Виды прав собственности на землю

     3.1. Право государственной  собственности на  землю

    Объектом  права государственной собственности  выступают индивидуально обособленные земельные участки, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований.

Разграничение государственной собственности  на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных  образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с Земельным кодексом¹⁸.

     Право государственной собственности  означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения государству. Государство как субъект права государственной собственности представлено не одним ведомством, а целым рядом различных органов государственной власти, между которыми распределяются правомочия собственности.

     Учитывая  федеративное устройство России и существование  двух уровней государственной власти, предусматривается, что право государственной собственности существует в виде:

     – федеральной собственности;

     – собственности субъектов РФ (субъектной).

     На  основании статей 16-18 ЗК РФ можно считать, что до тех пор, пока государственная собственность не разграничена между РФ, субъектами РФ и муниципальными образованиями, на нее распространяется право государственной (т.е. той самой «общей», но не разграниченной) собственности с особым правовым режимом.

     Предусмотрено, что управление федеральной и субъектной собственностью осуществляется соответственно органами государственной власти РФ (ст. 71 Конституции) и субъектов РФ, хотя пока в большинстве случаев принцип раздельного управления не реализуется.

     3.2. Право муниципальной собственности на землю

     Право муниципальной собственности на землю — правомочия владения, пользования, распоряжения земельными участками, принадлежащие муниципальному образованию. На территории РФ примерно 14,5 тыс. муниципальных образований. От имени муниципального образования полномочия собственника реализуют органы местного самоуправления (ст. 125, 215 ГК). В этом качестве органы местного самоуправления имеют право предоставлять земельные участки во временное и постоянное владение и пользование (бессрочное) физическим и юридическим лицам, аренду, собственность физических и юридических лиц и совершать иные сделки¹⁹.

     Объектами права муниципальной собственности  являются земельные участки, переданные - РФ или субъектами РФ в муниципальную собственность, либо на основании законов РФ и субъектов РФ, при разграничении государственной собственности на землю. Кроме этого, муниципальная собственность возникает в порядке изъятия (выкупа) земельных участков для муниципальных нужд, изъятия в муниципальную собственность, конфискации земельного участка у граждан и организаций, либо в порядке признания недвижимой вещи бесхозяйной (ст. 53 ЗК, ст. 225 ГК).

     В муниципальной собственности могут  находиться земельные участки, расположенные  как на территории, т.е. в границах, муниципальных образований, так и за их пределами.

     Территорию  муниципального образования  составляют  земли городских, сельских поселений, прилегающие к ним земли общего пользования, рекреационные зоны, земли, необходимые для развития  поселений,  и  другие  земли  в  границах  муниципального образования независимо от форм собственности и целевого назначения. Порядок установления и изменения границ муниципальных образований определяется законами соответствующих субъектов РФ. В собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности, как в границах муниципальных образований, так и за их пределами. Передача земель в муниципальную собственность не влечет автоматического изменения границ муниципальных образований, за исключением случаев, когда это прямо не предусмотрено законами субъектов РФ. Это означает, что то или иное муниципальное образование может иметь в собственности земли на территории другого муниципального образования.

     Особый  порядок формирования муниципальной собственности установлен для городов федерального значения — Москвы и Санкт-Петербурга. Право муниципальной собственности в этих городах возникает при передаче земельных участков из собственности Москвы и Санкт-Петербурга в муниципальную собственность в соответствии с законами этих субъектов. Образование муниципальной собственности в порядке разграничения государственной собственности на землю не допускается.

     В отличие от государственной муниципальная  собственность не делится на виды. Она едина. Управление муниципальной земельной собственностью возложено на местные органы, в структуре которых создаются подразделения, отвечающие за содержание и регулирующие использование земель, занятых автомобильными дорогами, контроль за использованием земель, благоустройство и озеленение территории и др.

     Основное  назначение муниципальных земель — обеспечение проживания, работы и отдыха населения²⁰. Муниципальные земли преимущественно относятся к категории земель поселений, за исключением земель, расположенных за их чертой. Основные площади муниципальной собственности относятся к землям общего пользования и используются гражданами для прохода, проезда, размещения необходимых объектов общего пользования. Другие категории земель могут закрепляться за индивидуальными землепользователями.

     Допускается приватизация муниципальных земель. Условия приватизации определяются местными органами самоуправления в  порядке, установленном ЗК. Средства от продажи муниципальной собственности поступают в полном объеме в местный бюджет. Не допускается приватизация земель общего пользования в поселениях.

     3.3. Право частной собственности на землю. Общая собственность

     В литературе справедливо отмечается, что «российское законодательство не формулирует понятия частной  собственности»²¹. Однако анализ гражданского законодательства, его общего смысла позволил авторам определить частную собственность следующим образом: «Под частной собственностью понимается имущество, которое находится в собственности граждан и юридических лиц, не являющихся государственными или муниципальными предприятиями, организациями»²².

     Следует иметь в виду, что частной собственностью граждан и юридических лиц  являются земельные участки (п. 1 ст. 15 ЗК РФ). То есть из всего перечня  объектов земельных отношений, перечисленных  в п. 1 ст. 6 ЗК РФ, в качестве объекта права собственности названы только земельные участки. Следовательно, согласно буквальному смыслу данной статьи право собственности на часть земельного участка не может быть приобретено, из чего вытекает, что часть участка не может быть предметом сделок, направленных на отчуждение имущества.

     Субъектами  частной собственности на землю (земельные участки) являются граждане и юридические лица. Этот вывод  подтверждается конституционным положением: «Граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю» (ч. 1 ст. 36 Конституции РФ). 
«Для того, чтобы иметь в собственности земельный участок, граждане должны обладать гражданской и земельной правоспособностью и дееспособностью»²³. По ГК РФ правоспособность возникает с момента рождения и прекращается смертью гражданина. Дееспособность в полном объеме возникает с наступлением совершеннолетия - с этого момента гражданин имеет право самостоятельно, свободно распоряжаться земельным участком.

     Правовое  содержание понятия «объединение граждан» раскрыто в Постановлении Конституционного Суда РФ от 24 октября 1996 года N 17-П «По делу о проверке конституционности части первой статьи 2 Федерального закона от 7 марта 1996 г. «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «Об акцизах». В этом Постановлении Конституционный Суд РФ признал, что объединения граждан - это юридические лица, которые созданы гражданами для совместной реализации таких конституционных прав, как право свободно использовать свои способности и имущество для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности (ч. 1 ст. 34 Конституции РФ) и право иметь в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом как единолично, так и совместно с другими лицами (ч. 2 ст. 35 Конституции РФ). Таким образом, Конституция РФ закрепляет право граждан и юридических лиц, созданных гражданами, иметь в частной собственности земельные участки. 
Согласно закону собственник может осуществлять все указанные выше права свободно. При этом свобода не может носить неограниченный характер: собственник осуществляет свои права, не нанося ущерба окружающей природной среде и не нарушая прав и законных интересов других лиц. Ст. 129 ГК РФ указывает, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законом. Изъятие каких-либо земельных участков из оборота также можно считать ограничением прав собственника. Перечень земельных участков, изъятых либо ограниченных в обороте, устанавливается законодательством РФ, в частности Земельным и Гражданским кодексами РФ. При этом следует отметить, что в указанных законодательных актах по-разному определяется понятие «ограниченность оборота». ЗК РФ к участкам, ограниченным в обороте, относит земли, не предоставляемые в частную собственность, за исключением случаев, предусмотренных законом. ГК РФ, в свою очередь, к ограниченным в обороте объектам относит такие, которые могут принадлежать лишь определенным субъектам, либо по специальному разрешению. Значит, земельные участки, ограниченные в обороте, могут быть объектами частной собственности.

     Необходимо  отметить, что в силу закона может  быть ограничено не только само право  собственности, но и круг действий, которые собственник может совершать. Так, например, полевой земельный участок может использоваться лицами, ведущими личное подсобное хозяйство исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений²⁴. Таким образом, если конкретный полевой участок не ограничен в обороте, то есть может свободно отчуждаться третьим лицам, право собственности не будет ограниченным, зато в силу требований закона свобода действий собственника будет ограничена требованием невозможности возводить здания и строения на нем. 
В силу требований ЗК РФ возможность иметь земельный участок на праве собственности может быть также ограничена относительно субъектного состава участников земельных отношений. Так, п. 3 ст. 15 ЗК РФ установлено ограничение для иностранных граждан и иностранных юридических лиц, а также лиц без гражданства на возможность обладания земельными участками на праве собственности на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с Законом о Государственной границе, а также предусмотрена возможность введения аналогичных ограничений на иных особых территориях с федеральными законами.

     Одним из видов частной собственности  является общая собственность на землю. Для данного вида собственности  характерно наличие множественности субъектов - участников общей собственности. «Общая собственность возникает прежде всего на имущество, которое не может быть разделено без изменения ее назначения»²⁵. В случае если за каждым участником общей собственности закреплена определенная доля, имеет место долевая собственность, а если доли не определены - совместная собственность.

     ГК  РФ указывает, что доли участников в  общей совместной собственности  являются равными, если иное не установлено  соглашением. Любой участник долевой  собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При этом, если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Таким образом, собственник общей долевой собственности имеет свободное право распоряжения имуществом.

     «При  совместной собственности сособственники обладают равными правами собственности  на весь земельный участок. Каждый из них по согласию всех других участников вправе совершать разрешенные сделки со всем земельным участком либо его частью, а также иным образом распоряжаться им. При совершении таких действий согласие других участников предполагается и специального удостоверения... не требуется»²⁶. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Заключение

     С образованием Российской Федерации  как независимого государства новой  демократической властью разрабатывается  и претворяется в жизнь радикальная  экономическая реформа. Ее основу составляет идея крупномасштабной денационализации государственной собственности, означающая передачу принадлежащих государству объектов в собственность граждан и негосударственных организаций.

      В условиях современной России собственность  имеет исключительное значение в  связи с тем, что она является базисом политических и экономических коренных преобразований, источником демократии, непременным условием построения правового государства. Вот почему охрана существующих отношений собственности - важнейшая задача всякой правовой системы, её стержень в конечном счёте.