Земельный рынок

Продавец обязан до заключения договора купли-продажи предоставить покупателю всю имеющуюся у него (продавца) информацию о наличии обременений  и ограничений его пользования. В случае предоставления ему заведомо ложной информации его использования  в соответствии с разрешенным  использованием, о разрешении на застройку  данного земельного участка и  т.д., вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора и  возмещения причиненных ему убытков. Отчуждение доли в праве общей  собственности на земельный участок  из земель сельскохозяйственного оборота, приобретенных до вступления в силу указанного закона, должно быть осуществлено в течение года со дня вступления указанного закона. Доли в праве  собственности на земельные участки приобретенные после вступление в силу этого закона, подлежат отчуждению в течение года со дня возникновения права собственности на доли в праве собственности на земельный участок либо в течение года когда собственник узнал или должен был узнать об обстоятельствах.⁶ Собственники земельных участков, не изъятых из оборота и не ограниченных в обороте, в праве, распоряжаться этими участками свободно, если это не приносит ущерб окружающей среде и не нарушает права и законные интересы других лиц, в том числе путем продажи этих участков. В договор купли-продажи земельного

6 Г.В. Чубуков Земельное право: 3-е изд. «Юнити» - М: 2011 г.

участка не могут быть включены условия, умаляющие правомочия покупателя как собственника. Следует отметить, что Земельный Кодекс, достаточно подробно регулирует оборот земельных участков.

 

2. Сделки с земельными  участками

Земельно-правовые сделки — действия граждан и юридических лиц по установлению, изменению или прекращению гражданских прав и обязанностей по поводу земли как природного объекта и недвижимого имущества.

Объектами земельно-правовых сделок выступают права граждан  и юридических лиц на индивидуально-обособленные земельные участки, находящиеся  в их собственности либо принадлежащие  им на других титулах. Объектами сделок могут быть также права на земельные  участки, закрепленные за государственными или муниципальными органами.

В зависимости от объема передаваемых гражданских прав и  обязанностей на земельные участки  земельно-правовые сделки можно разделить  на две группы:

• сделки, связанные с передачей всех правомочий собственности и отчуждением земельного участка,
• сделки, в результате которых передается часть правомочий собственности.

К первой группе относятся  такие виды сделок, как купля-продажа права частной собственности на земельный участок, мена, дарение, различные формы приобретения права частной собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, изъятие путем выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд.⁷

При заключении сделок с  землей необходимо соблюдать следующие  основные условия.

1. распоряжение земельным участком не должно наносить ущерба участкам земли, окружающей среде и нарушать законные интересы других лиц, градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных установленных требований (норм, правил, нормативов).

7 Н.К. Народников Основы земельного права Российской Федерации: Учебник, «Книжный мир», - М: 2010 г.

 

2. существуют некоторые особенности в совершении, оформлении сделок, где земельные участки являются предметом сделки. К ним относятся:

• обязательная письменная форма (например, договор купли-продажи заключается письменно, а именно, составляется документ, подписанный сторонами), для некоторых сделок необходимо обязательное удостоверение сделки нотариусом (при завещании и договоре ренты );

• в случаях, прямо определенных федеральным законом, орган производящий государственную регистрацию производит регистрацию прав на недвижимое имущество.

Данное положение не распространяется на договоры мены, договоры аренды, договоры купли-продажи, субаренды или договор  безвозмездного срочного пользования  земельным участком, которые заключаются  на срок менее одного года.

3. закреплено приоритетное право субъектов Российской Федерации и муниципальных образований при отчуждении земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения при ликвидации крестьянского (фермерского) хозяйства.
4. никто из участников сторон сделки не вправе самостоятельно изменить категорию земельного участка. Такое возможно только в порядке, предусмотренном земельным законодательством.
5. сделки с земельными участками, как и иные другие виды сделок, могут быть признаны недействительными.

Недействительность сделки означает, что сделка не приводит к  наступлению тех юридических  последствий, на которые она была рассчитана при ее совершении.

6. сделки с земельными участками и их частями невозможны, если земельные участки не прошли соответствующий кадастровый учет.⁸

 

 

 

 

8 О. М. Козырь. Особенности регулирования сделок с землей земельным законодательством. Журнал «Экологическое право». - 2011. - N4

2.1 Купля-продажа  земельного участка

 

В договоре продажи недвижимости (в том числе и земельного участка) должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных договор не считается заключенным.

Необходимые документы для купли-продажи

В отношении земельного участка  такие данные содержатся в кадастровом  паспорте (плане), который требуется  представить в качестве приложения к договору купли-продажи при его государственной регистрации.

При купле-продаже гражданами Российской Федерации земельных участков или  их частей для ведения личного  подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального  жилищного строительства другим гражданам Российской Федерации  паспорт (план) участка должен отвечать следующим требованиям.

План должен быть составлен в  общегосударственной системе координат. С разрешения комитетов по земельным  ресурсам и землеустройству субъектов  Федерации допускается составлять план участка в местной системе  координат, единой для населенного  пункта, дачного поселка, садоводческого товарищества.

На плане должны быть отмечены:

— пункты государственной геодезической  сети;

— межевые знаки (направления на них, если они расположены за пределами  участка);

— жилые и хозяйственные постройки (с указанием их этажности и  материала, из которого они изготовлены);

— инженерные сети (электролинии, газопровод, водопровод и т.п.), если они являются объектами права собственности  иных физических или юридических  лиц;

— границы частей участка (с ограничениями  в использовании земель, обремененные правами других лиц).⁹

Строения, расположенные на отчуждаемом  земельном участке

Согласно ЗК РФ все объекты, прочно связанные с земельным участком, следуют судьбе участка, т.е. запрещена  раздельная передача прав собственности  на

9 О.М. Оглобина Купля-продажа земельных участков. Практическое пособие Издательство: Изд. г-на Тихомирова М.Ю., 2010 г.

участок и на строения на нем, когда  они принадлежат одному и тому же лицу (за исключением отдельных  случаев, предусмотренных законом). Размер доли в праве собственности  на землю пропорционален доле в праве  собственности на строение, находящееся  на участке.

Однако если часть строения невозможно выделить в натуре вместе с частью участка, ее можно продать (либо другим способом передать права собственности  на нее) без земельного участка. Кроме  того, разрешено совершать сделки по отчуждению строения без земли, если земельный участок изъят из оборота.

Объект недвижимости, находящийся  на ограниченном в обороте земельном  участке, может быть отчужден вместе с участком, если закон допускает  передачу его в частную собственность.

Порядок купли-продажи земельных участков

Предметом купли-продажи могут  быть только те земельные участки, которые  прошли государственный кадастровый  учет.

Договор купли-продажи земельного участка должен быть заключен в форме единого документа, подписанного обеими сторонами. Если форма договора не соблюдена, он будет признан недействительным.

Покупатель становится собственником  приобретенного земельного участка  только после государственной регистрации  перехода права собственности на недвижимость.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт  признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Если одна из сторон уклоняется от регистрации, решение о ней может  быть вынесено судом (в этом случае уклоняющаяся сторона должна возместить другой стороне убытки, вызванные  задержкой в регистрации).

Закон не требует нотариального  удостоверения договора купли-продажи  земельного участка, однако оно может  быть совершено по обоюдному желанию  сторон.

Роскомземом утвержден типовой  договор купли-продажи земельного участка.

В договоре купли-продажи земельного участка обязательно должны быть указаны данные, позволяющие определенно  установить недвижимое имущество, в  том числе данные об объектах недвижимости:

— местоположение (почтовый адрес);

— кадастровый номер;

— размещенные на нем объекты  недвижимости (при наличии);

— площадь участка;

— целевое назначение категории  земли, в составе которой находится  участок;

— в чьем ведении находится земля;

— цель использования участка;

— цена участка;

Примечание.

Цена участка относится  к существенным условием договора. Если в нем нет согласованного сторонами условия о цене земельного участка, он считается незаключенным. Цена участка не может быть меньше его кадастровой стоимости.

— цена сооружения, находящегося на участке (включает цену передаваемой с ним  пропорциональной части земли или  права на нее).

Доход, полученный при продаже недвижимого  имущества, подлежит налогообложению. При этом возможность получения  налоговых вычетов возникает  при продаже не любых объектов недвижимости. Так, вычет предоставляется  при продаже земельного участка, жилого дома, дачи или садового домика. Другие постройки, например гараж или  сарай, не включены в перечень объектов, продажа которых дает право на получение налогового вычета. В связи  с этим следует обращать внимание на то, чтобы в договоре купли-продажи  цены на все объекты недвижимости были указаны раздельно. В противном  случае получение имущественного налогового вычета может оказаться проблематичным.

Участок передается по подписанному продавцом и покупателем передаточному  акту (иному документу). Если недостатки земельного участка не были оговорены  продавцом заранее, покупатель вправе по своему выбору потребовать от него соразмерного уменьшения цены, либо безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, либо возмещения своих расходов на устранение этих недостатков. Обнаружив неустранимые недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени (либо выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения), покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной им суммы.

При заключении договора продавец обязан предоставить покупателю всю имеющуюся  у него информацию об обременениях и ограничениях прав на участок. В  противном случае покупатель вправе требовать уменьшения цены либо расторжения  договора и возмещения причиненных  ему убытков.

Недействительными признаются следующие  условия договора:

— право продавца выкупить земельный  участок;

— ограничение права покупателя распоряжаться земельным участком;

— положения, ограничивающие ответственность  продавца при предъявлении прав на участок третьими лицами.¹⁰

 

2.2 Дарение земельного участка

 

Собственники земельных участков имеют право подарить земельный  участок (или его часть), т.е. безвозмездно передать (или взять на себя обязательство  такой передачи) имущество, без требования какого-либо встречного удовлетворения от одаряемого. Если в договоре содержится такое условие (о встречном требовании), он считается притворной сделкой (под видом договора дарения, т.е. безвозмездной передачи имущества, заключен договор мены, купли-продажи и т.п.) и признается ничтожным. Договор дарения земельного участка должен заключаться в письменной форме (закон требует этого в обязательном порядке при стоимости дара свыше 5 МРОТ). Хотя в данном случае закон не требует обязательного нотариального удостоверения сделки, все сделки с недвижимостью обычно заключаются у нотариуса . Государственная регистрация такого договора обязательна.