Возникновение, ограничение и прекращение прав на землю

Однако следует учитывать, что не любой документ может являться основанием для возникновения права  на земельный участок, а, следовательно, и для государственной регистрации  прав на земельный участок.

При проведении правовой экспертизы, документов, поступивших на государственную  регистрацию необходимо установить, что документ-основание содержит не только сведения о земельном участке, но свидетельствует о предоставлении земельного участка конкретному  лицу в порядке, который действовал на период совершения данного документа.

Так, например, не является основанием для государственной регистрации  права собственности гражданина на земельный участок решение  исполнительного комитета о предоставлении земельного участка юридическому лицу. Или решение суда, вступившее в  законную силу, о включении земельного участка в наследственную массу.

С 01.03.2010 в связи с изменением действующего законодательства кадастровый паспорт не является обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации права собственности на земельный участок.

Однако землевладельцы должны знать, что площадь земельного участка, указанная в правоустанавливающем (правоподтверждающем) документе, должна соответствовать сведениям о данном земельном участке, содержащимся в Государственном кадастре недвижимости. Также должны совпадать данные о местоположении (адресе), категории, разрешенном использовании земельного участка. Наличие противоречий является основанием для отказа в государственной регистрации права собственности на земельный участок. Для того, чтобы определить размер государственной пошлины, убедиться в правильности и идентичности сведений о земельном участке, правообладателю необходимо получить информацию из государственного кадастра недвижимости в виде выписки о земельном участке.

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным  участком, заключенные на срок менее  чем один год, не подлежат государственной  регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Право считается установленным  и утверждённым только после его  государственной регистрации.

3. Ограничение прав на землю

В некоторых случаях права на землю могут носить неполный характер, то есть на земельные участки могут быть наложены ограничения (обременения) по основаниям, установленным федеральными законами. Под ограничениями прав на землю понимаются в основном ограничения в использовании земельных участков, причем перечень их не является исчерпывающим.

Законодательно могут устанавливаться  следующие ограничения прав на землю:

• особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;

• особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;

• условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;

• в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд;

• иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных федеральными законами.

Ограничения прав на землю устанавливаются  актами исполнительных органов государственной  власти, актами органов местного самоуправления или решением суда бессрочно или  на определенный срок. Указанные ограничения  прав могут быть обжаловано лицом, чьи  права ограничены, в судебном порядке. Ограничения сохраняются при  переходе права собственности на земельный участок к другому  лицу.

Интересы общества в обеспечении  охраны земель определяют необходимость  установления различного рода ограничений  хозяйственной деятельности и использования  земель. Права собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов могут быть ограничены в интересах других природопользователей⁴, а также в случаях, предусмотренных земельным законодательством.

Ограничение прав лиц, использующих земельные участки, представляет собой  установление в административном порядке  запретов на выполнение отдельных видов  хозяйственной деятельности и использования  земли либо требований о воздержании  от совершения определенных действий. Виды и характер ограничений основаны на предписаниях, содержащихся в соответствующих  правовых актах.

Ограничениями следует считать  запреты на осуществление определенных видов деятельности и требования о воздержании от совершения определенных действий, связанных с использованием земли, которые предусмотрены законодательством, в зависимости от местоположения земельных участков и которые  не применяются в отношении других земельных участков имеющих аналогичное  целевое назначение.

Например, часть участка  земель крестьянского хозяйства  включена в состав охранной зоны государственного заповедника, а другая часть не вошла в состав такой зоны. В этом случае в отношении использования части участка, включенной в состав охранной зоны, устанавливаются определенные ограничения. Факт нахождения части земельного участка в составе охранной зоны является условием обязательного установления в отношении этой части участка ограничений по его использованию. Что касается иной части земель крестьянского хозяйства, то в отношении ее законодательство таких ограничений не предусматривает.

Установление ограничений  прав лиц на земельные участки  представляет собой форму закрепления  в законодательстве пределов осуществления  субъективных прав лиц на земельные  участки. Цели ограничения прав лиц  на землю заключаются в обеспечении  рационального и эффективного использования  земель и охраны всей окружающей среды. Характер ограничений должен быть таким, чтобы в результате реализации субъективного  права в пределах установленных  ограничений не был нанесен ущерб  землям, для охраны которых установлены  ограничения, и иным объектам природы. В то же время степень ограничения  должна позволять пользоваться земельным  участком в соответствии с его  основным целевым назначением. Значение определения в законодательстве пределов реализации субъективных прав лиц на землю заключается в  том, что они являются стимулирующим  фактором формирования экологически обоснованного  поведения.

Необходимо различать  также такие понятия, как «сервитут» и «ограничение прав». Содержание этих понятий различно. Сервитут – право ограниченного пользования чужим участком земли, основанное на соглашении сторон или решении суда⁵. Ограничение прав имеет административный характер, оно прямо предусмотрено в законодательных или иных правовых нормативных актах. Ограничение прав по использованию земельного участка – неотъемлемый элемент правового режима того или иного земельного участка.

В отличие от ограничения  сервитут является вещным правом. За использование  участка, обремененного сервитутом, может взиматься плата. При установлении ограничений законодательство не предусматривает  взимания платы в пользу лица, в  интересах которого установлено  такое ограничение. В отдельных  случаях допускается возмещение лицу, использующему земельный участок, убытков, причиненных установлением  ограничений. Поэтому применительно  к сервитуту используется термин «обременение» земельного участка, который неприменим к случаям  ограничений прав на земельные участки.

ЗК выделяет земли, основное целевое назначение которых связано  с охраной окружающей среды⁶: земли природоохранного, природно-заповедного и земли оздоровительного назначения. Вокруг этих земель могут устанавливаться охранные зоны, округа санитарной охраны и др. Режим хозяйственной деятельности в этих зонах ограничивает права по использованию участков земель, прилегающих к таким землям, в интересах обеспечения сохранности земель, которые объявлены особо охраняемыми природными территориями, их природных комплексов. Права лиц, использующих земельные участки, ограничиваются также и в тех случаях, когда участки находятся непосредственно в составе особо охраняемой природной территории.

К землям природоохранного назначения относятся земли заказников (за исключением охотничьих), запретных  и нерестоохранных полос, земли, занятые лесами, выполняющими защитные функции, другие земли в системе охраняемых природных территорий, земли памятников природы.

Например, объявление территории государственным природным заказником допускается как с изъятием, так  и без изъятия у пользователей, владельцев и собственников земельных  участков. На территориях, объявленных  заказниками, постоянно или временно запрещается или ограничивается любая деятельность, если она противоречит целям создания заказников или причиняет вред природным комплексам и их компонентам. Поэтому лица, имеющие права на земельные участки, которые расположены в границах государственных природных заказников, обязаны соблюдать установленный в них режим особой охраны, их права ограничиваются.

4. Прекращение прав на землю

При необходимости и только при  строгом соблюдении действующего законодательства права на земельные участки могут  быть прекращены. При этом возможны два варианта: право на земельный  участок прекращается либо добровольно, либо принудительно.

4.1 Добровольное прекращение прав на землю

Добровольное прекращение любых  прав на земельный участок, включая  добровольный отказ от договора аренды или сервитута, заключается в  добровольном согласии владельца, пользователя, собственника или арендатора в отказе от ранее приобретённых прав на земельный  участок.

В отдельных случаях добровольный отказ собственника от прав на принадлежащий  ему земельный участок реализуется  в виде отчуждения этого участка  в пользу другого гражданина или  юридического лица.

Отказ от права собственности на земельный участок осуществляется посредством подачи собственником  земельного участка заявления о  таком отказе в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним⁷. Право собственности на этот земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права.

При отказе от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения земельным участком заявление  об отказе от права на земельный  участок подается в исполнительный орган государственной власти или  орган местного самоуправления. К заявлению об отказе от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения земельным участком прилагаются кадастровый паспорт земельного участка, подлинники документов, удостоверяющих права на землю, в случае их отсутствия – копия решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка, а также копия документа, удостоверяющего личность (для гражданина), или копия документа, подтверждающего государственную регистрацию юридического лица. К заявлениям юридических лиц, имеющих вышестоящий орган, должен быть приложен документ, подтверждающий согласие этого органа на отказ от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

В случае, если право на земельный участок было ранее зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в недельный срок со дня принятия решения об отказе обязан обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения земельным участком.

4.2 Принудительное прекращение прав на землю

Принудительное изъятие у собственника земельного участка допускается  в следующих случаях.

4.2.1 Отчуждение земельного участка

Обращение взыскания на имущество  по обязательствам. В случае неисполнения должником своих обязательств на земельный участок, находящийся в его собственности, может быть наложено взыскание, которое производится по решению суда.

Земельный участок может быть отчужден, если это необходимо для государственных  или муниципальных нужд либо ввиду  его ненадлежащего использования. Земельный участок изымается у собственника путем его выкупа государством или путем продажи с публичных торгов.

Изъятие, в том числе путем  выкупа, земельных участков для государственных  или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных  с:

• выполнением международных обязательств Российской Федерации;