Обустройство жилых помещений в странах Европы

Фактически, задачей правления  является поиск управляющего (или  УК), заключение с ним договора управления, и контроль за его работой. Если управляющий (или УК) работает плохо, договор с ним расторгается (не продлевается) и подыскивается новый. В свою очередь, остальные совладельцы должны контролировать работу правления и переизбрать его в случае неудовлетворительной работы на очередном (или внеочередном) собрании.

Таким образом, реализуется  принцип коллективного управления. Члены правления за свою работу из средств остальных совладельцев получают небольшую оплату.

Правление в кондо, который находится под управлением управляющего (или УК), собирается обычно один раз в год - оценить работу управляющего и продлить с ним договор (или расторгнуть и подыскать нового). Внеочередные заседания правления происходят для решения крупных задач, например, ремонт лифта или замена кровли.

Все совладельцы обязаны  вовремя оплачивать коммунальные услуги и затраты по обслуживанию дома. Кондоминиум дотации из бюджета  не получает. Если домом управляет  УК, то она обычно получает за свои услуги 10% от всех платежей, т.е. к расходам каждой семьи на жилье добавляются еще 10% за управление домом. Расчеты за потребленные электроэнергию, тепло, водопровод и канализацию обычно осуществляются по входным общедомовым счетчикам [3, c.42].

В случае неуплаты ресурсоснабжающая организация имеет право отключить весь дом целиком. Одной из важнейших функций УК является сбор платежей с жильцов. Каждая квартира платит либо по собственным счетчикам, либо по усредненным на каждого жильца показаниям входных счетчиков. В конце каждого месяца УК подбивает итоги и раскладывает по почтовым ящикам счета для оплаты. В зависимости от фактического потребления ресурсов суммы могут отличаться от месяца к месяцу. В случае задержки платежей жильцом УК применяет все меры воздействия к неплательщику, вплоть до продажи его имущества и даже квартиры. В случае продажи квартиры необходимая сумма выплачивается в счет долга, оставшаяся часть возвращается бывшему владельцу. Например, в Германии еженедельно проводятся аукционы по продаже квартир неплательщиков. На этих аукционах можно за полцены купить хорошую квартиру и многие этим пользуются.

Некоторые кондо строятся с нежилыми помещениями (в основном на 1 этаже), в которых могут располагаться  магазины, офисы и т.д. Эти помещения  находятся в общей долевой собственности владельцев квартир и по закону не могут быть отчуждены, т.е. проданы, никаким физическим или юридическим лицам. По решению правления они могут сдаваться в аренду под магазины или офисы, образовавшийся доход идет на содержание и управление домом.

В одном кондо проживают  жильцы примерно одного достатка и  социального уровня, так как цена квартир в одном доме примерно одинакова. Более состоятельные  граждане приобретают квартиры в  более дорогих и престижных кондо, кто победнее – в дешевых кондо. Однородность локального социума улучшает психологический климат в доме, облегчает консолидацию жильцов для совместного владения и управления своим домом.

Коллективная форма собственности  и управления не является эффективной, коллективно управлять нелегко. При неправильном выборе УК и отсутствии контроля за ее работой дом начинает плохо обслуживаться, квартплата завышается, задержка платежей приводит к систематическим отключениям воды, света, тепла и т.д. Поэтому распространение кондоминиумов после короткого взлета затормозилось. В современных зарубежных развитых странах их доля не превышает 20 – 30% всего городского жилья [10, c.28]. Люди, покупающие квартиры в кондо, сознают свою ответственность и риски владения и управления таким жильем.

Довольно большая часть кондо не имеет ТСЖ и юридического лица и управляется УК, созданной застройщиком. Эта УК имеет целью приносить прибыль своим владельцам, что она и делает, завышая различными способами квартплату и коммунальные платежи. Платежи завышаются до уровня, пока жильцы не взбунтуются, однако избавиться от этого «кровососа» и нанять другую УК очень нелегко. Органа управления домом ведь нет - за что жильцы и расплачиваются из своего кошелька.

Наконец, часть кондоминиумов имеет  плохо работающее, неэффективное  ТСЖ, или управляется различными другими нестандартными способами. Жизнь в таком кондо не доставляет жильцам радости, скорее наоборот. Из-за неспособности совладельцев организовать эффективное управление возможен и еще более тяжелый вариант: с ухудшением обслуживания наиболее обеспеченные и культурные жильцы начинают продавать свои квартиры и переезжать в более благополучные дома. Цена на квартиры в этом доме снижается, в него начинают вселяться люди более низкого социального уровня, обслуживание еще ухудшается, цены на квартиры снижаются еще больше и т.д. – процесс приобретает лавинообразный характер. В конце концов, дом погибает, он превращается в трущобы, заселенные безработными, иммигрантами и прочим маргинальным людом. Квартиры обесцениваются, и те, кто вначале приобрел квартиры в этом доме, теряют вложенные деньги. Дом, превратившийся в трущобы, «вылечить» как правило, не удается, его можно только снести, построив на его месте новый дом, сквер или парк.

Еще один серьезный недостаток жизни в кондо: ограничение мобильности человека. Для смены места жительства (например, в поисках работы) необходимо квартиру продать, а на новом месте купить. Издержки при этом могут достигать 10 - 15% стоимости квартиры, кроме того, есть риск мошенничества со стороны риэлтеров-посредников. Поэтому собственной квартирой в кондоминиуме обзаводятся чаще люди в возрасте, уже определившиеся в жизни, молодые предпочитают арендное жилье [4, c.87].

Муниципальный арендный дом

Этот вид жилого дома относится  к категории социального жилья, поэтому несколько слов о социальном жилье вообще. Это жилье для самых бедных, которые не могут самостоятельно решить свои жилищные проблемы. Им помогают, чтобы они не жили на вокзалах, на лавках в парке, на свалках и т.д. Социальное жилье существует во многих странах, можно выделить 3 способа помощи малоимущим:

• предоставление квартиры в социальном (муниципальном арендном) доме;
• аренда квартиры для малоимущего в частном доходном доме;
• смешанная форма.

Отметим, и это принципиально, что нигде помощь малоимущим не оказывается путем предоставления ему жилья в собственность (через дотации для покупки). Это противоречит экономической и социальной логике. Бедный человек не в состоянии содержать свою собственность, управлять ею, защищать от преступных посягательств. Рано или поздно он ее потеряет (может быть, просто продаст и пропьет) и снова станет претендентом на социальное жилье.

В большинстве стран  малоимущим предоставляют в аренду квартиру в муниципальном социальном многоквартирном доме. Это дом, построенный  на средства городского бюджета, находящийся в собственности и управлении муниципалитета (или специализированной организации под его контролем), например, «коммунальный дом» в Швеции, коммуна в Италии, HLM во Франции. Малоимущая семья, подавшая заявление, получает квартиру в таком доме в аренду (естественно, без права приватизации), или становится на очередь, если свободных квартир нет. Квартира предоставляется в аренду не на всю жизнь, а лишь до тех пор, пока семья находится в категории «малоимущие». При выходе из этой категории она обязана освободить квартиру, в которую вселяются в порядке очередности другие малоимущие. Критерий, как правило, единственный – если среднемесячный доход семьи за год меньше установленного местной властью уровня, то семья признается малоимущей. Плата за наем в таком доме не взимается, коммунальные услуги примерно на 50% дотируются из местного бюджета. В некоторых странах (например, в Голландии) дотация зависит от дохода жильцов, чем он выше, тем дотация меньше и наоборот [6, c.49].

Управляет социальным муниципальным арендным домом департамент муниципального жилья через управляющую компанию (чаще всего тоже муниципальную), или специальная жилищная ассоциация, находящаяся под контролем муниципалитета. Никаких форм самоуправления в таком доме (домком, старший по подъезду и т.д.) не существует. К неплательщикам применяют все меры воздействия, включая продажу имущества за долги, но на улицу людей не выселяют. Если семья не в состоянии платить, ей предоставляется дополнительная субсидия.

Подлежат обязательному выселению семьи, переставшие быть малоимущими, но реально эта мера применяется крайне редко. Дело в том, что социальный дом – это дом, как правило, упрощенной планировки, низкокомфортный, расположенный в непрестижных районах, кроме того, населенный, в основном, мягко говоря, малосимпатичной публикой, это дом для бедных. Поэтому, как только у семьи появляются деньги, чтобы купить или арендовать приличное жилье, она как можно быстрее, самостоятельно и без напоминаний покидает эту обитель бедности. Муниципальные власти по закону обязаны строить муниципальные арендные дома для малоимущих на бюджетные деньги. Например, во Франции существует закон, согласно которому доля муниципального жилья в структуре городского жилого фонда не должна быть меньше 30%.

Другим способом обеспечения жильем малоимущих является аренда в частном  доходном доме (пример – Германия). По согласованию с властями (и получая  за это определенные льготы) домовладелец предоставляет несколько квартир  для малоимущих, за которые полностью или частично платит муниципалитет. Не все домовладельцы соглашаются на это, т.к. соседство с малоимущими снижает привлекательность и, соответственно, цену аренды на другие квартиры в этом доме. Идут на это, как правило, владельцы доходных домов средней и низшей ценовой категории.

Местные власти нигде не используют для малоимущих квартиры в кондоминиуме. Во-первых, квартиру необходимо приобретать на баланс муниципалитета, во-вторых, возникают проблемы членства в ТСЖ и участия в управлении кондо, что невыгодно ни властям, ни совладельцам. В-третьих, соседство с малоимущими создает дискомфорт и неблагоприятную психологическую атмосферу в доме. Известно, что всего одна неблагополучная семья (например, алкоголики) может отравить жизнь всему подъезду, а то и всему дому. Кроме того, нарушается принцип социальной справедливости: человеку, заработавшему своим трудом на квартиру, психологически неприятно жить по соседству с человеком, получившим точно такую же квартиру бесплатно. Выходит, малоимущим быть выгодно, такой подход провоцирует социальное иждивенчество. Наконец, увеличивается риск маргинализации такого кондоминиума и деградации его в трущобное состояние.

Третий вид обеспечения жильем малоимущих – смешанный, когда самых  бедных обеспечивают муниципальным жильем, т.е. квартирой в социальном доме, а тех, кто немного побогаче, – квартирой в частном доходном доме, арендуемой за счет муниципалитета. Такой принцип существует, например, в Финляндии.

Отметим, что во многих странах государство поощряет строительство жилья путем предоставления гражданам льготного (а то и вовсе беспроцентного) кредита на часть суммы, налоговых скидок и т.д. Но нигде участие государства не принимает форму прямого финансирования или выдачи безвозмездных субсидий.

                                    1.2. Структура городского жилья

Каждый вид многоквартирного дома, рассмотренный выше, удовлетворяет  те или иные потребности жителей  города, каждый вид имеет свои достоинства  и недостатки. Поэтому в структуре  городского жилья они занимают свою определенную долю. Структура городского жилого фонда складывается столетиями и зависит от традиций, менталитета, экономических и политических реалий, существующего законодательства. Например, в Канаде люди не любят многоквартирные дома, особенно коллективной формы собственности, поэтому преобладающим видом городского жилья там является частный односемейный дом. Некоторые цифры, характеризующие структуру городского жилого фонда в разных странах (данные 2005 - 2009 гг.), приведены в таблице 1.

                                                                                                 Таблица 1.

Структура городского жилого фонда в разных странах

(данные 2005 - 2009 гг.)

Структура городского жилого фонда в разных странах разная, но существует одна общая закономерность: количество жилья, находящегося в собственности жильцов, примерно равно количеству жилья в аренде (например, доля собственного жилья в Германии - 40%, соответственно, арендного - 60%, в Швеции и Голландии - 45% и 55%, в Англии и Франции – 55% и 45%). Это соотношение (50:50) является достаточно устойчивым для современных развитых стран и сохраняется на протяжении последних нескольких десятилетий [3, c.169].

Отметим, и это принципиально, что эти виды многоквартирных  домов не смешиваются, нигде вы не встретите, например, квартиру в собственности жильцов в частном доходном доме или муниципальную квартиру в кондоминиуме. Еще очень важная характеристика жилого фонда в зарубежных развитых странах – социальная однородность жильцов одного дома, различные социальные слои там практически не смешиваются, богатые и бедные не живут в одном доме.