Основные предпосылки становления оценочной деятельности

 

1. Основные предпосылки становления  оценочной деятельности.

Оценка в России имеет  свою богатую историю. Принято считать, что профессиональная оценка появилась в России сравнительно недавно - 20 лет назад, тогда как  за рубежом она известна более  полувека. На самом деле Россия знакома  с оценкой давно: это старая профессия, "дореволюционная". В словаре  В. И. Даля, составленном в середине позапрошлого века, упоминаются "оценочное  дело", "оценочная комиссия", "присяжные оценщики в городах". Это были ходовые общепринятые понятия. 

Оценка  недвижимости  начала формироваться в России в середине XVIII века. Прежде всего, это обуславливалось необходимостью создания фискального кадастра, то есть подробного описания и оценки недвижимого имущества для целей налогообложения.

Формирование  системы  оценки недвижимости для  целей налогообложения происходило в России под непосредственным влиянием аналогичных работ, уже выполненных  в странах  Западной Европы к этому  времени.

Поводом для создания систем налогообложения недвижимости в  большинстве стран служила неравномерность распределения налогов при переходе от подушного налогообложения к  подоходному. Основу таких систем составляли кадастры, содержащие материалы описания и оценки недвижимого имущества Упоминания о первых попытках оценки недвижимости для целей налогообложения  относятся к XVIII веку — оценка в  Миланском герцогстве (1718-1759) и в  Тироле (1771 - 1784). В начале XIX века кадастровые  работы, включающие описание, регистрацию  и оценку недвижимого имущества  проводились в большинстве стран  Западной Европы.

 Первые предпосылки для проведения кадастровых работ, неотъемлемой частью которых являлась оценка, возникли в 1861 году, когда было отменено крепостное право. Изданное в 1864 году "Положение  о земских учреждениях" предусматривало  изменение базы налогообложения  и частичный переход на налогообложение  имущества граждан России. Для  пополнения государственного бюджета  была сохранена подушная система  налогообложения, а для формирования земского бюджета предметами налогообложения  становились "земли, фабрики, заводы, промышленные и торговые заведения  и вообще недвижимые имущества в  уездах и городах, а также свидетельства  на право торговли". Размер налога определялся доходностью и ценностью имущества.

К 1888 году подушный  налог был отменен окончательно. В 70-80 годы XIX века, начинается постепенное статистическое исследование недвижимого имущества в отдельных губерниях: Вятской (1874), Московской и Черниговской (1876), Тверской (1871), Пермской (1876), Тульской и Новгородской (1878), Харьковской и Тамбовской (1880), Екатеринославской, Курской, Рязанской и Санкт-Петербургской (1881), Херсонской, Самарской и Саратовской (1882), Казанской (1883), Воронежской, Орловской, Смоленской, Таврической (1884), Пермской (1885), Нижегородской (1886). Однако, специально, для целей оценки, работы проводились только в Черниговской, Херсонской и Нижегородской губерниях.

    Появление новой отрасли статистики потребовало выделения характерных  статистических признаков для оценки массы индивидуальных имуществ, разработки новых методов сбора статистических данных и методов их обработки.

Когда в большинстве губерний России земские статистические работы стали  выполняться для целей оценки недвижимости, когда в 1888 году подушный налог был полностью заменен  для бывших крестьян поземельным  налогом, у Правительства России появилась потребность иметь  сведения о ценности и доходности основного вида имущества — недвижимости. Поэтому весьма актуальным на государственном  уровне стал вопрос о принятии единообразного подхода к вопросам оценки, как  земли, так и городской недвижимости.

Имея в виду будущую реформу  земского налогообложения, Правительство  России 8 июня 1893 года издало закон о  переоценке всех видов недвижимого  имущества в 34 губерниях. Одновременно с законом были утверждены "Правила  оценки недвижимых имуществ", а 4 июня 1894 года министр финансов Витте утвердил инструкцию по разъяснению закона. Таким образом, для оценочных работ была создана законодательная база.

Для развития оценки и оценочной  статистики принятие этого закона дало новый мощный импульс. В 1894 году на IX съезде русских естествоиспытателей  и врачей в Москве профессор А. И. Чупров организовал подсекцию  статистики при географической секции. Этим было положено начало регулярным съездам специалистов в области оценочной статистики. Предметом обсуждения на съездах были конкретные методические и практические вопросы, которые возникали по мере продвижения вперед прикладной науки.

Организационная часть закона 1893 года предполагала создание губернских и  уездных оценочных комиссий, состоявших их чиновников и представителей выборных органов, причем председательствовать в обеих комиссиях должны были соответствующие предводители дворянства.

Главная роль в установлении оценочных  норм по закону 1893 года отводилась уездным  оценочным комиссиям, которые лучше  знали местные условия. При этом непосредственно оценкой каждого  объекта занимались уездные земские управы, которые вели поземельные книги и инвентаризационные описи строений, собирали сведения об арендных платах, определяли доходность и т. д.

Первые результаты оценочной работы показали, что, несмотря на усилия губернских оценочных комиссий по согласованию и объединению норм оценки, в силу объективных обстоятельств им это не удавалось. Следствием явилась невозможность создания единообразия оценки не только в масштабах государства, но даже в масштабах одной губернии. Именно поэтому 18 января 1899 года был принят новый закон об оценке недвижимого имущества.

Функции непосредственной оценки имуществ возложены как на уездные оценочные  комиссии, так и на уездные земские  управы.

Необходимо заметить, что к этому  времени в губернских земских  управах появились сильные отделы статистики, материалами которых  можно было пользоваться для выработки  оценочных норм.

Следующим отличием нового закона стали  изменившиеся условия финансирования оценочных работ. Рассматривая этот вопрос в историческом плане, можно  сделать вывод, что выполнение кадастровых  работ, выполнение масштабных работ  по оценочной статистике и непосредственное выполнение оценки недвижимого имущества  требуют существенного государственного финансирования. В тех государствах, где достаточное финансирование отсутствовало, результаты работ не позволяли решать проблемы оперативного создания системы налогообложения  недвижимости на основе оценки.

В соответствии с законом 1893 года финансирование оценочной деятельности должно было вестись за счет земств. Но так как  средств земским органам хронически не хватало, то и работы по оценке за 6 лет существования подобных правил практически не продвинулись вперед. Новый закон 1899 года устанавливает  объем государственного финансирования оценочных работ в 34 губерниях  в размере 1 миллиона рублей в год. Однако после 1917 года вместе с ликвидацией  частной собственности на землю  и имущество интерес к оценочной  деятельности был утрачен.

Оценка как вид профессиональной деятельности в России стояла в конце прошлого века на уровне, которого Европа и Америка достигли только в шестидесятых- семидесятых годах XX столетия.

Таким образом,  основными  общественно-политическими  предпосылками становления оценочной  деятельности являются: отмена крепостного права, изменение базы налогообложения (имущество граждан), отмена подушной подати и ее замена на земельный налог. 

 

 

  

 

 

  

 

 

 

 

 

 

 

2. Оценочная деятельность в современной  России

Современная теория и практика и  практика оценки имущества является продуктом длительного исторического  развития, основные этапы которого неразрывно связаны с изменениями  института собственности в России.

Только в начале 1990-х годов, с  началом процесса перехода экономики  России на рыночные принципы, появилась  реальная потребность в решении  проблем оценки стоимости недвижимости.

Современный российский рынок недвижимости начал  формироваться примерно в 1991 г. Именно с этого периода стал накапливаться  опыт рыночной оценки объектов недвижимости.

Возрождение оценочной деятельности в России датируется 1992-1993 годом. В это время  организовывается первая профессиональная организация – Российское общество оценщиков (РОО). Осенью 1993 года Институт экономического развития (ИЭР) провел в Санкт-Петербурге первый семинар  по оценке недвижимости. За основу брался опыт зарубежных стран, главным образом  США. Лекции читали зарубежные оценщики. Второй семинар прошел в Москве, третий – в Нижнем Новгороде.

Затем были открыты курсы, обучающие оценке, на которых в качестве лекторов выступали  российские специалисты, окончившие курсы  ИЭР.

В настоящее  время независимая оценка стоимости  имущества является информационной основой для принятия эффективных  решений как в частном, так  и в государственном секторах экономики. Развитие оценочной деятельности является в современной России важным аспектом развития гражданского общества и рыночных отношений в экономике.

Основными направлениями развития оценочной  деятельности начала 21-го века являются:

- Развитие  информационного обеспечения оценочной  деятельности;

- Развитие  методической базы оценки;

- Развитие  образования оценщиков; 

- Совершенствование  российского законодательства в  области оценки;

- Развитие  саморегулирования оценщиков; 

- Взаимодействие  российских и международных организаций  оценщиков.

Оценка  в современных условиях развивалась  первоначально усилиями частных  лиц, потом добавились стандарты  профессиональных организаций, появились  специальные законы и акты регулирующие.

Главные моменты взаимодействия заказчика  и оценщика были законодательно закреплены Федеральным законом "Об оценочной деятельности в РФ" от 16 июля 1998.