с потребителями услуг в процессе  управления недвижимостью членами  саморегулируемых организаций;

- совместно с Высшей школой  приватизации и предпринимательства  и Российской жилищной федерацией  подготовить образовательную программу  "Директор управляющей компании" и программу обучения руководителей  жилищных объединений собственников.

Первый опыт функционирования саморегулируемых организаций в сфере банкротства, оценочной деятельности, действующих  в соответствии с Федеральным законом от 01.12.2007 N 315-ФЗ "О саморегулируемых организациях" (далее - Закон N 315-ФЗ) свидетельствует, что на основе развития в России саморегулирования возможно обеспечить эффективное использование творческого и профессионального потенциала лиц, осуществляющих предпринимательскую или профессиональную деятельность.

Это позволит в короткие сроки выработать правила и стандарты деятельности профессиональных сообществ, в том  числе в области жилищно-коммунальных услуг, создать более эффективные  механизмы контроля за соблюдением  таких правил и стандартов, повысить ответственность субъектов саморегулирования, усилить их заинтересованность в конечных результатах деятельности, создать механизмы выявления недобросовестных, неквалифицированных участников в целях удаления их с рынков, повысить прозрачность хозяйственного оборота в РФ и способствовать уменьшению числа правонарушений в сфере предпринимательства.

Кроме того, дальнейшее развитие системы  саморегулирования позволит более  эффективно использовать механизмы  государственного управления, освобождая органы государственной власти от необходимости осуществления функций всеобъемлющего контроля, что будет способствовать существенному уменьшению численности специалистов, занятых в надзорных органах государственного аппарата, а также снижению коррупционной нагрузки на бизнес.

Вместе с тем, по мнению автора, нельзя однозначно отнестись к инициативе Правительства РФ по внесению изменений  в ЖК РФ, наделяющих регионы полномочиями по установлению нормативов потребления коммунальных услуг. Практика показывает, что на муниципальном уровне нормативы потребления коммунальных услуг зачастую определяются произвольно, решения различны в подходах при сходных условиях.

Реализация подобного предложения, по мнению автора, не только не позволит учесть особенности организации предоставления коммунальных услуг в различных муниципальных образованиях, но и нарушит принцип самостоятельности бюджетов, в том числе местных, так как лишит их возможности самостоятельного установления расходных обязательств по решению таких вопросов местного значения, как организация в границах поселения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения, снабжения населения топливом, а также организации в границах муниципального района электро- и газоснабжения поселений (ст. ст. 14 и 15 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации").

С другой стороны, можно согласиться  с недавно реализованным предложением по закреплению за органами исполнительной власти субъектов РФ полномочий по регулированию тарифов на услуги ЖКХ с возможностью делегирования этих полномочий только уполномоченным органам местного самоуправления тех муниципальных образований, которые могут их качественно исполнять.

По мнению автора, следует рекомендовать  Российской жилищной федерации:

- более активно содействовать  формированию института ответственного  собственника жилья через создание  системы ассоциаций специализированных  объединений ТСЖ в субъектах  РФ как механизма цивилизованной  и законной защиты интересов  собственников жилья и более эффективного и согласованного реформирования системы ЖКХ снизу;

- содействовать организации взаимодействия  этих ассоциаций с объединениями  саморегулируемых организаций и  органами местного самоуправления  путем заключения соглашений;

- содействовать разработке единых правил и требований со стороны собственников жилья к профессиональной деятельности управляющих компаний, примерного договора управления многоквартирным домом с учетом особенностей условий деятельности в регионах, оказывать всемерную помощь в реализации проекта "Управдом", привлекая специалистов для работы в регионах и в комиссии по работе с собственниками жилья;

- продолжить обобщение предложений  по выстраиванию системы большей  определенности собственников помещений  в обеспечении безопасности зданий и сооружений. При этом необходимо учитывать, что собственникам (объединениям собственников) во многих случаях нецелесообразно своими силами обеспечивать профессиональное управление и эксплуатацию здания, сооружения и нести материальную ответственность за ненадлежащее обеспечение безопасности зданий и сооружений.

В целях решения этих проблем  Минрегионом России подготовлен  законопроект "О регулировании  деятельности по управлению многоквартирными домами, а также об обеспечении  прав собственников помещений в многоквартирном доме".

Его основные положения направлены на:

- создание института саморегулирования  в сфере управления многоквартирными  домами;

- обеспечение безопасной эксплуатации;

- создание системы отраслевых  стандартов качества для УК;

- создание системы профессиональной ответственности УК, в том числе имущественной (обеспечение страхования ответственности управляющих компаний - членов саморегулируемых организаций);

- создание системы контроля  за деятельностью УК и саморегулируемых  организаций в этой сфере;

- создание возможности для потребителей  услуг выбора УК, исходя из  показателей эффективности деятельности  различных саморегулируемых организаций.

Вместе с тем в законопроекте  отсутствует механизм формирования компенсационного фонда саморегулируемых организаций. По мнению специалистов Минрегиона России, одновременное страхование гражданской ответственности и наличие компенсационного фонда саморегулируемых организаций создадут условия, при которых индивидуальные предприниматели и малые предприятия не смогут управлять многоквартирными домами.

По приблизительным подсчетам  страховых компаний обеспечение  страхования ответственности управляющих  компаний - членов саморегулируемых организаций  составит около 1,5 руб. за 1 кв. м для  собственника жилья в год.

Следует также отметить, что саморегулирование  несколько ограничит предпринимательскую  свободу, в частности возникнут  некоторые бюрократические проблемы для организаций, которые будут  входить или выходить из саморегулируемых организаций. Вместе с тем самая сложная проблема - это создание компенсационного фонда саморегулируемых организаций. По подсчетам Минрегиона России, создание фонда, который позволит организациям отвечать по своим обязательствам, в том числе по долгам коллег, которых они приняли в саморегулируемые организации, может привести к значительному увеличению стоимости жилищных услуг.