Бухгалтерский учет в бюджетных и некоммерческих организациях

Предлагаемые  изменения обусловлены спецификой концессионных соглашений. Кроме  того, согласно ст. ст. 98 - 100 БК РФ в величину государственного и муниципального долга включаются выданные гарантии в полном объеме. В существующих условиях выдача гарантии по концессионному соглашению в размере контракта (концессионного соглашения) означала бы сужение возможностей субъектов РФ и муниципальных образований для привлечения заемных ресурсов в связи с существующими ограничениями по объему долга, установленными ст. ст. 106, 107 БК РФ.

Совершенствование сферы ЖКХ осуществляется также Законом N 166-ФЗ, которым предлагается внести изменения в отдельные положения Федерального закона от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Закон N 161-ФЗ) в части, касающейся расширения перечня передаваемых органам государственной власти субъектов РФ полномочий РФ по управлению и распоряжению земельными участками, иными объектами недвижимого имущества, находящимися в федеральной собственности.

Важно иметь в виду, что Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (далее - Фонд) является отдельной организацией в отличие от Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, созданного в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" (далее - Закон N 185-ФЗ).

При этом основными задачами Фонда  являются:

- оказание содействия развитию  рынка земельных участков, предоставляемых для жилищного строительства, в том числе для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, и иного строительства, а также содействия стимулированию развития рынка жилья;

- оказание содействия развитию  деятельности по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории и архитектурно-строительному проектированию, в том числе по подготовке документов территориального планирования, градостроительного зонирования, документации по планировке территории;

- оказание содействия обустройств  у территорий посредством строительства  объектов инфраструктуры;

- оказание содействия органам  государственной власти и органам  местного самоуправления, субъектам  естественных монополий, организациям коммунального комплекса, проектным, строительным, кредитным, финансовым и иным организациям в целях координации деятельности по согласованию программ жилищного строительства, производства строительных материалов, изделий, конструкций для жилищного строительства, создания промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов, иного развития территорий с программами социально-экономического развития субъектов РФ, программами комплексного социально-экономического развития муниципальных образований, программами комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры муниципальных образований, программами развития объектов инфраструктуры;

- стимулирование развития энергоэффективных  и экологически чистых технологий  и материалов, создание условий  для их использования в жилищном строительстве.

Законом N 166-ФЗ уточняется, что Фонд направляет в межведомственный коллегиальный орган предложения об использовании земельных участков, иных объектов недвижимого имущества, обосновывающие передачу органам государственной власти субъектов РФ осуществления полномочий РФ по управлению и распоряжению земельными участками, иными объектами недвижимого имущества, находящимися в федеральной собственности, как для целей жилищного строительства, так и для создания промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов, размещения объектов инфраструктуры.

В связи  с тем что действующая редакция ст. 13 Закона N 161-ФЗ предполагает только два способа распоряжения находящимися в федеральной собственности земельными участками, полномочия по управлению и распоряжению которыми могут быть переданы органам государственной власти субъектов РФ, а именно передачу таких земельных участков в собственность или в аренду, а Земельным кодексом РФ (ЗК РФ) предусмотрены иные способы предоставления земельных участков для размещения объектов капитального строительства, в том числе на праве безвозмездного срочного пользования, эти положения было необходимо уточнить.

Также Законом N 166-ФЗ устраняется неопределенность некоторых норм ст. 14 Закона N 161-ФЗ в связи с необходимостью соблюдения ограничений, предусмотренных пп. 1 - 3 ч. 1 данной статьи, при принятии органами государственной власти субъектов РФ решений о предоставлении земельных участков, иных объектов недвижимого имущества, полномочия РФ по управлению и распоряжению которыми переданы органам государственной власти субъектов РФ, для создания промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов, размещения объектов инфраструктуры.

Данные  изменения обусловлены тем, что размещение промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов, объектов инфраструктуры не может противоречить концепции развития территорий субъектов РФ и муниципальных образований и при этом должно соответствовать схемам функционального и территориального зонирования, утверждаемым в составе документов территориального планирования и правилами землепользования и застройки. Кроме того, размещение объектов инженерной инфраструктуры на земельных участках, находящихся в федеральной собственности, управление и распоряжение которыми переданы органам государственной власти субъектов РФ, должно быть обусловлено необходимостью реализации программ комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры муниципальных образований.

Следует отметить, что принятие решений об использовании земельных участков, иных объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности, осуществляется межведомственным коллегиальным органом, уполномоченным Правительством РФ, в который Фонд направляет соответствующие предложения.

Указанными  изменениями в ст. 14 Закона N 161-ФЗ также уточняется содержание предложений Фонда и решений межведомственного коллегиального органа в случаях, когда прекращены полномочия органов государственной власти субъектов РФ по управлению и распоряжению земельными участками, иными объектами недвижимого имущества, находящимися в федеральной собственности. Предусматривается, что Фонд осуществляет подготовку соответствующего предложения, а межведомственный коллегиальный орган принимает соответствующее решение для формирования имущества Фонда как в целях жилищного, так и в целях иного строительства.

Одним из новых и важных направлений  развития жилищно-коммунальной сферы  можно считать законодательное обеспечение механизмов саморегулирования и самоуправления в сфере ЖКХ.

Несмотря  на проводимые преобразования, эта  отрасль остается одной из самых  проблемных в социальной инфраструктуре России, где одним из нерешенных вопросов является регулирование сферы управления недвижимостью.

По  мнению автора, одной из причин такого положения дел является отсутствие достаточного контроля со стороны Правительства  РФ, соответствующих уполномоченных органов за деятельностью структур, осуществляющих финансирование процесса реформирования ЖКХ.

Так, в соответствии с заключением  Счетной палаты РФ по отчету Правительства  РФ и Банка России о реализации мер по поддержке финансового  рынка, банковской системы, рынка труда, отраслей экономики РФ, социальному  обеспечению населения и других мер социальной политики за первый квартал 2010 г. отмечается следующее.

По  состоянию на 31.03.2010 доходы от размещения временно свободных средств фонда  реформирования жилищно-коммунального  хозяйства (далее - Фонд ЖКХ) составили 24,6 млрд руб. При этом в отчете Правительства РФ следовало бы отразить сведения о доходах, полученных от размещения временно свободных средств Фонда ЖКХ и об основных направлениях их расходования.

Кроме того, по мнению Счетной палаты РФ, в  отчете Правительства РФ необходимо отражать сведения об объеме финансовой поддержки, предоставленной субъектам РФ за счет средств Фонда ЖКХ, на переселение граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства с указанием объемов долевого финансирования за счет средств бюджетов субъектов РФ и (или) муниципальных образований.

Это особенно важно в современных  условиях, так как растет показатель изношенности коммунальной инфраструктуры и во многих регионах он уже превышает 60%. Поэтому очевидно, что качество жилищно-коммунальных услуг не отвечает современным требованиям, а это, в свою очередь, вызывает у населения непринятие идеи и методов начатых рыночных преобразований в данной сфере.

Современная история российского ЖКХ началась с перехода от государственной системы управления к негосударственной форме обслуживания многоквартирных домов. При этом основным регламентирующим законом стал принятый в 2004 г. и вступивший в силу 01.03.2005 Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ), которым была создана нормативно-правовая база реформирования системы ЖКХ, основанная на привлечении коммерческих структур для предоставления услуг по управлению многоквартирными домами.

В частности, ЖК РФ определяется, что управляющая организация по заданию собственников помещений в многоквартирных домах в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества и предоставлять коммунальные услуги собственникам и пользующимся помещениями в этом доме лицам.

Однако  в ЖК РФ не сформулированы признаки надлежащего содержания и ремонта и не приведен перечень минимального и необходимого набора работ и услуг, направленных на обеспечение безопасной эксплуатации, которые позволят содержать дом в надлежащем состоянии. И лишь частично описана форма оформления задания собственника управляющей организации.

Фактически  собственникам помещений предлагается заключать типовой договор с  вольным набором услуг по управлению многоквартирным домом, причем состав услуг выбирается не собственниками, а самой управляющей организацией. При этом законодательство не определяет порядок проведения осмотра общего имущества многоквартирного дома перед заключением договора на управление им, определения его состояния и выявления дефектов, а также не описывает порядок участия в этих процедурах представителей собственников помещений.

Тем самым одно из самых главных лиц  рынка ЖКХ - управляющая компания в ЖК РФ и последующих нормативно-правовых актах упоминается, но даже примерно не определены минимальные требования к этим организациям. В законодательстве также отсутствует распределение ответственности между собственниками помещений в многоквартирном доме и управляющей организацией за несоблюдение регламентов безопасной эксплуатации многоквартирного дома, в том числе его инженерных систем.

Не  были разрешены указанные проблемы и Законом N 185-ФЗ. Тем не менее началось стремительное развитие рынка по управлению недвижимостью, в том числе по управлению многоквартирными домами. За последние два года создано около 10 тыс. частных управляющих компаний, под их управлением сейчас находится 800 тыс. домов, в которых проживают около 70 млн жителей.

Одновременно  идет процесс становления товариществ  собственников жилья (ТСЖ) и иных собственников недвижимости. Создано около 50 тыс. ТСЖ, объединяющих 20 млн жителей. Ожидается, что в ближайшие 2 - 3 года будут охвачены частными управляющими компаниями и ТСЖ еще 1 млн многоквартирных домов.

Наиболее  острыми являются многочисленные правовые и финансовые злоупотребления со стороны привлекаемых к управлению недвижимостью организаций, а также отсутствие ответственности управляющих компаний (УК) и товариществ собственников жилья (ТСЖ) перед гражданами. Отмечаются злоупотребления правом распоряжения денежными средствами жителей со стороны УК и ТСЖ. Общий ущерб, по оценкам экспертов, составляет около 65 млрд руб. в год. Бытует одновременное выставление квитанций за жилищно-коммунальные услуги разными компаниями (две, три квитанции - ущерб жителям, по экспертным оценками, 7,5 млрд руб.). Нередки случаи направления жителям квитанций от компаний однодневок, ущерб от которых оценивается примерно в 1 млрд руб. в год.

Среди правового блока проблем  можно выделить возможность доступа  любого лица к обслуживанию многоквартирного дома ввиду отсутствия регулирования  вида деятельности по исполнению регламента безопасности дома. Этому способствует и правовая неурегулированность вопросов такого важнейшего этапа жизненного цикла здания и сооружения, как их эксплуатация. Градостроительный кодекс РФ (ГК РФ) регулирует только изыскание, проектирование, строительство (создание), капремонт и утилизацию (снос).

Общие принципы регулирования эксплуатации здания и сооружения содержатся только в Федеральном законе от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", но при этом отсутствуют определения видов безопасности за исключением механической безопасности. Как частный случай регулирования управления и эксплуатации многоквартирного дома можно рассматривать некоторые положения Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ). Но отсутствует определенность в категорировании опасных объектов с жилыми помещениями.

Следует также отметить, что между Техрегламентом по безопасности зданий, ГК РФ и ЖК РФ нет единства в определениях понятий "капитальный ремонт", "текущий ремонт", "управление", "эксплуатация", "жизненный цикл здания и сооружения" и т.д.

В соответствии с действующим законодательством  РФ (ст. 210 ГК РФ, ст. 158 ЖК РФ) бремя содержания общего имущества многоквартирного дома возлагается на собственников помещений. Однако современное законодательство не дает реальных механизмов урегулирования конфликтов между собственниками, нет механизмов распределения ответственности между ними.