Земельный рынок

Содержание

Введение………………………………………………………………………………….3

1. Понятие земельного участка…………………………………………………………4

1.1 Право собственности на земельный участок………………………………………5

1.2 Общее положение купли-продажи  земельных участков…………………………7

2. Сделки с земельными  участками…………………………………………………...10

2.1 Купля-продажа земельного  участка……………………………………………….12

2.2 Дарение земельного  участка……………………………………………………….15

Заключение……………………………………………………………………………...18

Список используемой литературы…………………………………………………….19

 

Введение

 

Земельный рынок - это часть  системы земельных отношений, регуляторами которой являются право собственности (владение, пользование, распоряжение), возможность передачи этого права (аренда, продажа, залог и так далее), конкуренция (свободный выбор участка), денежная оценка и свободно складывающие цены на землю.

Актуальность данной темы заключается в том, что, - Земельный  рынок один из самых главных и  актуальных вопросов, но в тоже время  также имеет свои определенные особенности, переживает кризисные явления различной  степени тяжести, связанные с  проблемами, как между человеческими  отношениями, так и в самом  государстве в целом.

 

1.  Понятие земельного участка

 

Земельным участком является часть  земной поверхности, границы которой  определены в соответствии с федеральными законами. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным  законом, могут создаваться искусственные  земельные участки.

Делимым является земельный  участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 6 ЗК РФ). Таким образом, для признания земельного участка объектом земельных отношений, т.е. отношений по использованию и охране земель, достаточно, чтобы его границы были описаны и удостоверены в установленном порядке. Часть земельного участка может быть объектом земельных отношений, если размер такой части позволяет использовать участок в соответствии с разрешенным использованием без перевода в состав земель иной категории. Значение вида недвижимого имущества, объекта гражданских прав и сделок (ст. 128-130, 260 ГК РФ) земельный участок приобретает лишь при совокупности следующих условий:

а) границы земельного участка  должны быть описаны и удостоверены в установленном порядке;

б) земельный участок должен быть индивидуализирован, т.е. обладать такими признаками, которые позволят однозначно выделить его из иных объектов недвижимости, в том числе других земельных участков.

Названные признаки земельный  участок приобретает лишь в процессе государственного кадастрового учета, из чего следует третье условие;

в) предметом сделок могут быть только земельные участки, прошедшие государственный  кадастровый учет. Названное условие прямо установлено для отдельных видов сделок с земельными участками: купли-продажи (п. 1 ст. 37, п. 1-2 ст. 38.1 ЗК РФ) и аренды (п. 1-2 ст. 38.1, п. 1 ст. 38.2 ЗК РФ; п. 1 ст. 9 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").¹

1 Б. А. Ерофеев Земельное право России: Учебник, « Юрайт-Издат, - М: 2010 г.

1.1 Право собственности на земельный участок

Действующим законодательством  предусмотрены следующие виды вещных прав на имущество:

- право собственности;

- право пожизненно наследуемого  владения;

- право постоянного (бессрочного)  пользования;

- сервитут;

- право хозяйственного  ведения;

- право оперативного управления.

К вещным правам на земельные  участки относятся все вышеперечисленные  виды, кроме права хозяйственного ведения и оперативного управления.

Виды прав на земельные  участки различаются между собой  объемом полномочий "землеобладателей" по распоряжению земельными участками, порядком предоставления земельных участков, по субъектному составу и т.д.

Наибольшим объемом полномочий по распоряжению земельными участками  наделены собственники.

Право собственности на землю  является конституционным правом граждан  и юридических лиц (ст. 36 Конституции  РФ). Оно является первоначальным по отношению к другим видам вещных прав. Все другие права производны от него и представляют собой всего  лишь ограниченные вещные права. Право  собственности же абсолютно. Абсолютность права собственности заключается  в том, что собственник имеет  право распоряжаться принадлежащим  ему имуществом как пожелает.²

Основное содержание права  собственности включает в себя три  важнейших правомочия собственника:

1) право владеть имуществом, то есть реально им обладать;

2) право пользоваться  имуществом, то есть извлекать  из него выгоду (получать плоды,  продукцию, доходы);

3) право распоряжаться имуществом, то есть продавать, обменивать, дарить, оставлять в наследство  по завещанию, сдавать в аренду, отдавать в залог и так далее.

2 О. М. Козырь. Особенности регулирования сделок с землей земельным законодательством. Журнал «Экологическое право». - 2011. – N4

Особенность права собственности  на земельные участки заключается  в том, что оно не является абсолютным по сравнению с правом собственности  на другое имущество. Ввиду того что  земля является природным объектом, Конституция РФ, с одной стороны, разрешает свободное распоряжение земельными участками, а с другой - устанавливает некоторые ограничения  в целях охраны окружающей среды.

ЗК РФ, опираясь на Конституцию  РФ, ввел ограничения оборотоспособности земельных участков. При этом законодательством предусматривается как полное изъятие земельных участков из оборота, так и относительное, то есть собственно ограничение оборота земельных участков.

Земельные участки, отнесенные законом к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную  собственность, быть объектами сделок. Изъятыми из оборота признаны земельные  участки, занятые находящимися в  федеральной собственности объектами:

- государственными природными  заповедниками и национальными  парками;

- зданиями, строениями и  сооружениями, в которых размещены  для постоянной деятельности  Вооруженные Силы Российской  Федерации, войска пограничной  службы Российской Федерации,  другие войска и воинские формирования;

- зданиями, строениями, сооружениями, в которых размещены военные  суды;

- объектами организаций  федеральной службы безопасности, федеральных органов государственной  охраны;

- объектами использования  атомной энергии, пунктами хранения  ядерных материалов и радиоактивных  веществ;

- объектами, в соответствии  с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

- объектами учреждений  и органов Федеральной службы  исполнения наказаний; воинскими  и гражданскими захоронениями;

- инженерно-техническими сооружениями, линиями связи, возведенными в  интересах защиты и охраны  Государственной границы Российской  Федерации.³

3 Н.К. Народников Основы земельного права Российской Федерации: Учебник, «Книжный мир», - М: 2010 г.

 

Ограничиваются в обороте  следующие земельные участки, находящиеся  в государственной или муниципальной  собственности:

- земельные участки в  пределах особо охраняемых территорий, которые в соответствии с действующим  законодательством не признаны  изъятыми из оборота, а также  земельные участки, находящиеся  в пределах лесного фонда;

- земельные участки, занятые  находящимися в государственной  или муниципальной собственности  водными объектами в составе  водного фонда;

- земельные участки, занятые  особо ценными объектами культурного  наследия народов Российской  Федерации, объектами, включенными  в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками,  объектами археологического наследия;

- земельные участки, предоставленные  для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных  портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения  воздушного движения и судоходства,  терминалов и терминальных комплексов  в зонах формирования международных  транспортных коридоров;

- предоставленные для  нужд связи;

- занятые объектами космической  инфраструктуры;

- расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

- предоставленные для  производства ядовитых веществ,  наркотических средств;

- загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами;

- расположенные в границе земель, зарезервированных для государственных и муниципальных нужд;

- в первом и втором  поясах зон санитарной охраны  водных объектов, используемых для  целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.⁴

 

1.2 Общее положение  купли-продажи земельных участков

Продажа земельных участков возможна лишь после постановки их на государственный  кадастровый учет.

4 Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова. Недвижимость: права и сделки - М: 2010 г.

 

Объектом купли-продажи  могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый  учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка  и ограничениях его использования. Являются недействительными следующие  условия договора купли-продажи  земельного участка:

- устанавливающие, право  продавца выкупить земельный  участок обратно по собственному  желанию;

- ограничивающие, дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

- ограничивающие ответственность  продавца в случае предъявления  прав на земельные участки  третьими лицами. Указанные требования  применяются также к договору  мены. Покупатель в случае предоставления  ему продавцом заведомо ложной  информации об обременениях земельного  участка и ограничениях его  использования в соответствии  с разрешенным использованием; о  разрешении на застройку данного  земельного участка; об использовании  соседних земельных участков, оказывающем  существенное воздействие на  использование и стоимость продаваемого  земельного участка; о качественных  свойствах земли, которые могут  повлиять на планируемое покупателем  использование и стоимость продаваемого  земельного участка.⁵

Требования, установленные  пунктом 3 настоящей статьи, применяются  также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

Без него сделка купли-продажи  земельного участков, доли земельного участка не будет зарегистрирована.

Соответственно, следует, что с одной  стороны Земельный кодекс РФ не лишает возможности граждан продолжать пользоваться земельными участками, принадлежащими им на праве собственности постоянного (бессрочного) владения, предоставляя каждому гражданину в любое время  без ограничения какими либо сроками  по своему желанию бесплатно и  однократно приватизировать такой  земельный участок. С другой стороны, до приобретения земельного участка,

5 Б. А. Ерофеев Земельное право России: Учебник, « Юрайт-Издат, - М: 2010 г.

принадлежащему гражданину (как юридическому лицу) на праве  постоянного (бессрочного пользования,)в собственность с соответствующей государственной регистрацией права собственности на него владелец участка не в праве распоряжаться таким участком, в частности, продавать (ст. 20 ЗК РФ). Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие настоящего Кодекса не допускается. Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству.