Возникновение, ограничение и прекращение прав на землю

Возникновение, ограничение  и прекращение прав на землю

План

1. Основные понятия, связанные с правом на землю

2. Возникновение права на землю

2.1 Основания для приобретения права на землю

2.2 Регистрация права на землю

3. Ограничение прав на землю

4. Прекращение прав на землю

4.1 Добровольное прекращение прав на землю

4.2 Принудительное прекращение прав на землю

4.2.1 Отчуждение земельного участка

4.2.2 Реквизиция земельного участка

4.2.3 Конфискация земельного участка

4.3 Основания для принудительного прекращения права

 

1. Основные понятия, связанные с правом на землю

Собственность – это определенный вид общественных отношений, выражающийся в том, что одни лица свободно господствуют над тем или иным объектом, и вмешательство в это господство иных лиц не допускается. Так, купив земельный участок в собственность, гражданин вправе самостоятельно хозяйствовать на нем. На форме земельной собственности отражаются уникальные свойства земли, отличающие ее от форм собственности на другое имущество, являющееся продуктом человеческого труда.

Экономические отношения  собственности – это отношения, возникающие между людьми в процессе общественного производства.

Отношения собственности  на землю представляют собой неотъемлемую составную часть экономических  отношений собственности в целом.

Право собственности на землю  в объективном смысле представляет собой институт земельного права, нормы  которого регулируют статику земельных  волевых отношений собственности  как состояние принадлежности участков земли.

Право собственника на землю  в субъективном смысле – это закрепленная за собственником юридическая возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему земельным участком своей властью и в своих интересах путем совершения в отношении этих земельных участков действий, не противоречащих закону и иным нормативно-правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц, а также возможность устранять вмешательство всех третьих лиц в сферу хозяйственной деятельности собственника.

В практике и теории земельного права под «правом собственности  на землю» понимается право в субъективном смысле, включающее в себя три правомочия –  владение, пользование и распоряжение. В настоящее время все имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Для всех форм собственности  характерен единый набор правомочий, но содержание и объем их различны.

1. Владение – основанная на законе возможность фактического обладания земельным участком или определенной частью земельного фонда России.

В отличие от владения обычным  имуществом, владение землей представляет собой определенную условность, поскольку земля неперемещаема и господство на ней ограниченно.

Право владения в натуре (на местности) объективно проявляется  лишь в возведении межевых линий  и пограничных знаков, охраняемых законом, в возведении заборов, строений и сооружений, которые в случае неправомерного возведения подлежат сносу за счет виновных лиц.

2. Пользование – это допустимая законом возможность хозяйственной и иной эксплуатации земли, извлечения из нее полезных свойств и использования для иных целей удовлетворения потребностей общества. Свободное хозяйствование на земле предусматривает два ограничения: не должно наносить ущерба окружающей среде и законным интересам других лиц. Общее правило – рациональная организация земель, защита земель от процессов разрушения.

3. Распоряжение – это допустимая законом возможность определять юридическую судьбу этого объекта (право продавать землю, обменивать ее, дарить и т.д.).

Распоряжение землей может  выражаться в трех основных формах:

• изменение фактического состояния земли (земельного участка), которое влечет за собой изменение его юридического статуса (освоение земельного участка под огороды влечет за собой присвоение этому участку положения сельскохозяйственного угодья);
• изменение правового режима земель (частный собственник не вправе менять целевое назначение – связано со льготами в части размера поземельных платежей, идущих в пользу государства);
• изменения в составе лиц, являющихся собственниками земельных участков в процессе, во-первых, предоставления земельных участков в собственность, аренду и пользование, осуществляемого с соблюдением установленных процедур; во-вторых, изъятия земельных участков; в-третьих, обмена земельных участков между субъектами права собственности.

К примеру, по действующему земельному законодательству собственнику земельной доли принадлежит право выбора одного из десяти вариантов ее распоряжения: передача в аренду, дарение, передача по наследству, продажа, внесение в уставной капитал с правом или без права получения обратно, передача на условиях пожизненной ренты или пожизненного содержания, обмен на земельную долю в другом хозяйстве, получение земельного участка в счет доли для ведения личного подсобного или крестьянского хозяйства.

Все участники земельных отношений имеют различный правовой статус¹:

• собственники земельных участков – лица, являющиеся собственниками земельных участков;

• землепользователи – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;

• землевладельцы – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;

• арендаторы земельных участков – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;

• обладатели сервитута – лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками.

2. Возникновение права на землю

2.1 Основания для приобретения права на землю

Нормы земельного кодекса  в части возникновения прав на земельные участки являются отсылочными. Так, статья 25 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусматривает, что права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством.

Права на земельные участки  могут возникнуть по следующим основаниям:

• договор или иная сделка (договоры купли-продажи, мены, дарения земельного участка, договор ренты или пожизненного содержания с иждивением и т.п.);
• акт государственного органа или органа местного самоуправления (решения уполномоченного в области земельных отношений органа о предоставлении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, аренду и т.д.);
• вступившее в законную силу судебное решение, установившее право на земельный участок;
• приобретение имущества способами, не запрещенными законом (приобретение права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности).

Основания для приобретения права собственности для всех объектов недвижимости в целом установлены  статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации. Право собственности  на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом  на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. ЗК РФ предусмотрены специальные основания приобретения права собственности на такой специфический объект недвижимого имущества, как земельный участок, гражданами – оформление права собственности на земельный участок, который находился у них на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения до 30.10.2001, то есть до вступления ЗК РФ в силу.

Кроме того, право собственности  может быть оформлено и гражданами Российской Федерации, имеющими в фактическом  пользовании земельные участки  с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. N 1305-1 "О собственности в СССР", но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы.

Основания и порядок приобретения прав на земельные участки регулируется Гражданским законодательством. Однако следует иметь в виду, что особенности  приобретения прав на данный объект недвижимого  имущества регламентированы Земельным  законодательством и при наличии  противоречий следует руководствоваться  нормами Земельного кодекса как  специальными по отношению к земельным  правоотношениям.

Права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом № 122 от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (последние изменения внесены Федеральным законом от 30.12.2012 № 294-ФЗ).

Приобретение прав на земельные  участки определенных категорий  на основании и в соответствии с ЗК РФ может быть дополнительно  урегулировано иными федеральными законами. Так, отдельные положения  о приобретении земель сельскохозяйственного  назначения установлены Федеральным  законом  № 101 от 24 июля 2002 года «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (последние изменения внесены Федеральным законом от 30.06.2012 № 96-ФЗ).

Приобретение прав на земельные  участки, находящиеся в государственной  или муниципальной собственности, если на них расположено недвижимое имущество, урегулировано также  и нормами Федерального закона № 178 от 21 декабря 2001 года «О приватизации государственного и муниципального имущества» (последние изменения внесены Федеральным законом от 18.07.2009 № 181-ФЗ).

Статья 25 ЗК РФ особо подчеркивает, что основания приобретения прав могут быть установлены только федеральными законами, однако субъектами Российской Федерации, органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами могут быть утверждены отдельные  нормы, определяющие условия приобретения земельных участков.

2.2 Регистрация права на землю

Права на земельные участки и  сделки с земельными участками (в  том числе аренда) подлежат обязательной государственной регистрации, за исключением  случаев, установленных федеральными законами.

Государственная регистрация  прав на земельные участки и сделок с ними представляет собой юридический  акт признания и подтверждения  государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения  прав на земельные участки в соответствии с законодательством².

Во-первых, только с момента  государственной регистрации прав на земельный участок можно считать  данные права возникшими (за исключением  прав, возникающих в силу закона, например, наследство).

Во-вторых, государственная  регистрация является единственным доказательством существования  зарегистрированного права.

В-третьих, зарегистрированное право на земельный участок может  быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация  носит заявительный характер. Иными  словами, для регистрации прав того или иного лица на земельный участок  данное лицо должно обратиться лично или через представителя, действующего на основании надлежащим образом оформленной доверенности, в регистрационный орган с заявлением о государственной регистрации права или сделки.

Правообладатель для того, чтобы зарегистрировать свое право  на земельный участок (или сделку с ним), должен оплатить в федеральный  бюджет государственную пошлину  за государственную регистрацию  в размере, определенном Налоговым  Кодексом Российской Федерации, и обратиться с заявлением о государственной  регистрации в соответствующий  территориальный орган Федеральной  службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Размер государственной  пошлины зависит от вида разрешенного использования земельного участка, право на который регистрируется.

К заявлению о государственной  регистрации должны быть приложены  необходимые для ее осуществления  документы. Такие документы можно  условно разделить на следующие  группы.

1. Документы, подтверждающие  правоспособность правообладателя.  Сюда относятся учредительные  документы юридического лица, документы,  удостоверяющие личность физического  лица.

2. Документы, подтверждающие  право действовать от имени  правообладателя. Такими документами  являются:

– для физического лица – доверенность, которая должна быть нотариально удостоверена.

– для юридического лица – доверенность может быть совершена в простой письменной форме, но подпись доверителя должна быть заверена печатью юридического лица. В случае, когда от имени организации действует ее руководитель, необходимы документы, подтверждающие факт его назначения (избрания) на соответствующую должность.

3. Документы, являющиеся основаниями для государственной регистрации возникновения (перехода, прекращения) прав на земельный участок.³

К ним относятся:

• акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
• договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
• акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
• свидетельства о праве на наследство;
• вступившие в законную силу судебные акты;
• акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
• иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
• иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.